La vânzarea clădirilor, trebuie colectată sau nu taxa pe valoarea adăugată?
Valentina Stere – Bucuresti
Mai întâi, facem precizarea că pentru a fi operaţiune impozabilă din punct de vedere a TVA, livrarea de clădiri trebuie să fie considerată o activitate economică. Deci, se pune problema dacă şi vânzările efectuate de persoanele fizice sunt sau nu supuse TVA. Potrivit normelor metodologice de aplicare a Codului fiscal, obţinerea de venituri de către persoanele fizice din vânzarea locuinţelor proprietate personală nu va fi considerată activitate economică, cu excepţia situaţiilor în care se constată că activitatea respectivă este desfăşurată în scopul obţinerii de venituri cu caracter de continuitate.
Revenind la taxarea operaţiunii respective, la art. 141 alin. (2) lit. f.) din Codul fiscal se prevede că livrarea unei construcţii, a unei părţi a acesteia şi a terenului pe care este construită este o operaţiune scutită fără drept de deducere, deci pentru care nu se colectează TVA. Prin excepţie de la această regulă, scutirea nu se aplică pentru livrarea unei construcţii noi sau a unei părţi a acesteia.
În sensul acestor prevederi, livrarea unei construcţii noi sau a unei părţi din aceasta înseamnă livrarea efectuată cel târziu până la data de 31 decembrie a anului următor anului primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia, după caz, în urma transformării. De asemenea, o construcţie nouă cuprinde şi orice construcţie transformată, astfel încât structura, natura ori destinaţia sa au fost modificate sau, în absenţa acestor modificări, dacă costul transformărilor (mai puţin taxa pe valoarea adăugată) se ridică la minimum 50% din valoarea de piaţă a construcţiei, exclusiv valoarea terenului, ulterior transformării.
Data primei ocupări
Potrivit normelor metodologice, se consideră a fi data primei ocupări, în cazul unei construcţii care nu a suferit transformări de natura celor menţionate la aliniatul precedent, data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepţie definitivă a acesteia. În cazul unei construcţii realizate în regie proprie, data primei ocupări este data documentului pe baza căruia bunul este înregistrat în evidenţele contabile drept activ corporal fix.
Data primei utilizări a unei construcţii se referă la construcţii care au suferit transformări de natura celor menţionate mai sus. Prin data primei utilizări se înţelege data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepţie definitivă a lucrărilor de transformare a construcţiei în cauză. În cazul lucrărilor de transformare în regie proprie a unei construcţii, data primei utilizări a bunului după transformare este data documentului pe baza căruia, cu valoarea transformării respective, este majorată valoarea activului corporal fix.
Atragem însă atenţia asupra faptului că, în cazul livrării unei construcţii „vechi“, Codul fiscal prevede posibilitatea ca persoana care efectuează livrarea să poată opta pentru taxarea operaţiunii respective, în condiţiile stabilite prin norme.
Opţiunea se notifică organelor fiscale locale pe formularul prezentat în anexa nr. 3, la normele metodologice de aplicare a Codului fiscal, şi se exercită pentru bunurile menţionate în notificare. Începând cu 1 ianuarie 2008, depunerea cu întârziere a notificării nu va conduce la anularea opţiunii de taxare depuse de vânzător. Trebuie avut însă în vedere că această notificare trebuie transmisă în copie şi cumpărătorului.
Opţiunea de taxare se poate exercita şi numai pentru o parte a acestor bunuri. În cazul acesta, se va înscrie în notificare partea care va fi vândută în regim de taxare, identificată cu exactitate.
În cazul în care opţiunea se exercită de către o persoană impozabilă, care nu a avut dreptul la deducerea integrală sau parţială a taxei aferente bunului ce face obiectul opţiunii, această persoană impozabilă va efectua o ajustare în favoarea sa în conformitate cu prevederile art. 149 din Codul fiscal, dacă bunul se află în cadrul perioadei de ajustare.
Dacă persoana impozabilă aplică regimul de scutire prevăzut de art. 141 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal şi a avut dreptul la deducerea integrală sau parţială a taxei aferente bunului imobil, aceasta va efectua, de asemenea, ajustarea taxei deduse, conform art. 149 din Codul fiscal, dacă bunul se află în cadrul perioadei de ajustare.
Prin excepţie de la cele menţionate mai sus, pentru bunuri imobile construite, achiziţionate, transformate sau modernizate înainte de 1 ianuarie 2007, se aplică prevederile tranzitorii referitoare la ajustarea dreptului de deducere a TVA de la art. 161 din Codul fiscal.
Până la 31 decembrie 2007, pentru livrarea de clădiri pentru care se aplica regimul de taxare, exista obligaţia aplicării aşa-numitelor măsuri de simplificare. Condiţia obligatorie pentru aplicarea acestor măsuri de simplificare era ca atât furnizorul, cât şi beneficiarul să fie înregistraţi în scopuri de taxă pe valoarea adăugată.
Măsurile de simplificare, eliminate anul acesta
Conform acestor măsuri de simplificare, pe parcursul anului 2007, pe facturile emise pentru livrările de clădiri (sau părţi de clădiri), furnizorii erau obligaţi să înscrie menţiunea «taxare inversă», fără să înscrie însă taxa aferentă. Pe facturile primite de la furnizori, beneficiarii înscriau taxa aferentă, pe care o evidenţiau atât ca taxă colectată, cât şi ca taxă deductibilă în decontul de taxă pe valoarea adăugată. Practic, pentru aceste livrări, chiar dacă era o operaţiune supusă TVA, fiind o operaţiune pentru care trebuiau aplicate măsurile de simplificare, nu se făcea plata taxei între furnizor şi beneficiar.
Însă, aplicarea măsurilor de simplificare pentru livrările de clădiri a fost abrogată începând cu 1 ianuarie 2008, prin intrarea în vigoare a prevederilor Ordonanţei de urgenţă nr. 106/2007.
În concluzie, la vânzarea clădirilor efectuată de către o persoană impozabilă se disting următoarele situaţii:
1. vânzare clădire nouă – operaţiune taxabilă, deci se va emite factură cu TVA;
2. vânzare clădire „veche“ – operaţiune scutită, deci se va emite factură fără TVA;
3. vânzare clădire „veche“ – operaţiune pentru care s-a notificat opţiunea taxării, deci se va emite factură cu TVA.
TERMEN
31 decembrie este data din anul următor primei ocupări ori utilizări a construcţiei sau a unei părţi a acesteia până la care, dacă este efectuată, se consideră că livrarea este de construcţie nouă
TRANSFORMĂRI
50% este cota minimă din valoarea de piaţă a construcţiei, exclusiv valoarea terenului, pe care, dacă o depăşeşte costul transformărilor (mai puţin TVA), la vânzare se aplică regulile de aplicare a TVA pentru construcţii „noi“
