Tigrii imobiliari din Romånia fac naveta Cluj

Explozia de investiţii din Cluj-Napoca tinde să transforme oraşul în lider al provinciei în ceea ce priveşte dezvoltarea sectorului imobiliar. Trendul ascendent al preţurilor se menţine, în prognozele pentru acest an fiind cuprinse majorări de preţuri „pe linie“.

Piaţa imobiliară din Cluj-Napoca, deşi a avut un start întârziat, devenind competitivă abia din 2005, cunoaşte în prezent un ritm de dezvoltare comparabil cu cel înregistrat în Bucureşti. De altfel, evoluţia sectorului de construcţii din cele două oraşe are multe similitudini, cum ar fi numărul mare de proiecte anunţate sau creşterea interesului fondurilor de investiţii externe, practic, o efervescenţă superioară celei înregistrate în alte zone cu potenţial din ţară. Creşterile de preţuri prognozate pentru anul în curs sunt cuprinse între 10% şi 20%, faţă de creşterea de până la 35% din 2006. Directorul de marketing al agenţiei Grup de Lux, Dan Lupeanu, spune că motivaţia creşterii mai reduse faţă de perioada anterioară constă şi în atingerea unor praguri comparative cu oferte din Uniunea Europeană. Dezvoltatorii preferă, în ultima perioadă, realizarea unor proiecte rezidenţiale ce cuprind un număr mare de unităţi locative, precum Cartierul Tineretului, cu minimum 2.500 de locuinţe, sau un ansamblu rezidenţial amplasat pe o suprafaţă de 204 hectare, pe Dealul Lomb, cu circa 1.000 de case.

Preţul pentru un metru pătrat construit se situează cam la acelaşi nivel cu cel din Bucureşti; majoritatea locuinţelor au preţuri cuprinse între 1.000 şi 1.400 de euro pe metrul pătrat. Ritmul în care se anunţă proiectele va duce la posibilitatea livrării, în Cluj-Napoca, a circa 2.000-2.500 de locuinţe noi anual, foarte aproape de ritmul înregistrat de piaţa rezidenţială bucureşteană.

Periferia şi fostele fabrici, ţinte preferate

O altă asemănare în evoluţia imobiliară a celor două oraşe este lipsa acută de terenuri în zonele centrale. Acest fapt determină developerii să caute spaţii pentru zone rezidenţiale sau imobile de birouri către periferie. Sau, la fel ca în Bucureşti, să stea cu ochii pe terenurile fostelor fabrici. „Anul 2007 va aduce multe schimbări pe piaţa imobiliară: o parte din zonele industriale ale Clujului se vor transforma în cartiere, precum Someşeni sau Calea Baciului, terenurile fabricilor din localitate reprezentând principalul punct de interes pentru investitori în acest moment“, afirmă Alina Aldea, director de marketing al Edil Cluj-Napoca. Preţurile de închiriere pentru spaţiile de birouri de clasa A sunt în prezent de 15 până la 18 euro pe metrul pătrat, iar randamentul unei astfel de investiţii în Cluj este de circa 7%. În Bucureşti, preţurile de închiriere sunt mai mari cu circa cinci euro pe metrul pătrat. „Profitul birourilor bucureştene oscilează între 7% şi 7,5% pentru piaţa secundară şi peste 10% pentru cea primară“, spune Călin Clinciu, directorul de comunicare al Euroest Invest.

Investiţia Nokia a scumpit terenurile

Preţurile locuinţelor oferite pentru închiriere păstrează tendinţa înregistrată anul trecut, majorările din acest an fiind de minimum 10%. Există însă cazuri în care preţul chiriilor a urcat cu până la 50% faţă de 2006. Cele mai căutate locuinţe pentru închiriat în Cluj sunt garsonierele şi apartamentele cu două camere, construite înainte de 1989. Pentru acestea, chiriile pornesc de la 100 de euro lunar pentru o garsonieră confort trei şi ajung până la 400 de euro pentru apartamentele de două camere, în funcţie de facilităţi. La acest capitol, Clujul nu mai seamănă cu Bucureştiul, unde aceste preţuri, practic, se dublează.

Pentru spaţiile industriale, în ultima perioadă investitorii s-au orientat către construirea de noi hale, din cauza costurilor destul de ridicate pentru modernizarea spaţiilor existente. Anul trecut, în Cluj-Napoca au apărut pe piaţă spaţii industriale sau de depozitare noi, cu o suprafaţă totală de aproximativ 30.000 de mp (exceptând parcurile industriale Tetarom). Parcul Tetarom III, din comuna Jucu, ce va aparţine concernului finlandez Nokia, se află încă în fază de proiect şi are o suprafaţă de 120 hectare. Preţurile de închiriere pentru spaţiile industriale clujene sunt cuprinse între doi şi şase euro pe metrul pătrat. Spre comparaţie, în Bucureşti se vor finaliza circa 150.000 mp de spaţii industriale, pentru care chiriile sunt estimate la maximum şase euro pe metrul pătrat lunar, conform analizei companiei imobiliare CB Richard Elis.

Pentru piaţa spaţiilor de birouri, anul acesta începe în forţă. În aprilie, compania Cefin a vândut parcul A1, situat în apropierea autostrăzii Bucureşti-Piteşti, fondului britanic de investiţii Teesland iOG, pentru 70 milioane de euro.

Nici achiziţionarea unui teren în Cluj-Napoca nu mai reprezintă un chilipir. Simpul zvon al investiţiei Nokia a determinat dublarea preţurilor terenurilor din apropiere. Totuşi, spre deosebire de Bucureşti, unde evoluţia preţurilor pentru terenuri pare haotică şi oscilează la periferie între 15 şi 700 euro pe metrul pătrat, în Cluj preţurile par aranjate ca o piramidă răsturnată. La periferie preţurile pe metru pătrat sunt uniforme pentru toate zonele, între 10 şi 150 de euro, devenind din ce în ce mai ridicate spre centru, unde ajung la 1.000 de euro pe metru pătrat. Zona centrală bucureşteană prezintă însă un preţ net superior, ce poate ajunge sau depăşi 3.500 euro pe metru pătrat.

O altă deosebire între Cluj-Napoca şi Bucureşti este legată de dezvoltarea oarecum simetrică din oraşul transilvan faţă de Capitală, unde zona de sud abia acum începe să fie luată mai serios în seamă de către dezvoltatori.