În urmă cu mai bine de un an şi jumătate, erau cele mai goale ansambluri rezidenţiale din Bucureşti. Astăzi, unele au acelaşi statut, iar altele au recuperat din diferenţă, însă toate se înscriu pe lista proiectelor cu cele mai slabe performanţe din sectorul rezidenţial
Capital a realizat, în octombrie 2011, un top al celor mai goale proiecte de locuinţe din Bucureşti, iar actualizarea acestei liste arată exact simptomele unei pieţe imobiliare încă suferinde. Proprietarii ansamblurilor rezidenţiale cu cele mai slabe performanţe în vânzări sunt oamenii de afaceri români Dumitru Bucşaru şi fraţii Negoiţă, băncile Alpha Bank, Raiffeisen Bank, BCR şi Deutsche Bank, care fie au preluat proiectele în contul datoriilor sau sunt pe cale să o facă, fie au cumpărat de bună voie nişte active neperformante, şi investitorii străini Anchor Grup, Hercesa şi Marble House, ale căror planuri au fost spulberate de criză. Cele zece proiecte incluse în top au adus pe piaţă, în ultimii cinci-șase ani, peste 6.200 de locuinţe şi încă mai au goale peste 2.000 de unităţi. Situaţia este şi mai gravă dacă ne raportăm la rezultatele consemnate în toamna lui 2011, când aceleaşi proiecte aveau pe tarabă circa 3.000 de apartamente. În acest ritm, proprietarii acestor ansambluri vor scăpa de povară abia peste trei ani.
Perioada ar putea fi şi mai mare dacă ţinem cont de faptul că cinci din cele zece proiecte au ajuns la insolvenţă, iar băncile creditoare nu par să fie interesate de accelerarea ritmului de vânzări prin reduceri de preţuri. Doar Bucşaru a reuşit să iasă din insolvenţă, dar cele 350 de case care îşi aşteaptă proprietarii nu sunt de bun augur.
Afaceri româneşti
Dumitru Bucşaru este singurul investitor, din cei zece, care nu poate pune locuinţele goale pe care le are pe seama crizei economice. Spre deosebire de ceilalţi dezvoltatori, pe care criza i-a surprins cu un număr imens de locuinţe nevândute, Bucşaru şi-a extins fără motiv portofoliul de case din Green City. Primul semn pe care omul de afaceri l-a ignorat a venit în ianuarie 2011, când compania sa a intrat în insolvenţă, după ce cu câteva luni mai devreme demarase construcţia unui nou lot cu 180 de case, deşi mai avea de vândut peste 260 de locuinţe. A scăpat miraculos de insolvenţă, în numai două luni, după ce a semnat un acord cu CEC Bank, dar avântul antreprenorial al investitorului nu a fost deloc afectat. Bucşaru a continuat extinderea cartierului, care a înlocuit fostele sere Comaico din comuna 1 Decembrie, până a ajuns la 750 de vile. Aproape jumătate dintre acestea sunt încă goale.
Fraţii Robert şi Ionuţ Negoiţă visau înainte de criză să ajungă regii imobiliari ai Estului. Drumul spre încoronare era pavat cu cel mai mare hotel din regiune, cel mai mare mall şi cel mai mare ansamblu rezidenţial din România. Au reuşit să facă hotelul cu 800 de camere, însă criza le-a transformat visurile în adevărate coşmaruri. Au început să coboare prăpastia imobiliară cu 1.150 de apartamente goale şi cu un hotel fără clienţi. În primii ani de criză au redimensionat apartamentele mari şi au transformat mare parte din hotel în apartamente. Vânzările au fost „ajutate“ în 2011 şi de Fisc, care a pus sechestru pe 58 de apartamente din Confort City aflate în proprietatea lui Robert Negoiţă. Reducerile de preţ şi-au spus cuvântul în cazul proiectului de lângă groapa de gunoi Glina, unde mai sunt de vânzare doar 50 de apartamente finalizate. Ansamblul, care a trecut printr-un incendiu în octombrie 2012, mai are şi un bloc nefinisat cu circa 250 de apartamente, la care se adaugă încă 200 de unităţi care au făcut parte din Rin Grand Hotel.
La mâna băncilor
Alpha Bank a pierdut zeci de milioane de euro numai de pe urma proiectelor rezidenţiale mari pe care le-a creditat în Bucureşti. Asmita Gardens este unul dintre acestea. Banca are de recuperat de pe urma proiectului intrat în insolvenţă în noiembrie 2011 circa 70 mil. euro, însă evaluările plasează valoarea apartamentelor rămase de vândut în Asmita Gardens la doar 56,65 mil. euro. Conform planului de reorganizare propus de Alpha Bank şi aprobat de judecători în octombrie anul trecut, banca va intra în posesia ansamblului rezidenţial dacă în termen de 16 luni de la aprobarea planului nu se vor vinde apartamente în valoare de circa 23 mil. euro. Lichidatorul judiciar al proiectului a anunţat că, în luna aprilie, a vândut 21 de apartamente cu o valoare totală de peste 2,5 mil. euro. Rezultatul este incredibil şi ar trebui păstrat un ritm similar lună de lună pentru ca banca să îşi atingă ţinta de vânzări.
