Intr-o piata imobiliara competitiva si in dezvoltare, exista un segment de piata care sufera de un profund dezechilibru: piata spatiilor industriale. Avem o cerere semnificativa pentru spatii industriale disponibile si o oferta extrem de mica pentru acest produs.
Piata spatiilor industriale este un segment profitabil dovedit, ceea ce ar trebui sa stimuleze cresterea numarului de dezvoltari de gen. Dorim sa subliniem trendul actual, si anume ca parcurile logistice sunt edificate pe baza solicitarilor ferme pe care dezvoltatorii le primesc, foarte putine asemenea investitii facandu-se in mod speculativ. Cu toate acestea, piata duce lipsa de spatii disponibile imediat.
Cele mai atractive patru zone pentru dezvoltarile industriale:
Zona de Vest este cea mai dezvoltata. Vorbim in special de arealul din proximitatea liniei de centura si al autostrazii Bucuresti-Pitesti. Extinderea parcurilor industriale s-a facut deja pana la kilometrul 23, in apropierea celei de-a doua iesiri de pe autostrada. De asemenea, linia de centura din partea de nord-vest a orasului este foarte atractiva din punct de vedere al dezvoltarii parcurilor logistice si a depozitelor independente multumita accesului facil din linia de centura.
Trebuie sa mentionam ca aprobarea constuirii liniei de centura care sa faca legatura dintre Chitila si Mogosoaia fara a se mai traversa localitatile va fluidiza traficul dinspre si inspre nord si vest, evitand obstacolele puse de traficul auto greu de pe ruta intiala.
In ceea ce priveste nivelul chiriilor practicate in aceasta zona, pentru spatiile deja construite avem cca. 6E/mp, in timp ce pentru spatiile aflate in faza de proiect acesta se situeaza intre 4,5 – 5E/mp.
In medie in aceasta zona cererea este de suprafete intre 1,000 – 3,000 mp, iar solicitarile vin din partea companiilor de distributie si a celor care au in obiectul de activitate mica productie (ex: ambalaje, prelucrare primara, taiere profile termopan, PVC etc.).
Zona de Nord ramane o zona care s-a dezvoltat in principal de-a lungul liniei de centura. In aceasta zona se vor dezvolta cateva parcuri logistice cum sunt Buftea Distribution Park, un centru foarte adaptabil la cererile clientilor, cu termene de livrare foarte scurte (2 – 3 luni) si cu o localizare foarte usor accesibila si Bucharest Distribution Park.
Aici chiriile variaza intre 6 – 6,5E/mp in cazul spatiilor deja construite si 5 – 5,5 E/mp in faza de proiect. Ca tipic de suprafete se mentin aceleasi ca in zona de vest, la fel ca in cazul directiei solicitarilor.
Zona de Est este cea de-a treia in atractivitate in sfera spatiilor industriale. Ea se dezvolta foarte mult in prozimitatea autostrazii A2 (Soarelui). In aceasta zona s-au achizitionat suprafete foarte mari de tern de catre companii cu prezenta puternica pe piata si fonduri de investitii. Asteptam ca proiectele gandite pentru acestea sa fie demarate pe parcursul lui 2008.
Tinand cont ca aceasta este o zona destul de deficitara din punct de vedere al ofertelor de spatii disponibile imediat, chiriile pentru spatiile deja constuite sunt in jur de 6 E/mp si in jur de 5 – 5,5 E/mp in cazul proiectelor.
Ca suprafete preferate avem 500 – 1,000 mp si 2,000 – 3,000 mp.
Avantaje deosebite ale acestei zone sunt accesul foarte usor si faptul ca inca nu este o foarte mare aglomeratie pe linia de centura (accesul din A2 inspre nord si sud se efectueaza foarte facil).
Ultima zona in topul nostru este cea de Sud, momentan slab exploatata din punct de vedere logistic. Dezvoltarea ei este foarte puternica datorita atractivitatii preturilor terenurilor inca scazute comparativ cu celelate zone si a accesului destul de usor catre Giurgiu si de acolo mai departe spre Orient.
Infrastructura se prezinta in conditii bune si nu este atat de solicitata ca in celelate zone unde exista dezvoltari logistice mai ample.
Chiriile pentru suprafete deja livrate sunt de cca. 5 E/mp, iar pentru cele in faza de proiect intre 4 – 4,5 E/mp.
Toate preturile comunicate sunt raportate ub principal la momentul contractarii spatiilor. Cu cat se contracteaza mai devreme (faza de proiect) cu atat chiriile sunt mai scazute si conditiile contractuale mai bune pentru viitorul locatar. De asemenea acesta depinde foarte mult de suprafetele antamate si de facilitatile solicitate de client.
Facilitatile „traditionale” sunt apa, gaz, canal, curent electric trifazic. Dar exista situatii in care clientul are activitati de productie si necesita o putere de instalatie foarte mare (ex: 1,000 KWA). In acest caz lucruile se complica din punct de vedere al costurilor din cauza faptului ca aceasta putere necesita sume de instalare mari.
Data: 5 ianuarie 2008
Sursa: REGATTA
