Business Terenurile din marile orase sunt scoase la vanzare “la pachet” cu proiecte sau detalii din planurile de urbanism. Astfel, inca din anunturi, proprietarii sau agentii imobiliari le precizeaza posibila destinatie, cat de inalta poate fi viitoarea cladire si care este gradul de ocupare (cat de mult se poate construi pe acel teren).

In iuresul scumpirilor repetate, proprietarii cauta noi metode de a atrage clientii. Acest “serviciu complet”, prin care se ofera detalii si despre viitoarea constructie, este aproape o regula, in conditiile in care in urma cu un an sau doi era practicat doar de catre cativa proprietari sau investitori din Bucuresti. Diferentierea terenurilor in functie de viitoarea lor destinatie, indiferent de dimensiuni, este un factor important in evaluarea lor conform standardelor europene si reprezinta un semn de maturitate a pietei imobiliare. Deja exista preturi de 200 de ori mai mari in zona central-nordica a Capitalei (unde se pot construi cladiri de birouri cu peste 10 etaje), fata de zona de nord de centura, cu potential industrial.


Iar aceasta tendinta se inregistreaza in toate marile orase, raporturile fiind insa mai “cuminti” in acest moment.

In Bucuresti, Cluj-Napoca, Timisoara, Constanta, Iasi si Craiova, numai anul trecut preturile au crescut cu 20% pana la 100%, in functie de oras si de zona.


Capitala este cea mai scumpa, dar si cea mai cautata de investitori si cu cea mai sofisticata piata. Proprietarii sau reprezentantii terenurilor merg mai departe decat de a da un simplu anunt de vanzare, se intereseaza la primarii sau chiar isi scot certificate de urbanism, care sa ateste viitoarea destinatie a cladirii, si in unele cazuri garanteaza chiar obtinerea autorizatiei de construire. Costurile cu obtinerea acestor documente sunt infime fata de valoarea adaugata pe care o dau peticului de pamant. Un metru patrat de teren situat in zona central-nordica (Piata Victoriei – Aviatorilor) atinge 3.000 euro/mp, pentru ca in acea zona se afla cele mai eficiente si mai cautate spatii de birouri de clasa A, potrivit ultimului studiu realizat de compania Eurisko. Pentru a primi acest pret, proprietarul trebuie sa garanteze ca acolo se poate construi cel putin o cladire cu 10 etaje, preferabil 14-15 etaje, iar gradul de ocupare este mai mare de 70%.


In zona centrala, preturile terenurilor cu aceeasi destinatie sunt mai scazute, intre 800 si 2.000 euro/mp, iar in nord (Baneasa si Pipera) sunt cuprinse intre 300 si 500 euro/mp. Suprafetele cautate de investitori pentru a construi cladiri noi de birouri sunt cuprinse intre 2.000 si 5.000 mp in zona de centru si in nord, iar pentru parcuri de birouri intre 20.000-40.000 mp, in Baneasa, Pipera si Otopeni. La un calcul simplu, proprietarul primeste minimum 6.000.000 euro pentru un teren foarte bine amplasat pentru construirea unui sediu de birouri de lux si minimum 12.000.000 euro pentru un teren mai mare in zona Otopeni. Preturile pentru aceste zone s-au dublat in ultimii doi si din cauza cererii foarte mari, dar si a faptului ca au ramas putine parcele libere in aceste zone. “Terenurile situate in centrul orasului reprezinta o categorie a ofertei care inregistreaza un nivel din ce in ce mai scazut si devine din ce in ce mai putin atractiva din cauza pretului ridicat, a traficului din zona si, nu in ultimul rand, din cauza regimului mic de inaltime care poate fi obtinut. De aceea developerii isi indreapta atentia catre zona de nord, unde gasesc ca prime locatii zone precum Barbu Vacarescu, Baneasa-Aerogarii etc.”, declara Luiza Munteanu, research coordinator la Eurisko. Din pacate, in aceste zone oferta a scazut dramatic in ultima perioada, si preturile au urcat incontinuu.
Investitorii care vor sa construiasca malluri, hipermarketuri, supermarketuri sau showroomuri au mai multe optiuni in Bucuresti, oferta de terenuri fiind mai generoasa, datorita faptului ca aceste noi magazine pot fi amplasate si in zone mai periferice, chiar in suburbii. Drept pentru care si preturile sunt mai scazute, fiind cuprinse intre 200 si 850 euro /mp, in functie de zona, mai precis de sectorul in care se afla. Acest segment de investitori se raporteaza la viitorul profit obtinut prin magazine, astfel incat sunt vanate, in principal, sectoarele cu populatia cu cea mai mare putere de cumparare (sectorul 1 si sectorul 2). Aici, preturile terenurilor pentru mari magazine sunt triple in comparatie cu celelalte sectoare.


