Dezvoltatorii prinşi nepregătiţi de criză, dar care au rezistat cataclismului, fac acum tot posibilul să îşi cureţe portofoliile cu speranţa că vor avea o nouă şansă în ciclul imobiliar care tocmai a început. Prețurile la care au ajuns să vândă sunt reduse la jumătate.
Primii patru ani de criză au eliminat de pe piaţa imobiliară românească 11 investitori care promiteau proiecte de 8 mld. euro, dar care au apucat să facă plasamente de numai 370 mil. euro, mare parte în terenuri, potrivit unor calcule realizate de revista Capital. Nume precum ING Real Estate, Redevco (parte a grupului Cofra, care deţine şi lanţul C&A), Pirelli, puternicul fond de investiţii Cheyne Capital, care a cumpărat platforma Tractorul Braşov, sau americanii de la Polimeni au pus România pe harta marilor investitori ai lumii. Tot ei au îndepărat piaţa locală din atenţia jucătorilor de anvergură odată ce au hotărât să renunţe la activităţile din România.
Totuşi, Globe Trade Centre (GTC), Plaza Centers, Romreal sau Equest Balkan Properties sunt exemple de investitori care au supravieţuit pe piaţa locală, iar acum se află în proces de lichidare a proprietăţilor care atârnă greu în balanţa contabilă. În ultima perioadă, aceştia au vândut cu circa 74 mil. euro terenuri sau proiecte în care au investit peste 200 mil. euro.
Efervescenţa creată în ultima perioadă de tranzacţionarea a zeci de imobile generatoare de venituri a reaprins speranţa investitorilor care se chinuie de câţiva ani să îşi valorifice activele neperformante. Presaţi de creditori şi dornici să-şi mai încerce odată şansa, aceştia şi-au asumat pierderea investiţiilor trecute şi vând astăzi cu preţuri reduse cu până la 60%, care în cele mai fericite cazuri acoperă datoriile bancare.
Terenuri cumpărate cu zeci de milioane de euro, pe care ar fi trebuit construite malluri sau ansambluri rezidenţiale, sunt cumpărate astăzi la reducere de către retaileri precum Dedeman, Lidl sau Kaufland. Iar antreprenorii locali profită de aceste acţiuni de curăţare a portofoliilor declanşate de dezvoltatori pentru a intra în posesia unor malluri eşuate.
Efectul de domino
În primii ani de criză, GTC ajunsese unul dintre cei mai prolifici dezvoltatori imobiliari din România. Compania vânduse cu succes două dintre primele clădiri de birouri moderne din Bucureşti, Europe House şi America House din Piaţa Victoriei, dezvoltase turnurile City Gate de la intrarea Romexpo şi începuse un amplu proces de dezvoltare a unei reţele de malluri la nivel naţional. În perioada de vârf, valoarea portofoliului de proprietăţi gestionat de GTC era de 450 mil. euro, tributară unor credite de 218 mil. euro. Astăzi, proprietăţile locale ale dezvoltatorului valorează doar 160 mil. euro, iar datoriile s-au diminuat la 121 mil. euro. Cum s-a realizat această reducere bruscă? Într-o decizie fără precedent pentru piaţa imobiliară românească, în 2012, compania a scos la vânzare trei din cele patru malluri din reţeaua Galleria, primul semn clar al declinului. Mai exact, GTC era dispusă să vândă centrele comerciale Galleria Buzău, Piatra Neamţ şi Suceava la un preţ de 6-7 mil. euro, plus datoriile asociate. Dezvoltarea celor trei malluri a presupus atragerea unor împrumuturi de 30 mil. euro, a căror povară a fost împărţită cu Aura Investments, partener în cotă egală cu GTC. Cei doi investitori au plasat circa 60 mil. euro în ridicarea centrelor, însă Aura Investments s-a retras din parteneriat în 2010 forţând GTC să îi preia participaţia.
Tranzacţia de vânzare a mallurilor a fost anulată în ultimul moment, după retragerea cumpărătorului, iar GTC a continuat să promoveze vânzarea separată a celor trei proiecte.
