Achiziţia unui apartament nou şi închirierea lui ulterioară aduce randamente de patru ori peste dobânzile obţinute din depozitele în euro şi devine un plasament tot mai căutat printre cei care vor să-şi sporească economiile.
Garsonierele şi apartamentele cu două camere din ansamblurile rezidenţiale Cosmopolis din Ştefăneştii de Jos, Greenfield din Pădurea Băneasa şi Militari Residence din Chiajna oferă cele mai bune randamente la închiriere, dintr-un număr de 21 de proiecte analizate de Capital. Cumpărătorii unor astfel de proprietăţi pot obţine randamente anuale cuprinse între 7,71% şi 9%, valori de patru ori peste nivelul dobânzilor practicate la depozitele în euro. Analiza tuturor proiectelor selectate arată faptul că, în cazul garsonierelor, se pot obţine randamente cuprinse între 5,67% şi 9%, iar în cazul apartamentelor cu două camere, indicatorul variază între 5,33% şi 7,94%. Randamentul investiţional este un indicator folosit în piaţa imobiliară pentru a determina profitabilitatea unei proprietăţi. Acest instrument este util nu doar investitorilor, ci şi cumpărătorilor neinteresaţi de închiriere.
„Datele Fondului de Garantare a Depozitelor Bancare arată că peste 20.000 de persoane au depozite de peste 100.000 de euro în România. Ţinând cont de dobânzile actuale oferite pe piaţa bancară, care la instituţiile mari pot fi şi de sub 2% pe an, de randamentele de închiriere existente pe piaţa rezidenţială, care pe segmentul ansamblurilor rezidenţiale sunt de minim trei ori mai mari comparativ cu dobânda şi pot uşor să fie şi de patru ori mai mari, dar şi de faptul că segmentul de închirieri în proiecte noi este în creştere, va creşte clar numărul celor care vor alege plasamentele în piaţa rezidenţială“, consideră Gabriel Voicu, director New Homes Division în cadrul Coldwell Banker Affiliates of Romania.
Capital a selectat 21 de ansambluri rezidenţiale din Bucureşti, dedicate clasei medii, majoritatea cu peste 100 de apartamente finalizate, în care se locuieşte deja şi care mai au la vânzare apartamente cu două camere şi garsoniere. Chiriile lunare sunt specifice unor locuinţe mobilate, iar pentru o acurateţe sporită a randamentelor am adăugat la preţurile de vânzare câte 1.500 de euro la garsoniere şi 2.000 de euro la apartamentele cu două camere, sume minime necesare mobilării şi utilării.
Chirie cu contract
Analiza Capital se adresează persoanelor fizice, care, în majoritatea cazurilor, închiriază fără contract, motiv pentru care am folosit ca reper randamentul obţinut din chiria brută. Totuşi, cei care vor să închirieze printr-un contract înregistrat la Fisc trebuie să ştie că randamentele nete scad, în medie, cu circa 1%. Cel mai comun sistem de raportare a veniturilor din chirii este cel forfetar, în cazul căruia impozitul pe venit, de 16%, şi cota de contribuţii la asigurările sociale de sănătate (CASS), de 5,5%, se aplică veniturilor rezultate după scăderea cheltuielilor forfetare de 25% din chiria brută anuală. Pentru persoanele care obţin venituri doar din chirii, cota CASS nu poate fi mai mică de 5,5% din salariul de bază minim brut pe ţară, iar plafonul maxim este de 5,5% din cinci salarii medii brute. Altfel spus, se plăteşte minim 53,6 lei şi maxim 631,95 lei. Pentru proprietarii cu contracte de muncă nu se mai aplică plafonul minim, decât dacă CASS-ul plătit pe veniturile salariale este mai mic decât 53,6 lei. De precizat faptul că, deocamdată nu există nicio reglementare care să împiedice proprietarii să declare orice sumă ca venit din chirii, chiar şi 1 leu, situaţie în care plăţile către Fisc sunt nesemnificative.
În cazul proprietăţilor cuprinse în analiza Capital, persoanele care declară sumele reale încasate din chirii trebuie să renunţe anual la 500-600 de euro din venituri. Randamentele obţinute din chiria netă variază între 4,76% şi 7,57%, în cazul garsonierelor analizate, şi între 4,51% şi 6,72%, pentru apartamentele cu două camere. În majoritatea cazurilor, randamentul net ajunge sub nivelul minim recomandat de specialiști dacă se declară valorile reale la Fisc, descurajând astfel investițiile sau declararea sumelor reale.