In ceea ce priveste terenurile pentru case, preturile inregistreaza un maximum de 1.000-2.000 euro/mp, atunci cand este vorba de cartierele Primaverii, Dorobanti si zona Universitatii, unde se pot construi si blocuri de lux, cu inaltime de maximum sase etaje. O cota de top este si zona Baneasa, din interiorul orasului, unde preturile terenurilor pe care se pot construi cladiri cu apartamente de lux sunt cuprinse intre 1.000 si 1.300 euro/mp. In zona Pipera-Tunari, acolo unde se construiesc ansambluri rezidentiale – pe orizontala, nu pe verticala – preturile terenurilor sunt de zece ori mai mici si coboara pana la 100-150 euro/mp.


Un segment al pietei terenurilor din ce in ce mai cautat este cel destinat construirii de spatii industriale. In acest caz, preturile obtinute de proprietari nu sunt foarte mari, pornind de la 15-30 euro/mp pentru zona centurii de nord si ajungand la un maximum de 35-40 euro/mp in zona de vest, in apropierea autostrazii Bucuresti-Pitesti. Segmentul industrial reprezinta o exceptie in ceea ce priveste “fisa” terenului, aici importante fiind marimea si apropierea de o cale ferata si de alte cai de acces importante si mai putin regimul de inaltime.


In ceea ce priveste celelalte orase, inca nu s-a inregistrat o departajare clara a destinatiei rezidentiale de cea comerciala. Se construiesc, una langa alta, cladiri de birouri, vile impozante in zone ultracentrale, dar si centre comerciale sau supermarketuri si hipermarketuri.
In Cluj-Napoca, de exemplu, cele mai tranzactionate terenuri sunt cele cu destinatie rezidentiala, in zone semicentrale sau in dezvoltare, la marginea orasului. Aici, preturile sunt cuprinse intre 40 si 120 euro/mp. In zonele semicentrale, preturile variaza intre 150 si 300 euro/mp, aici putand fi construite si blocuri cu apartamente de vanazare, dar si mari magazine. In zona centrala, sunt foarte putine terenuri libere pe care s-ar putea construi cladiri de birouri, iar preturile sunt cuprinse intre 300 si 800 euro/mp.


Al treilea oras in topul celor cu cele mai scumpe terenuri este Constanta, unde, in zonele centrale si de pe malul marii, preturile ating 500-700 euro/mp. In acest oras, cea mai apreciata si cea mai scumpa zona este Tabacariei, unde se construiesc locuinte de lux.


Al patrulea oras in top este Timisoara, unde maximul pentru terenurile centrale, cu potential de birouri atinge 600 euro/mp. Al cincilea in top este Brasovul, unde pretul maxim este de 500 euro/mp.
In alte orase, precum Pitesti, Craiova, Iasi, preturile terenurilor centrale rar depasesc 200 euro/mp, potrivit aceluiasi studiu al Eurisko.


Cererea este cea care face pretul, indiferent daca terenul are sau nu “fisa completa”. In timp, toate orasele se vor dezvolta, dar nu toate preturile vor creste cu aceeasi viteza si nu vor atinge aceleasi maxime.