Primul vândut a fost Galleria Suceava pentru 1 mil. euro, plus datorii bancare de 8 mil. euro. Cumpărătorul a fost suceveanul Costică Tudosă, proprietarul comerciantului de rulmenţi Primagra. La scurt timp, în acţionariatul GTC a intrat fondul american de investiţii Lone Star, specializat pe achiziţia de active cu probleme. Americanii au ajuns să deţină 55% din GTC şi vor să îşi crească participaţia la 66%, cu intenţia de a prelua integral firma. Schimbarea acţionariatului a adus vânzarea Galleria Buzău. Mallul a fost cumpărat de un comerciant de produse pentru prevenirea şi stingerea incendiilor, afacerea buzoianului Liviu Avram. Unul dintre primii chiriaşi aduşi de noul proprietar a fost Judecătoria Buzău. Compania a mai scăpat de un credit în luna martie, după ce a predat către Unicredit ansamblul rezidenţial Felicity (324 apartamente) din Băneasa, în contul unei datorii de 25,6 mil. euro.
GTC a primit o lovitură puternică în această vară, când retailerul Cora a decis să-şi închidă hipermarketul din Galleria Arad, cel mai scump mall din portofoliul companiei. Recent, investitorul a anunţat semnarea unui angajament preliminar de vânzare a centrului comercial din Arad, de care atârnă un credit de 27,8 mil. euro. Mallul din Arad şi cel din Piatra Neamţ, singurele rămase de vândut, sunt evaluate la doar 7,2 mil. euro, deşi costul lor de dezvoltare a fost de peste 80 mil. euro.
CITIŢI ŞI GTC a semnat un acord de vânzare a mallului Galleria Arad
Dacă se va realizat vânzarea celor două active, GTC mai rămâne doar cu turnurile City Gate, un activ performant din care deţine 60% şi care generează anual venituri de circa 10 mil. euro.
În carne vie
Ameninţată cu falimentul în urmă cu un an, Plaza Centers a demarat un program agresiv de curăţare a portofoliului său din România. În câteva luni, compania cu capital israelian a vândut cu 12 mil. euro trei terenuri, care în momentul achiziţiei intraseră în contabilitatea firmei cu o valoare cumulată de circa 45,3 mil. euro.
Plaza Centers a vândut un teren de 3,1 hectare din Târgu Mureş către grupul german Intercora pentru 3,5 mil. euro, un lot de 4,1 hectare din Hunedoara către Dedeman pentru 1,2 mil. euro şi unul de 4,6 hectare din Iaşi către Dedeman şi Lidl pentru 7,3 mil. euro. Toate aceste terenuri au fost cumpărate de israelieni înainte de criză pentru a dezvolta o reţea de centre comerciale la nivel naţional şi au fost vândute în pierdere. Compania mai deţine terenuri similare în Slatina, Constanţa şi Miercurea Ciuc (parţial construit), toate scoase la vânzare cu reduceri substanţiale faţă de preţul de achiziţie.
În prima parte a acestui an, Plaza Centers a mai scăpat de două terenuri care făceau parte dintr-un program de dezvoltare ce trebuia derulat în parteneriat cu Aura Investments, dar care a fost abandonat în vara anului trecut. În urma ruperii înţelegerii, Plaza Centers a pierdut 4,1 mil. euro şi a rămas cu patru terenuri, plus două credite de 9,7 mil. euro. Pe cele două loturi vândute recent, israelienii au încasat 570.000 euro şi au obţinut ştergerea unei datorii de 1,4 mil. euro din partea băncii care finanţase achiziţia unuia dintre ele.
CITIŢI ŞI Operaţiune de "curăţare": Plaza Centers a vândut cinci terenuri din România în câteva luni
Până anul trecut, Plaza Centers a fost controlată de miliardarul israelian Mordechay Zisser prin grupul Elbit Imaging, care a fost nevoit să ajungă la un acord cu creditorii săi pentru datorii de peste 520 mil. euro, cea mai mare soluţionare a unei datorii din istoria Israelului, după cum notează presa israeliană. În urma acestei înţelegeri, Mordechay Zisser a fost eliminat din cadrul Elbit Imaging, care deţine în continuare circa 45% din Plaza Centers.