Cel mai probabil, se va repeta scenariul de la Doamna Ghica Plaza, un alt proiect creditat de Alpha Bank, care a intrat în portofoliul băncii în luna mai a acestui an. Înainte de a fi executat de bancă, ansamblul din Doamna Ghica dezvoltat de Dan Pascariu, Cristian Sima şi Adrian Lustig, a intrat într-un proces amplu de închiriere, din lipsa cumpărătorilor. Astăzi sunt 110 apartamente închiriate şi 291 de unităţi goale, iar procesul de închiriere şi vânzare este momentan blocat până ce Alpha Bank va stabili ce strategie va urma în vânzări. „Chiar dacă avem un preţ de 850 euro/mp construit, plus TVA, suprafeţele mari ale apartamentelor cresc bugetul necesar achiziţiei. La noi o garsonieră are 49 mp fără terasă. Am analizat cererea în ultima perioadă şi am constatat că bugetul pentru un apartament cu două camere este de 45.000 de euro, un preţ greu de găsit şi la apartamente vechi. Clienţii sunt şi ei în aşteptare acum. Într-o lună sperăm să avem conturat un plan de vânzări“, spune Alina Stamatescu, directorul de vânzări al Doamna Ghica Plaza.
Tot Alpha Bank, dar în tandem cu Raiffeisen Bank, are de pătimit şi de pe urma proiectului Ibiza Sol. Proiectul de lângă Şcoala Americană s-a născut direct mort. Din cele 304 apartamente de lux finalizate în noiembrie 2008 s-au vândut abia 69 de unităţi, dintre care 25 s-au cumpărat de la intrarea în insolvenţă a complexului, în decembrie 2011. Cele două bănci au de recuperat din acest proiect 38 mil. euro.
Un caz similar este cel al Citadella Titan, din care s-au vândut doar 29 de apartamente până la declanşarea insolvenţei, în ianuarie 2012. „La Citadella sunt 195 de apartamente de vânzare din care pentru 40 sunt semnate antecontracte. În momentul intrării în insolvenţă, banca a oprit vânzările. Suntem în negocieri de câteva luni cu un grup de investitori străini pentru preluarea integrală a proiectului. Mai avem nevoie de nişte aprobări de la bancă, dar suntem în etapa finală a tranzacţiei. Dacă nu vom ajunge la o înţelegere, va urma vânzarea retail a proiectului, la fel ca la Ibiza Sol şi Asmita Gardens“, menţionează Andreea Comşa, directorul departamentului de real estate al Euro Insol, administratorul judiciar al Citadella Titan, Ibiza Sol şi Asmita Gardens.
Străinii bulversaţi
Turcii de la Anchor, cunoscuţi pentru dezvoltarea primului mall din România – Bucureşti Mall, au construit în urmă cu aproape cinci ani patru turnuri rezidenţiale cu un total de 504 apartamente de lux şi au reuşit să vândă până acum circa 270 de locuinţe din primele trei turnuri finalizate. Pe lângă cele circa 50 de unităţi rămase nevândute în aceste turnuri, compania mai are încă un bloc nefinisat, cu 180 de locuinţe, care încă nu a fost scos pe piaţă. Cele 68 de milioane de euro investite în proiect nu permit dezvoltatorului reducerea preţurilor, aşa încât o garsonieră se vinde cu 83.000 euro.
Nici spaniolii de la Hercesa nu au mai scăzut foarte mult din preţul de vânzare al apartamentelor din Vivenda Residencias. Din cele 1.400 de apartamente care trebuiau să înlocuiască fosta fabrică de pâine Titan, au fost ridicate doar trei blocuri cu 420 de apartamente. Primul bloc cu 149 de unităţi este vândut în proporţie de 85%, al doilea bloc, tot cu 149 de locuinţe, este 70% vândut şi ultimul bloc, cu 122 de apartamente, are doar 50 vândute. Preţurile sunt cuprinse între 73.000 de euro, pentru un apartament cu două camere, şi 169.100 euro, pentru unul cu patru camere.
Chiriaşii salvatori
Mulţi dezvoltatori care stau astăzi cu apartamente goale ar fi vrut să apeleze la varianta închirierilor, însă băncile care au ipotecate aceste proiecte nu au permis acestă abordare. În cazul UpGround Residence şi al Monaco Towers, chiriaşii au venit ca o mană cerească. Tranzacţia dintre RREEF Real Estate, parte a Deutsche Bank, şi un grup de investitori reprezentaţi de Ioannis Papalekas a trecut în portofoliul nemţilor, pe lângă două clădiri de birouri şi un ansamblu de lux cu 571 de apartamente. Toate la un preţ-record de 340 mil. euro şi cu doar câteva luni înainte ca piaţa imobiliară să se prăbuşească. Construcţia complexului a durat până în 2011 şi majoritatea celor circa 170 de apartamente vândute până acum au fost cumpărate de fonduri de investiţii. Restul, până la aproape jumătate din complex, au fost închiriate.
Marble House, controlat de cinci asociaţi libanezi, a finalizat cele două blocuri care compun Monaco Towers în primul an de criză. Au urmat doi ani în care cu greu au fost vândute 130 de apartamente, după care dezvoltatorii au oprit vânzările şi au trecut la închiriere. „În această perioadă am închiriat 112 unităţi. Mai avem 62 de apartamente dedicate tot închirierii. Dezvoltatorii preferă să nu vândă la un preţ sub cel de construcţie, iar dacă am vinde acum asta am fi obligaţi să facem. Avem încheiate contracte pe 2-3 ani pentru apartamentele închiriate“, explică Victor Marinescu, directorul de marketing al Monaco Towers.
Calculele companiei de consultanţă Colliers International arată că la sfârşitul anului trecut erau disponibile la vânzare circa 5.000 de apartamente, în ansambluri cu peste 100 de unităţi, din care peste 40% sunt grupate în cele zece ansambluri analizate de Capital.
2-3 apartamente lunar este ritmul de vânzări specific proiectelor care se adresează clasei medii, potrivit Colliers International
