Ultima noastră analiză globală arată că locuințele din mai toată lumea se vând, în continuare, mult sub prețul corect.
Boomul imobiliar care a precedat criza financiară a fost impresionant, atât ca răspândire, cât și ca amploare. Cu foarte puține excepții, prețurile păreau să meargă într-o singură direcție: în sus. Apoi, lucrurile au devenit mai complicate, iar ultima noastră analiză descrie un peisaj gri, în care tendințele diferă de la o regiune la alta. Perspectiva optimistă a pieței imobiliare americane nu are nimic de-a face cu tonul sumbru al situației din periferia zonei euro.
De altfel, în rândul țărilor monitorizate, prețurile cresc și scad în egală măsură. De-a lungul ultimului an, cea mai remarcabilă ascensiune figurează în dreptul Hong Kongului (unde guvernul s-a văzut nevoit să intervină din nou pentru „a răcori“ piața). Iar cea mai abruptă cădere revine Spaniei – cu 9,3%. Totuși, trendul general este de descreștere, întrucât în trei din statele unde se înregistrează creștere, aceasta s-a domolit față de intervalul precedent – în Canada, de exemplu, majorarea a fost de 3,3%, față de 7,1%, cât ajunsese în urmă cu un an.
Diverse sunt și metodele de evaluare: pentru a determina dacă locuințele sunt ieftine sau scumpe, am folosit două instrumente de măsurare, ambele bazate pe comparația dintre estimările actuale și media prețurilor din 1975 până astăzi. Această medie reprezintă, de altfel, reperul nostru pentru „valoarea corectă“. Prima măsurătoare are în vedere raportul preț/chirii, echivalentul raportului preț/câștig folosit în piața de valori, profiturile corporațiilor fiind înlocuite, în cazul nostru, de valoarea chiriilor încasate de proprietari.
Conform acestui factor, locuințele din Canada sunt mult supraevaluate (cu 78%), iar cele din Japonia, mult subevaluate (cu 37%). Cealaltă metodă de calcul ia în considerare raportul dintre prețuri și venitul disponibil. Rezultatele acesteia arată că în Franța prețurile sunt cu 35% mai mari, iar în Japonia, cu 36% mai mici. În parte, revenirea pieței americane pare sustenabilă pentru că scăderea dureroasă a prețurilor din ultimii ani a făcut ca locuințele să fie ieftine și față de standardele istorice. În urmă cu un an, panta era tot descendentă, fiind raportată o nouă scădere, de 3,6%. Acum, însă, ultimele evoluții indică o revenire cu 4,6%. Raportat la nivelul chiriilor, casele sunt în continuare subevaluate cu 7%; mai mult, când comparația se face cu veniturile populației, discrepanța este de 20%.
Piața este impulsionată și de reducerea masivă a dobânzilor la creditele imobiliare. Ținând cont că Rezerva Federală a promis să mențină o politică monetară relaxată ani buni de acum încolo, este de intuit că dobânzile nu vor mai urca mult timp de-acum încolo.
Spania continuă pe drumul pierzaniei
În timp ce evoluțiile din SUA par încurajatoare, situația din Europa ar putea fi descrisă printr-un singur cuvânt: agonie. Iar lucrurile nu stau niciunde la fel de rău ca în Spania, unde, după o scădere de 5,5% acum un an, a urmat un val suplimentar de descreșteri, de 9,3%.
Și alte mari economii din zona euro se îndreaptă în direcția greșită. În Italia și Olanda, ritmul devalorizării imobiliare a crescut; în Franța, după o aparentă revenire, prețurile au reintrat pe sensul descendent. De altfel, relativ previzibil, locuințele din Hexagon sunt cele mai scumpe de pe continent, raportat la nivelul de trai al populației: potrivit calculelor noastre, imobilele de aici sunt supraevaluate cu 50% raportat la nivelul chiriilor, și cu 35%, raportat la venituri. Concurență îi face, culmea, tocmai Spania, unde, în ciuda prăbușirii pieței, locuințele tot sunt cu 20% mai scumpe decât s-ar cuveni, ținând cont de cei doi indicatori. Diferența este că o eventuală prăbușire a prețurilor locuințelor franceze ar fi modestă în comparație cu perspectivele cenușii ale Spaniei.
Cât timp nu se schimbă nimic în privința ofertei prea mari de locuințe, a restructurării sistemului bancar și a șomajului-record, de 26,6%, este puțin probabil să asistăm curând la o însănătoșire a pieței. Până una-alta, în Franța, băncile o duc bine, iar rata șomajului, chiar dacă este mare (10,5%), nu suportă totuși termen de comparație.
Canada, pe urmele Chinei
Cea mai mare anomalie de pe harta imobiliară a Europei este, însă, Germania, unde prețurile continuă să crească într-un ritm constant, de 2,7%, la fel ca în urmă cu un an.
Pentru că au evitat intrarea în bula imobiliară dinaintea crizei, nemții beneficiază în continuare de randamente sănătoase la investițiile în locuințe. Ambele noastre măsurători ne arată că imobilele de aici sunt subevaluate cu 17% față de media istorică. Spre deosebire de vecinii lor de continent, germanii se bucură de dobânzi minime la creditare și de una din cele mai mici rate ale șomajului din lume – 5,4%. Nici în Marea Britanie prețurile nu au scăzut drastic în ultimii cinci ani. În opinia noastră, piața engleză o duce chiar mai bine decât arată la prima vedere. În primul rând, pentru că nu suferă de surplusul de case goale care a dus la apariția unor veritabile orașe-fantomă în țări ca Spania sau Irlanda. Apoi, potrivit ultimului sondaj privind condițiile de împrumut, realizat de Banca Angliei în rândul creditorilor, băncile sunt mai dispuse ca oricând, în ultimii patru ani, să acorde credite imobiliare. De altfel, împrumuturile aprobate au atins cel mai înalt nivel din ultimele 12 luni.
Premiul pentru cea mai supraevaluată piață îi revine Canadei, mai ales în cazul raportării la chirii (78%). Guvernatorul băncii centrale, Mark Carney (viitorul guvernator al Băncii Angliei), a ales momentul potrivit să se mute la Londra, într-o perioadă în care lucrurile merg încă bine acasă, chiar dacă peste câteva luni este posibil să urmeze potopul. Alte piețe vulnerabile sunt Singapore și Hong Kong, unde raportul preț/chirii este tot mai dezechilibrat.