În ciuda planurilor ambiţioase, Plaza Centers nu a dezvoltat niciun proiect imobiliar pe piaţa românească. Compania a obţinut recent finanţare din partea Băncii de Export Import a Ungariei pentru circa 65% din costul de dezvoltare al unui mall în Timişoara.
Cu gândul la exit
Un alt dezvoltator căruia i-au fost blocate planurile de extindere înainte de finalizarea vre-unui proiect de anvergură este Romreal, printre ai cărui membrii în Consiliul de Administraţiei o au pe Lăcrămioara Isărescu, fiica guvernatorului BNR. Compania cu capital norvegian a investit peste 50 mil. euro în achiziţia a 130 hectare de teren în diferite zone din Constanţa, Bucureşti şi Braşov, dar nu a reuşit să construiască decât un singur proiect de locuinţe, cu 37 de unităţi, la Constanţa. Romreal a mai început lucrările la alte două ansambluri rezidenţiale tot în Constanţa, dar lipsa finanţării i-a determinat să le vândă într-o fază incipientă unor firme controlate de omul de afaceri Dan Adamescu.
Intrată pe o pantă descendentă, compania a început încă din 2013 să vândă din terenurile acumulate înainte de criză pentru a rambursa un credit 13,7 mil. euro accesat la Alpha Bank. În ultimul an şi jumătate, Romreal a vândut terenuri în valoare de 1,3 mil. euro, iar acum mai deţine 13 loturi cu o suprafaţă de 125 hectare. Pentru a spori atractivitatea acestor terenuri şi a recupera o parte cât mai mare din banii blocaţi în ele, compania a început să investească suplimentar în obţinerea de certificate de urbanism.
Tot o strategie de exit urmăreşte şi fondul de investiţii Equest Balkan Properties (EBP). Compania a început să bată în retragere încă din 2010 când a vândut proiectul Modul Shopping Center din Târgovişte contra sumei de 1,2 mil. euro, în condiţiile în care cumpărase proiectul cu 8 mil. euro în 2007. Acestă tranzacţie a fost urmată de vânzarea Moldova Mall. Omul de afaceri Gheorghe Iaciu a preluat anul trecut mallul din Iaşi şi a transformat cinci etaje în spaţii de birouri, păstrând doar parterul şi etajul întâi pentru spaţii comerciale. Ulterior, Equest a vândut cu circa 20 mil. euro centrul comercial Vitantis din Bucureşti către Revetas Capital, fond specializat în achiziţia de active „distressed“. În urma acestor tranzacţii, acţionarii EBP şi-au asumat pierderea a circa 60 mil. euro.
CITIŢI ŞI Mallul de lângă târgul de maşini din Vitan a fost vândut
Equest mai deţine pe piaţa românească patru clădiri de birouri de clasa A şi B de mici dimensiuni, toate achiziţionate în 2006 şi localizate în Bucureşti, plus proiectul Equest Logistics Centre, care include un teren cu o suprafaţă totală de 11 de hectare, situat în Bucharest West Logistics Park.
Proprietăţile scoase la vânzare de toţi aceşti investitori sunt suplimentate de portofoliile de active toxice puse pe piaţă de sistemul bancar. Acestea cuprind, în mare parte, imobile preluate în contul datoriilor de la companii similare. Valoarea nominală a acestor pachete de credite este estimată la 5 mld. euro şi reprezintă circa 5% din totalul creditelor pe care băncile le au scoase la vânzare în acest moment la nivel european, potrivit unui studiu al Cushman & Wakefield. Dacă dezvoltatorii care au scăpat de executarea datoriilor încep să mai găsească cumpărători interesaţi de chilipiruri, rămâne de văzut ce sistem de lichidare vor prefera cumpărătorii garanţiilor imobiliare asociate creditelor neperformante. O inundare a pieţei cu astfel de proprietăţi pare inevitabilă.
23,5 mld. euro este valoarea tranzacţiilor cu credite neperformante înregistrată la nivel european în primul semestru al acestui an; România este şi ea pe hartă
Click pe imagine pentru mărire
