Diferenţa se reduce simţitor la adăugarea costurilor de administrare specifice ansamblurilor noi, însă chiar şi aşa doar în trei cazuri din cele analizate de Capital se ajunge la facturi de întreţinere mai mari decât la blocurile vechi. Astfel, bucureştenii care se mută în blocuri noi pot obţine o reducere medie de circa 14% a facturii la întreţinere.

În tranziţia de la un apartament vechi la unul nou trebuie totuşi analizate cu atenţie costurile administrative. Deşi atractive la prima vedere, serviciile de pază, monitorizare video, îngrijirea spaţiilor verzi şi accesul la piscină pot duce la dublarea facturii de întreţinere. Taxele administrative pot fi fixe – cum este cazul complexului Răsărit de Soare, unde costul lunar de administrare este de 0,24 euro pe metru pătrat util, plus TVA, al Cosmopolis, unde este de 40 de euro, plus TVA, sau al Confort City, unde se percepe o taxă fixă de 50 de lei/lună – dar sunt şi situaţii în care administratorii includ în această taxă şi consumul de apă rece, apă caldă şi chiar căldură. Acolo unde dezvoltatorii s-au retras din activitatea de administrare a ansamblurilor pe care le-au construit, întreţinerea blocului cade în atribuţia asociaţiei de proprietari şi costurile sunt mult mai mici. În această situaţie sunt proiectele Militari Residence (40 lei/lună), Linda Residence (40 lei/lună), Rose Garden (100 lei/lună) – unde asociaţia de proprietari lucrează cu o firmă de administrare sau Cartierul Latin (150 lei/lună cu tot cu apa rece consumată). 

„În perioada de boom imobiliar, piaţa nu era obişnuită cu conceptul de complex rezidenţial care presupune cheltuieli suplimentare de întreţinere, şi o parte dintre cei care au cumpărat în acea perioadă s-au trezit cu aceste costuri după ce şi-au cumpărat apartamentele. În ultimii şase ani cred că fenomenul de lipsă de informare s-a diminuat, iar viitorii locuitori ţin cont şi de costurile suplimentare în achiziţia unui apartament. Sunt proiecte în care locatarii s-au organizat într-o asociaţie şi dispar cheltuielile umflate de management“, explică Annemarie Fabian, asociat al departamentului de evaluări şi consultanţă din cadrul Colliers International. 

Baza de calcul

Tipul de apartament ales de Capital pentru analizarea diferenţelor de consum este unul cu două camere, în suprafaţă de circa 60 mp şi locuit de doi adulţi şi un copil. Acesta este şi cel mai tranzacţionat tip de apartament din Bucureşti. S-au selectat 11 ansambluri rezidenţiale din Capitală, cu peste 200 de apartamente şi locuite în proporţie de peste 80%, unde există deja formată o comunitate. Pentru o comparaţie concludentă, am luat în considerare un consum identic de electricitate, gaz şi apă rece. Cotele de consum au fost obţinute de la furnizorii de utilităţi şi sunt medii la nivel de Bucureşti. Consumul mediu estimat de energie electrică pentru un apartament cu două camere este de 165 kWh/lună, care se facturează cu 103 lei, valoare care include TVA, preţul energiei consumate, contribuţia pentru cogenerare, certificate verzi, acciza şi taxa radio-TV, potrivit reprezentanţilor Enel. Consumul de gaz specific unui apartament cu două camere echipat cu centrală termică este de 225 mc/lună iarna şi de 40 mc în lunile de vară, pentru încălzirea apei. S-au luat în considerare cinci luni de iarnă şi şapte de vară şi o temperatură ambientală medie de 20-21 de grade Celsius. În plus, consumul unui aragaz mai adaugă 5-10 mc/lună, potrivit estimărilor făcute de specialiştii GDF Suez, la cererea Capital. 

În ceea ce priveşte consumul de apă, directorul general adjunct al Apa Nova, Epsică Chiru, ne-a informat că un bucureştean consumă, în medie, 35,99 metri cubi de apă rece pe an şi încă 19,82 mc/an de apă rece pentru prepararea apei calde. Un metru cub de apă rece este facturat de Apa Nova cu 5,41 lei (TVA inclus), la care se adaugă canalizarea încă 1,2 lei/mc (TVA inclus). În cazul apei calde încălzite de RADET, tariful este de circa 13-14 lei/mc.

Dacă toate ansamblurile rezidenţiale analizate sunt echipate cu centrale termice de apartament sau centrale de bloc, majoritatea imobilelor vechi din Bucureşti sunt racordate la sistemul de încălzire al RADET, drept pentru care comparaţia a fost făcută cu un apartament situat într-un asemenea imobil. Astfel, pentru un apartament cu două camere, în suprafaţă de 60 mp utili, necesarul de căldură este de circa 15 Gcal/an. Trebuie ţinut cont că blocurile racordate la RADET sunt încălzite şase luni pe an. 

