Noul sistem de impozitare imobiliară, aplicabil din 2007, atinge tranzacţiile mici şi le favorizează pe cele mari. Pentru imobilele achiziţionate prin credit, costurile notariale sunt şi mai mari.
Chiar dacă dispare taxa de timbru, banii pe care îi von lăsa notarului, atât pentru onorariul propriu, cât şi pentru ceea ce datorăm statului, nu se împuţinează. În cazul imobilelor mici, taxarea va fi chiar mai împovărătoare, România având un sistem de impozitare regresiv. Noua legislaţie îi favorizează cu precădere pe cei care tranzacţionează imobile de valori mari, aceştia urmând să suporte un procent mai mic pentru costurile notariale.
Atunci când s-a stabilit grila de taxe şi impozite pentru achiziţia unei locuinţe, Ministerul Justiţiei a considerat că cel mai bun model pentru România este Franţa. De ce? Datorită grilei care stabilea că o proprietate mai ieftină şi mai veche trebuie taxată mult mai mult decât una noua şi foarte scumpă.
În plus, în România, mai există o motivaţie pentru care a fost ales acest model. Apartamentele româneşti nu ajung prea des la o valoare de vânzare de 250.000 de euro ca în alte ţări europene, ci, de regulă, la maximum 100.000 de euro. Cum grosul tranzacţiilor, în toată această perioadă, a fost dat de imobile cu valori cuprinse între 30.000 şi 70.000 de euro, s-a hotărât că cea mai bună grilă de taxare notarială este cea care permite impozitarea cu peste 4% a acestui tip de tranzacţii. Mai mult, dacă mai trăieşti şi într-un orăşel de provincie, unde valoarea unui apartament abia ajunge la 20.000 de euro, eşti obligat să plăteşti la notar 6% din valoarea unui eventual credit pe care l-ai contractat pentru a-ţi putea cumpăra casă.
Aceste taxe notariale includeau până acum taxa către stat şi onorariul notarului. În cazul în care achiziţia imobilului se face prin credit bancar, valoarea taxelor notariale pentru un imobil de 50.000 de euro ajunge la 4,54% din împrumutul contractat. După cum ne-a declarat un notar public din Bucureşti, „grosso modo, cam 70% din taxele notariale se duc la stat în acest moment“.
Proprietăţile de peste 100.000 de euro taxate mai puţin
Modificările care vor intra în vigoare de la 1 ianuarie 2007 prevăd ca impozitele să fie percepute ca procent din valoarea totală a tranzacţiei şi să dispară taxa de timbru şi impozitul pe profitul tranzacţiei. Care vor fi, de fapt, consecinţele acestei modificări a taxelor de transfer? Acelaşi notar public arată că principala schimbare constă în unificarea taxei statului cu impozitul pe veniturile rezultate din tranzacţiile imobiliare. „Şi acesta se va calcula diferit, în funcţie de aceleaşi sume fixe şi procente variabile. Astfel, în unele cazuri, impozitele din 2007 vor fi mai mici decât cele din 2006 pentru aceeaşi valoare a tranzacţiei, iar în alte cazuri, vor fi mai mari decât până acum, deoarece procentele nu corespund şi se aplică de la speţă la speţă“, spune un notar din Bucureşti.
Radu Zilişteanu, purtătorul de cuvânt al Asociaţiei din România a Agenţiilor Imobiliare (ARAI), consideră că, „faţă de valoarea actuală a taxelor notariale, de anul viitor taxele vor creşte pentru imobilele care fac grosul tranzacţiilor (spaţii locative cu valori cuprinse între 50.000 şi 100.000 de euro)“. Zilişteanu este, totodată, de părere că „noua filosofie fiscală de atragere a mai multor venituri la buget nu va face altceva decât să încurajeze evaziunea“. Explicaţia acestei afirmaţii o regăsim în interesul comun al vânzătorului şi cumpărătorului de a declara o valoare subevaluată a imobilului, pentru a plăti un impozit cât mai mic către stat.
Povară fiscală mai mare decât în alte ţări
În aceste condiţii, chiar dacă am presupune că onorariile notariale vor rămâne la acelaşi nivel ca până acum, costul total al transferului de proprietate tot va creşte. Astfel, dacă pentru un apartament de 60.000 de euro, deţinut o perioadă mai mare de trei ani, valoarea taxelor notariale este acum de 1.624 de euro, de anul viitor, acelaşi apartament va avea taxe de 1.659 de euro. Dacă apartamentul este achiziţionat prin credit ipotecar, la costurile de transfer al proprietăţii se mai adaugă şi taxele legate de ipotecă, de 335 de euro, în acest caz. În 2006, costurile legate de tranzacţia imobiliară prin credit se ridică la 4,35% din valoarea împrumutului. De anul viitor, acestea vor ajunge la 4,43%. Dacă aplicăm noua schemă de impozitare pentru un imobil de 120.000 de euro, deţinut o perioadă mai mare de trei ani, valoarea taxelor notariale va fi de 2.590 euro, în scădere faţă de 2.696 euro, cât este în prezent. Costul ajunge să reprezinte doar 2,87% din valoarea creditului ipotecar (presupunând că achiziţia se face prin credit de 90.000 de euro).
Analiştii pieţei imobiliare consideră că actualele tarife practicate de România se plasează în jurul mediei din Uniunea Europeană. Valoarea acestor taxe, care de foarte multe ori ne încurcă serios calculele atunci când vrem să ne cumpărăm o casă, poate fi considerată destul de ridicată, dacă ţinem cont de veniturile românilor şi, oricum, mult mai puţin transparentă faţă de politicile din ţările europene.
Dacă în Olanda costurile de transfer, care includ în mod normal comisioanele agenţiei imobiliare, pe cele bancare (când achiziţia se finanţează prin credit) şi pe cele notariale, sunt în jur de 1%, în România, acestea ajung la un procentaj uluitor de 10%. Costuri similare se mai întâlnesc doar în Ungaria. Este adevărat, media preţurilor proprietăţilor imobiliare în statele Uniunii Europene este ceva mai ridicată decât la noi. Chiar şi aşa, un nivel total al costurilor de transfer de proprietate de aproximativ 10% pentru o locuinţă de 60.000 – 70.000 de euro rămâne împovărător pentru mulţi români.
Costuri de transfer de proprietate mai mici în Europa
Polonia – totalul taxelor de transfer al proprietăţii (notar, impozite către stat, comisionul agentului imobiliar) este de 2% din valoarea totală a tranzacţiei.
Italia – costurile totale ale achiziţiei unei noi proprietăţi sunt de circa 4% din valoarea tranzacţiei. Trebuie precizat că, pentru achiziţia unei proprietăţi de 250.000 de euro, taxele notariale sunt sub 2.000 de euro, adică între 1% şi 2% din valoarea imobilului.
Grecia – taxele către stat sunt cuprinse între 1.500 şi 2.000 de dolari, agentul imobiliar – 500 de dolari,
notarul public de 1%-2% din valoarea imobilului, asociaţia avocaţilor 1% din primii 44.000 de dolari şi 0,5% din restul valorii imobilului. Totalul este
de circa 3,5%.
Elveţia – taxele notariale diferă de la 0,25% în provincie, la 0,5% în Geneva. Aceleaşi taxe foarte mici se regăsesc şi în Germania, de 1% din valoarea tranzacţiei, în timp ce costurile integrale ale transferului de proprietate sunt de 3,5%.
Franţa – taxele de transfer depind
de preţul proprietăţii şi de locaţia acestora. Costurile totale pot fi cuprinse între 7% şi 10% din valoarea de achiziţie a viitoarei proprietăţii.
