La prima vedere, pare o afacere buna sa iei un apartament subred in buricul Capitalei si sa primesti ajutorul statului pentru a-l aduce intr-o stare buna. Nu este insa asa. Expertii imobiliari considera ca pretul apartamentelor din imobilele vechi, puse pe listele cu risc seismic, chiar si consolidate, nu va creste spectaculos, pe masura investitiilor pe care le necesita si a asteptarilor viitorilor proprietari. „Orice lucrare din aceasta, de consolidare si renovare, cand este facuta corect si ofera anumite garantii privind siguranta imobilului, evident creste valoarea locuintei. Numai ca nu asa cum ne-am astepta si cum se crede. Este vorba nu doar de factori de piata, ci si de anumiti factori psihologici: un imobil care a avut bulina ramane cu un anume stigmat, cu o pata in constiinta oamenilor”, afirma Gabriel Sorin Zamfir, presedinte al Uniunii Nationale a Agentilor Imobiliari din Romania (UNAI). Nici pentru actualii proprietari, care inchiriaza la firme, sau cei care se gandesc sa cumpere astfel de apartamente pentru inchiriere afacerea nu este garantata pe termen lung si nici profitul mare, in conditiile in care cheltuielile de consolidare trebuie amortizate. „Aceste apartamente sunt spatii de trenzit pe care le inchiriaza, din considerente financiare, firme care nu-si permit spatii centrale noi, in cladiri amenajate in acest scop. Cand cineva cumpara un spatiu de acesta pentru a-l inchiria, nu poate sa-si faca un calcul pentru amortizare. Cu toate problemele pe care le au cladirile, exista o piata in acest moment, dar cu un orizont de asteptare mic”, adauga Sorin Zamfir.
Nu oricine are o casa veche si subreda primeste ajutor de la stat pentru a o consolida. Specialistii de la INCERC (Institutul National de Cercetare-Dezvoltare in Constructii si Economia Constructiilor), care au lucrat la realizarea programelor guvernamentale, au stabilit prioritatile si directiile spre care se vor duce banii de la stat. Profesor doctor Dan Lungu, director general al INCERC, declara: „In 1977, Bucurestiul a fost locul unde s-au concentrat doua treimi din pierderile materiale de pe ansamblul tarii si se estimeaza ca la un cutremur puternic, de aceeasi intensitate, jumatate din pierderi vor fi tot aici. In ceea ce priveste pierderile umane, 95% au fost in Bucuresti, ceea ce induce un risc seismic ridicat. Bucurestiul are un fond de case fragile, construite intre cele doua razboaie mondiale. Acestea reprezinta prioritatea numarul unu. 90% din pierderile din 1977 au fost din randul acestora. Cele mai vulnerabile sunt cele cu inaltime mare, de peste cinci etaje, care au spatii libere la parter, in care se afla magazine, restaurante etc. si care nu se afla la calcan. Dintre acestea, 117 au fost expertizate si exista cateva zeci din acestea la care sansa de supravietuire in cazul unui cutremur puternic este zero. Chiar si cele care au fost reparate imediat dupa cutremurul din 1977 trebuie consolidate, pentru ca atunci s-a intervenit doar cu lucrari usoare, de reparatii si nu de consolidare. Aproape in aceeasi clasa de vulnerabilitate intra si un numar mai mic de cladiri inalte, flexibile, cu partere inalte si cu alta destinatie decat de locuit, construite pana-n 1977, cand normele antiseismice au fost actualizate. Cea de-a treia categorie de cladiri periculoase sunt casele din zidarie care au peste 100 – 150 de ani si care au suferit avarii succesive in urma cutremurelor si trecerii timpului. In afara de Bucuresti, experienta cutremurului din 1977 si studiile indica si alte orase cu grad ridicat de pericol: pe locul doi se afla Iasiul, apoi celelalte orase afectate de cutremurele din Vrancea: Ploiesti, Buzau, Focsani, Galati, Braila si Bacau”.
Specialistii spun ca in Romania au loc cutremure mari o data la 30-40 de ani. In martie 1977, pierderile totale au fost stabilite la doua miliarde de dolari au cazut 30 de imobile foarte inalte si peste 600 de locuinte au fost grav avariate.