Nivelul general al ofertei de terenuri pentru spatii de birouri este in scadere, din cauza ritmului ridicat de achizitie al terenurilor cu aceasta destinatie.

Radu Lucianu,

partner, Eurisko










Fisa completa a unui teren

• Suprafata – pentru investitii majore suprafata minima trebuie sa fie de 2.000 mp

• Deschiderea – reprezinta latura terenului care are acces la drum/bulevard

• Coeficientul de utilizare a terenului (CUT) este cel mai important pentru investitori, stabilind suprafata construita desfasurata maxima a viitoarei cladiri (egala cu suprafata terenului inmultita cu acesta)

• Regimul de inaltime – stabileste cate etaje va avea viitoarea constructie

• Procentul de ocupare a terenului (POT), stabileste cat trebuie sa ramana teren liber si pe cat va fi amprenta viitoarei constructii

• Destinatia constructiei – care poate fi comerciala – pentru birouri sau magazine, ansambluri rezidentiale sau pentru spatii industriale

Infloreste afacerea cu “date despre terenuri”

PONT Exista firme private care furnizeaza informatiile

Investitiile in terenuri se fac in functie de parametrii planurilor de urbanism, si nu dupa ureche. Un teren exceptional este acela care ofera posibilitatea de a se construi cea mai profitabila constructie.



“Detinerea de informatii cu privire la parametrii urbanistici si viitoarele dezvoltari urbane a devenit esentiala la vanzarea unui teren. Agentiile imobiliare vaneaza pozitiile (terenuri libere sau cu constructii demolabile) care sa beneficieze de premise favorabile constructiei de cladiri cu regim de inaltime si de un coeficient de utilizare a terenului (CUT) cat mai mari”, declara Dan Cioban, senior broker la Media City din Bucuresti. Cel mai important element este CUT, in functie de care se stabileste suprafata construita desfasurata a cladirii.


Garantarea a trei parametri buni ai terenului – procentajul de ocupare, regimul de inaltime si coeficientul de utilizare – poate creste pretul cu 200-300 euro/mp in Capitala.

Importante sunt si deschiderea terenurilor, care asigura cai de acces bune, dar si vecinatatile. In Bucuresti, s-au conturat “poli comerciali” si “zone de birouri” sau rezidentiale.

Fiecare localitate are un regulament dupa care se poate construi, care se afla in planul general de urbanism (PUG). Capitala are un PUG aprobat de Consiliul General, in vigoare. Acesta se afla afisat pe site-ul Primariei Municipiului Bucuresti, www.pmb.ro, si oricine il poate consulta. De asemenea, la serviciul urbanism din fiecare sector se pot obtine certificate de urbanism, care atesta parametrii de constructie din zona. Exista insa si exceptii, si acestea sunt, de altfel, cele mai greu de obtinut, dar si cele mai profitabile (nu neaparat cele mai de dorit pentru oras, cateodata, pentru ca distrug spatii verzi sau permit constructii prea inalte in anumite zone protejate). Totusi, ele sunt esenta afacerii cu terenuri bine pozitionate, atunci cand urbanistii sau cabinetele de arhitectura reusesc, prin planurile de urbanism zonal (PUZ), sa “imblanzeasca” unele prevederi din Planul de Urbanism General (PUG).


Un exemplu este cel prezentat de firma Media City: un teren de 8.000 mp din zona Baneasa, care avea un grad de ocupare de maximum 70% si un CUT de 3, a devenit si mai interesant pentru investitorii atunci cand CUT s-a ridicat la 6, prin PUZ. Investitorul ar putea construi astfel 48.000 mp (8.000 inmultit cu 6) de spatii de birouri pe acest teren, nu doar 24.000 mp, cat ar fi fost initial.
Cu siguranta, aceste cifre in plus ii vor aduce proprietarului mai multi bani decat daca ar fi prezentat terenul doar ca pe o suprafata de 8.000 mp, intr-o zona buna.