Doar o mica parte din persoanele care au nevoie de o casa o pot cumpara sau construi cu bani imprumutati de la banca. Practic, creditul bancar rezolva problema segmentului care nu dispune de banii necesari in momentul cumpararii, dar pentru care venitul lunar este suficient de mare, astfel incat sa permita achitarea ratelor si a dobanzilor.
Un important avantaj oferit solicitantului este posibilitatea de a garanta creditul, chiar cu imobilul pe care doreste sa-l cumpere. Este rezolvata astfel si problema celor care nu dispun de garantii. Alte facilitati sunt durata mare pe care se poate contracta imprumutul si dobanda mai mica, cu unu-doua procente, decat la celelalte credite de consum. Cu toate astea, prima rata este de cateva milioane, iar pana la sfarsitul perioadei de creditare, clientul plateste de doua, chiar trei ori suma imprumutata.
Casa de Economii si Consemnatiuni acorda credite pentru cumparare, constructie sau modernizare de locuinte prin sucursalele judetene si o sucursala din Bucuresti. Creditele se acorda pe o perioada maxima de 20 de ani si acopera maximum 70% din pretul locuintei. Dobanda este, in prezent, de 56%, fluctuanta si se aplica soldului ramas de platit. Solicitantul trebuie sa cumpere un set de formulare al caror pret este de 25.000 de lei.
Rezolvarea dosarului dureaza zece zile
Veniturile nete ale solicitantului, sotului (sotiei) acestuia si ale uneia sau doua persoane fizice platitoare trebuie sa fie de doua ori mai mari decat prima rata de achitat. Mai este nevoie de unul sau doi giranti, care vin la plata in momentul cand titularul creditului nu-si plateste rata lunara.
Solicitantul incheie cu vanzatorul un precontract din care sa rezulte localizarea imobilului si pretul. Clientul, impreuna cu functionarul CEC, stabileste, in functie de necesitati si de posibilitatile de rambursare, suma si termenul pe care ia creditul. Urmatoarea operatiune este evaluarea imobilului in vederea ipotecarii. Aceasta se face de catre un functionar al CEC sau alte persoane agreate, iar plata cade tot in sarcina titularului. Evaluarea costa 100 de mii lei/om/ora , pretul minim pentru o garsoniera fiind de 250.000. Abia dupa evaluare se completeaza cererea de creditare si se semneaza la CEC de catre titular, persoane platitoare si giranti. Din acest moment, in maximum 10 zile se da raspunsul de acceptare sau neacceptare a creditarii. In cazul unui raspuns pozitiv, se incheie actul de imprumut; apoi, vanzatorul, cumparatorul si un reprezentant al CEC incheie la notariat actul de vanzare-cumparare si contractul de ipoteca.
Imobilul ipotecat
trebuie asigurat
Dupa intocmirea acestor acte, se vireaza banii imprumutati cumparatorului, in contul deschis de vanzator la CEC. Titularul creditului mai are obligatia sa asigure imobilul ipotecat, in favoarea CEC-ului. In cazul creditului pentru construirea unui imobil, documentatia necesara este mai stufoasa. Titularul trebuie sa depuna la dosar actul de concesiune sau proprietate asupra terenului pe care se face constructia, autorizatia de constructie, deviz de lucrari si contract de executie incheiat cu antreprenorul. „Am acordat in acest an, pana la 30 septembrie, 1.879 de credite pentru cumparare de locuinte, in valoare totala de 57,1 miliarde, 84 pentru constructii, in valoare de 2,6 miliarde, si 184 pentru modernizari, in valoare de 2,5 miliarde lei. La inceputul anului alocasem un volum mult mai mare pentru locuinte, de 280 miliarde, insa cererea de credite a fost mai mica, din cauza evolutiei dobanzilor”, afirma Gherghina Fediuc, director adjunct la directia pentru persoane fizice a CEC.
Banca Romana pentru Dezvoltare acorda credite prin toate unitatile, pentru cumparari, constructii, amenajari de locuinte, dar si pentru cumparari de terenuri in vederea construirii de locuinte.
Termenul maxim este de 15 ani, iar dobanda, in prezent, de 54%. Clientul trebuie sa achite din surse proprii cel putin 30 % din pretul locuintei sau din valoarea devizului de constructie. Din cei 30% care cad in sarcina clientului, fac parte si materiale deja cumparate de acesta pentru constructie, dovada facandu-se cu facturile de achizitie. La acordarea unui credit se analizeaza bugetul de venituri si cheltuieli al familiei sollicitantului. Din venitul net se scad cheltuielile de consum lunare, care in acest moment sunt, conform datelor statistice de 900.000 de lei/ persoana. Prima rata care trebuie achitata trebuie sa fie mai mica de 90% din venitul din care au fost scazute cei 900.000 lei. Pentru creditare, banca percepe un comision de 0,03% din valoarea imprumutului. „Clientul are posibilitatea sa opteze intre doua feluri de calcul al dobanzii: o varianta cu calculul dobanzii la soldul ramas de plata si o alta cu dobanda medie capitalizata, rata medie fiind crescatoare si dobanda descrescatoare.
In acest caz, suma care se plateste lunar este constanta, dar per total se plateste mai mult”, spune Antoanela Bostinaru, sef Serviciu credite persoane fizice la BRD. Daca 90% din venituri nu depasesc prima rata de plata, solicitantul poate aduce unul sau doi giranti platitori, insa doar 50 % din veniturile lor vor fi luate in consideratie. Garantiile trebuie sa acopere valoarea creditului si dobanda pe primele trei luni. Imobilul cumparat poate fi considerat garantie a creditului.
Evaluarea imobilului ipotecat costa 300.000 lei
Banca evalueaza imobilele ipotecate, costul evaluarii fiind de 300-350.000 lei pentru trei camere. Operatiunile dueaza circa 10 zile. Daca solicitarea este aprobata, se semneaza la notariat de catre cumparator, vanzator si reprezentantul bancii un act de vanzar-cumparare-ipotecare, prin care cele trei operatii se realizeaza concomitent, banii fiind virati de banca direct in contul vanzatorului.
O alta diferenta intre oferta BRD si cea a CEC o reprezinta posibilitatea ca, in cazul unui credit pana in 4.000 de dolari si cu termen de rambursare sub cinci ani, sa nu mai fie nevoie de garantii imobiliare. Solicitantul are nevoie de doi giranti, comisionul bancii creste de la 0,3 la 2,7%, iar asigurarea imobilului se va face obligatoriu la societatea ASIBAN. In 1999, pana in luna septembrie, BRD acordase 1.100 de credite cu un volum de 50 de miliarde de lei, iar soldul la creditele pentru locuinte este de 96 de miliarde de lei, la 4.800 de credite aflate in derulare.
Banca Transilvania din Cluj acorda credite pentru constructia de locuinte in suma maxima de 350 de milioane, iar pentru cumparare sau modernizare, in valoare de maximum 100 de milioane, pe termen de pana la cinci ani. Solicitantul trebuie sa plateasca 30% din valoarea imobilului cumparat, iar garantiile trebuie sa acopere valoarea creditului si dobanda pentru primul an de rambursare.
Garantarea se poate face cu imobilul cumparat. Dobanda aplicata soldului creditului este de 59% pe an, iar ratele lunare, egale. Banca Transilvania a acordat peste 1000 de credite imobiliare, al caror sold este, in momentul de fata, de 25 miliarde de lei.