Factura anuală defalcată a unui apartament cu două camere, amplasat într-un bloc vechi nereabilitat termic, racordat la RADET şi locuit de doi adulţi şi un copil, arată în felul următor: costul căldurii ajunge la 2.550 lei, energia electrică 1.236 lei, gazul pentru aragaz 12,17 lei, apa rece 714 lei, apa caldă 773 lei şi costurile administrative 240 lei. Acelaşi apartament vechi echipat cu o centrală termică ar avea următoarele costuri: gazul consumat pentru încălzire şi apă caldă 1.522 lei, energia electrică 1.236 lei, apa rece 1.110 lei şi costurile administrative 240 lei. În această situaţie, factura anuală la consum este comparabilă cu cea din blocurile noi, însă mai trebuie adăugat şi preţul de achiziţie al centralei termice. Costul instalării unei centrale într-un asemenea apartament este estimat la 5.500 de lei şi se amortizează în 3,5 ani, potrivit Ariston Thermo Group. 

De la vechi la nou

Toţi locatarii celor 11 ansambluri rezidenţiale analizate de Capital au contracte cu Enel pentru furnizarea energiei electrice, deci, din acest punct de vedere, nu există nicio diferenţă de preţ faţă de apartamentele vechi. Furnizorul de gaz pentru proiectele luate în discuţie este GDF Suez, însă aici apar primele diferenţe între ansambluri. În cazul Răsărit de Soare, Rose Garden, Ten Blocks şi Evocasa Armonia, încălzirea se face prin centrale de bloc, care au un randament uşor inferior centralelor termice de apartament. Drept urmare, la calcularea facturilor de gaz s-a aplicat o creştere de 10% în cazul celor patru proiecte, la sugestia specialiştilor contactaţi de Capital, pentru a compensa diferenţa de performanţă. În ceea ce priveşte alimentarea cu apă, doar două ansambluri nu sunt racordate la reţeaua Apa Nova: FeliCity din Băneasa şi Cosmopolis din Ştefăneştii de Jos, ambele fiind deservite de propriile puţuri de apă. În FeliCity, preţul unui metru cub de apă rece este de 4,7 lei, în care intră şi costul canalizării, iar la Cosmopolis preţul este de 5,25 lei (inclusiv canalizarea), însă se aplică doar locuitorilor din prima fază a proiectului; cei din faza a doua primesc apa rece gratuit până la înfiinţarea unei asociaţii de proprietari. În ambele cazuri, preţul apei este mai mic decât cel practicat de Apa Nova, de 6,61 lei/mc (inclusiv canalizarea). 

Dacă din factura de consum nu se fac mari diferenţe între aceste ansambluri rezidenţiale, lucrurile se schimbă când sunt adăugate costurile de administrare. Trebuie ţinut cont că proiecte precum Edenia Titan şi Cartierul Latin includ în taxa de administrare a complexului şi consumul individual de apă, iar în Evocasa Armonia este adăugat şi consumul de apă caldă şi căldură. Cu aceste excepţii, serviciile oferite de ansamblu ridică factura lunară a locatarilor cu valori cuprinse între 40 şi 250 de lei. FeliCity şi Cosmopolis conduc la acest capitol, şi alături de Ten Blocks sunt singurele ansambluri analizate de Capital a căror factură anuală totală (consum plus costuri administrative) depăşeşte factura ce revine unui apartament dintr-un bloc vechi, adică 5.525 lei.  Chiar dacă la un calcul mai atent costul de locuire într-un ansamblu rezidenţial nou este mai mic decât într-un bloc vechi, în peste 70% din cazuri, ritmul de vânzări al majorităţii dezvoltatorilor este jalnic.

Potrivit Colliers, ritmul lunar de vânzări în 2011 şi 2012 a fost de 4-6 apartamente, în proiectele ieftine, 2-3 apartamente, în proiectele destinate clasei medii, şi maximum două apartamente, în cele peste medie. La sfârşitul anului trecut erau disponibile pe piaţă circa 5.000 de apartamente în ansambluri cu peste 100 de unităţi locative.

25.000 de apartamente noi au fost construite în ultimii zece ani în Bucureşti, în proiecte rezidenţiale cu peste 100 de unităţi

DE VÂNZARE Fiecare dintre cele 11 ansambluri rezidenţiale analizate de Capital mai are de vânzare între 40 şi 170 de apartamente

Click pentru mărire