Exista si proprietari fericiti…
Un caz fericit este cel al blocului vechi din strada Paleologu nr 3. Aici, saptamana trecuta au inceput lucrarile de constructie privind consolidarea cladirii. Pana la a intra constructorii in apartamente si pana s-au pus schelele pe bloc a fost un drum lung. Neagu Costache, administrator al imobilului, ne-a povestit peripetiile prin care au trecut locatarii: „In primul rand, de patru ani si o luna ne zbatem sa consolidam. Am depus un fiset intreg de hartii, de fel si fel de documente legalizate la notariat. Intre timp, legea s-a schimbat de doua ori si mereu au trebuit completate. Categoric era nevoie de consolidare si faptul ca este un pericol public ne-a avantajat. Proprietarii au fost convinsi cu lupte grele si ne ajuta acele ajutoare de la stat. Din cele 20 de apartamente, 17 se incadreaza in prevederile ordonantei si proprietarii lor nu vor plati nimic. Pentru ceilalti, peste opt luni, la terminarea lucrarilor, vor fi calculate ratele lunare si vor plati timp de 25 de ani, cu dobanda zero”. Proprietarii din strada Paleologu sunt multumiti. Doar cei 15% dintre acestia, cei care vor plati la final ratele, isi fac griji, pentru ca nu stiu, cu exactitate, cat vor plati la final. Depinde de corectitudinea constructorului.
Etapele consolidarii unei case
1) Expertiza tehnica: este facuta de ingineri specialisti, costa cam 1% din valoarea de piata a cladirii si ea ofera o radiografie a cladirii: ce este subred si in ce clasa de risc se incadreaza. Expertiza tehnica este gratuita pentru cei care locuiesc in cladiri ce reprezinta un pericol public, situate in zone intens circulate si-n care locuiesc multe persoane. Pentru proprietarii persoane fizice sau juridice care au case vechi, dar mici si cu putini proprietari, nu se acorda subventii.
2) In urma expertizei se stabileste clasa de risc:
Clasa de risc seismic 1: constructii cu risc ridicat de prabusire la cutremure de intensitate corespunzatoare zonei in care se afla. Termenul limita in care trebuie facut proiectul si executate lucrarile de consolidare este de maximum doi ani.
Clasa de risc seismic 2: constructii la care probabilitatea de prabusire este redusa, dar la care sunt asteptate degradari structurale majore in cazul unui cutremur. In acest caz, termenul limita de executare a proiectului si a consolidarii este de maximum cinci ani.
Clasa de risc seismic 3: constructii la care sunt asteptate degradari structurale care nu afecteaza semnificativ structura de rezistenta. Termenul limita este de zece ani.
Clasa de risc seismic 4: constructii care se vor comporta in cazul unui cutremur similar cu construc-tiile noi.
3) Executarea proiectului de consolidare: proiectarea este platita catre de stat, atunci cand cladirile sunt pericol public, in limita fondurilor alocate anual. Pentru casele vechi obisnuite, costurile variaza foarte mult, in functie de firma care realizeaza proiectul. De regula, nu depasesc 4% din valoarea estimata a cladirii.
4) Executarea lucrarilor propriu-zise de consolidare: pentru cladirile cu mai mult de patru etaje, doar interventiile la structura de rezistenta, fundatie si minimum la instalatii costa peste 100-150 USD/mp, din cauza complexitatii lucrarilor care trebuie facute. La case, preturile variaza foarte mult, intre 50 USD/mp si 200 USD/mp, in functie de gravitatea degradarilor casei.
Autoritatile centrale si locale subventioneaza consolidarile
Incepand cu 1990 si pana la aceasta data, potrivit doamnei Sanda Tomescu, sef serviciu la Serviciul Expertize Evaluari Imobile de pe langa Primaria Capitalei, au fost expertizate in Bucuresti aproape 3.000 de cladiri. Dintre acestea, 117 au fost expertizate si incadrate in clasa 1 de risc seismic si care prezinta pericol public. Toate se afla in centrul Capitalei, au peste patru etaje si au fost construite inainte de 1940. Pentru 12 dintre acestea s-au intocmit proiecte, si la patru dintre ele au inceput lucrarile de executie. De curand s-a organizat o alta licitatie pentru sapte blocuri vechi, din care s-au adjudecat doar cinci. Pana la sfarsitul anului Ministerul Lucrarilor Publice si Primaria Capitalei vor mai acorda bani pentru inca doua-trei proiecte de consolidare. Amintim ca pentru aceste cladiri expertiza, proiectarea si executia lucrarilor se fac cu bani de la stat, urmand ca proprietarii apartamentelor sa achite contravaloarea consolidarilor dupa treminarea lucrarilor, in rate lunare pe 25 de ani si cu dobanda zero. Costurile sunt de 100-150 USD/mp.