„Dobânzile pentru depozite sunt de 1% sau 2%, nivel similar ratei anuale a inflaţiei. Dacă nu eşti atent, la sfârşitul anului poţi ieşi chiar în pierdere. Cei care dispun de lichidităţi caută acum alternative pentru a menţine aceste sume sau pentru a obţine un profit. Evident, investiţiile imobiliare sunt mult mai atractive în această perioadă față de depozitele bancare“, spune Silviu Grigorescu, managerul Hanner RD, dezvoltatorul ansamblului The Park din zona Tineretului.
Recuperarea investiţiei
Pentru ca achiziţia unei locuinţe noi în vederea închirierii să fie o afacere atractivă, consultanţii în vânzări chestionaţi de Capital recomandă ca randamentele brute să fie de cel puţin 7%. La secţiunea de garsoniere, nouă din 15 ansambluri analizate de Capital au randamente peste acest nivel, iar în cazul apartamentelor cu două camere, doar şase din 20 de proiecte se regăsesc în această situaţie. Randamentele oferite de garsoniere sunt net superioare celor generate de apartamentele cu două camere şi asta pentru că sunt mai ieftine, iar chiriile nu sunt cu mult mai mici faţă de cele practicate la unităţile cu două camere.
Un alt indicator important, direct legat de randamentul investiţional, e amortizarea investiţiei (arată în câţi ani poţi recupera suma plasată în imobil din chirie). Cosmopolis e ansamblul cu cea mai mică rată de amortizare pentru apartamentele cu două camere, respectiv 12,6 ani, urmat la distanţă mică de Vivenda Residencias din Titan şi Militari Residence. Garsoniera care se amortizează cel mai repede din chirie, adică în 11,1 ani, se găseşte în Greenfield, dar aproape la fel de repede poţi recupera banii din închirierea unei garsoniere în Cosmopolis sau Vitan Residence 2 (Mihai Bravu).
„Pentru ca un produs imobiliar să se preteze unei investiţii, perioada ideală de amortizare a lui ar trebui să fie de 10-15 ani. Este foarte important însă ca alegerea făcută să fie una inteligentă, iar produsul imobiliar achiziţionat să aibă nu doar un interval de amortizare scurt, ci şi să fie un produs vandabil, a cărui valoare pe piaţă să se menţină“, arată Alina Necula, Head of Marketing & Sales în cadrul Adama Group, dezvoltatorul Edenia Titan şi Evocasa Optima. Garsonierele analizate depăşesc această perioadă în patru ansambluri rezidenţiale, iar apartamentele cu două camere în 11 dintre cele 20 luate în calcul.
Încă la început
Astăzi, persoanele care apelează la acest tip de plasament sunt încă puţine. Spre exemplu, micii investitori, care au cumpărat anul trecut în Cosmopolis de la două la şase locuinţe cu scopul exclusiv de a le închiria, au avut o pondere de 10% din totalul tranzacţiilor. Andreea Comşa, care vinde locuinţele din Asmita Gardens şi Citadella Titan, spune că investitorii au o pondere de circa 10% în cazul Asmita şi de circa 5% în cazul Citadella. În Rose Garden din zona Obor, 7% dintre tranzacţiile încheiate în ultimii doi ani au avut cumpărători interesaţi de închirierea imediată a locuinţei. Şi în ansamblurile dezvoltate de Adama în zona Titan au existat investitori care au achiziţionat „la pachet“ mai multe apartamente, însă Alina Necula spune că acum primează cei care cumpără pentru uz propriu.
„Nu consider că tranzacţiile de acest tip vor ajunge să deţină o pondere semnificativă la nivel de piaţă deoarece sunt relativ puţine proiecte în care închirierea s-ar realiza cu uşurinţă raportat la numărul total de tranzacţii care se încheie astăzi. Utilizatorii finali au o pondere de peste 90% din piaţă şi acesta este un fapt normal într-o piaţă matură“, menţionează Gabriel Voicu.
Trebuie precizat, însă, că investiţiile imobiliare au o complexitate mai mare faţă de depozite. Pot apărea perioade în care locuinţa stă goală, până se găseşte un nou locatar, ceea ce scade din randament. Chiar dacă, de regulă, proprietarii percep o garanţie echivalentă cu valoarea chiriei pe o lună, chiriaşii pot crea pagube ce depăşesc această valoare. De cealaltă parte, chiriaşii ar putea fi descurajaţi de costurile de administrare a complexului, care în unele cazuri sunt mari, de peste 300 lei lunar.
10% în plus la chiria lunară se traduce printr-un randament cu 0,5-0,8% mai mare, la fel în cazul scăderii chiriei
CREDIT Ratele lunare rezultate la achiziţia prin credit a unei locuinţe în ansamblurile analizate de Capital sunt sub nivelul chiriilor brute potenţiale
Click pentru mărire
