Dezvoltatorii imobiliari se pregătesc să finalizeze, în acest an, proiecte care au înghiţit din 2007 şi până acum peste un miliard de euro. Lucrările la aceste construcţii au avansat cu paşi de pitic, iar proprietarii lor speră să le vândă dacă nu în 2011, măcar la anul.
Cele mai mari proiecte sunt împărţite între două segmente de piaţă: retail şi birouri, însă majoritatea covârşitoare aparţine sectorului de retail, care figurează cu şapte proiecte pe lista primelor zece cele mai mari dezvoltări ale acestui an. Livrările de clădiri de birouri noi se anunţă a fi la un nivel minim, de circa 150.000 mp, ceea ce înseamnă o scădere considerabilă faţă de ce s-a înregistrat în 2010 – 330.000 mp de noi spaţii (incluzând şi clădirea Petrom City). Stocul raportat la o rată de absorbţie de 200.000 mp, similară celei înregistrate la sfârşitul lui 2010, indică faptul că gradul de neocupare va scădea sub nivelul mediu de anul trecut, ajungând la 15% spre finele lui 2011.
În ceea ce priveşte stocul de spaţii de retail modern, consultanţii estimează o creştere în 2011 cu 230.000 mp, din care circa 210.000 mp sunt dezvoltaţi în oraşe secundare din ţară. Noile livrări vor ridica stocul total de spaţii comerciale la 1,62 milioane de metri pătraţi. „Aproape toate proiectele de retail anuntaţe pentru 2011 au fost demarate acum doi, trei sau chiar mai mulţi ani. În cazul multora, lucrările de construcţie au început în perioada de creştere economică, au fost oprite în 2009 şi apoi repornite în 2010“, a declarat Andrei Văcaru, senior consultant în cadrul departamentului de Retail Leasing&Consultancy al Jones Lang LaSalle (JLL).
Spaţii goale
Consultanţii şi-au pregătit scenarii diferite în ceea ce priveşte capacitatea pieţei de a absorbi noile produse. Pe zona de birouri, cel mai optimist scenariu plasează rata de neocupare la sub 10%, faţă de 18% cât este în prezent, iar varianta mai conservatoare vorbeşte de un nivel de 14,8%. „Pe piaţa de birouri, impactul celor trei – patru proiecte cu finalizare în 2011 nu va fi major (poate unu–trei procente), dar per total şi considerând lipsa altor proiecte, gradul de neocupare se va stabiliza sau va începe să scadă pe parcursul anului 2011“, estimează Marius Scuta, directorul departamentului de birouri al JLL.
La nivelul pieţei de retail, în cazul proiectelor de top, specialiştii prevăd o scădere a gradului de neocupare la sub 10%, iar pentru centrele comerciale prost poziţionate nu se hazardează să avanseze procente, deoarece „trebuie să existe o muncă continuă din partea proprietarilor şi a celor responsabili cu promovarea și marketingul centrului, pentru consolidarea relaţiilor cu chiriaşii şi pentru a le oferi soluţii inovatoare şi profitabile pe termen mediu şi lung“, după cum spune Laura Bencze, research manager în cadrul CB Richard Ellis România.
Proiectele anului
Fără îndoială, cel mai aşteptat proiect din 2011 este Palas Iaşi, dezvoltat de grupul omului de afaceri Iulian Dascălu. Complexul, început în 2007, se pregăteşte să îşi deschidă porţile în septembrie 2011. Dascălu estimează că veniturile ce vor fi încasate în primul an de funcţionare a Palas Mall, care are o suprafaţă de 44.700 mp, vor fi de circa opt milioane de euro, iar cele pentru componenta de birouri, care va dispune de o suprafaţă de 20.000 mp, îi vor aduce în primul an circa două milioane de euro.
Immofinanz a preluat, în mai anul trecut, proiectul Maritimo Shopping Center din Constanţa de la firma ungară TriGranit pentru doar un euro, la care s-au adăugat datoriile de 40 milioane de euro pe care le avea dezvoltatorul. Construcţia la mall a început în 2007, însă de la sfârşitul lui 2009 şi până în iunie anul trecut, proiectul a intrat în conservare din lipsă de fonduri.
În partea a doua a anului, lucrurile au început să se mai mişte, după ce retailerul francez Auchan a semnat un contract cu austriecii pentru 16.000 mp. Immofinanz mai poartă negocieri şi cu Decathlon, C&A şi H&M. Proiectul de birouri Swan Office Park va fi o nouă lovitură pentru proprietarii din Pipera, care se confruntă cu grade de neocupare tot mai ridicate. Chayton Capital, firma care dezvoltă proiectul, a pariat 110 milioane euro pe această locaţie şi va livra în acest an 55.000 mp în zona cu cele mai mari probleme din Bucureşti.
„Suntem încrezători că anul acesta va concretiza multe din proiectele tergiversate sau suspendate în 2010. În 2011, vedetele tranzacţiilor vor rămâne proprietăţile de calitate, generatoare de venit, indiferent de segmentul pieţei la care facem referire“, preconizează Cristian Ustinescu, directorul departamentului de investiţii al DTZ Echinox.
Una peste alta, anul acesta va fi o nouă provocare pentru dezvoltatorii care mai au de încheiat construcţii începute în trecut. Din experienţa ultimului an, nu se întrevăd prea multe semne de optimism, proprietarii urmând să intre într-o nouă bătălie cu chiriaşii.
