După ce ani la rând cele mai multe locuinţe au fost construite în ansamblurile rezidenţiale deja consacrate pe piaţă, anul acesta şase din cele zece proiecte identificate de Capital sunt nou intrate pe piaţă. Cu alte cuvinte, Militari Residence, Cartierul Salcâmilor (Greenfield), Cosmopolis şi Confort Urban sunt singurele proiecte mari, cu peste 1.000 de locuinţe finalizate, care îşi continuă extinderea începută încă dinainte de criză.

Compania de consultanţă imobiliară Coldwell Banker, cel mai mare broker specializat pe sectorul rezidenţial din Bucureşti, a estimat pentru anul trecut un volum de peste 11.000 de locuinţe recepţionate în Bucureşti şi Ilfov. Ultimele date ale Institutului Naţional de Statistică (INS) arată că în primele nouă luni din 2015 au fost terminate peste 7.600 de locuinţe în această regiune. Pentru acest an, consultanţii se aşteaptă la construcţia unui număr mai mare de locuinţe noi decât în 2015.

Efervescenţa de pe piaţa rezidenţială este alimentată de ieftinirea creditelor ipotecare. Dobânda ROBOR cu scadenţă la trei luni, în funcţie de care se calculează ratele la creditele Prima Casă, a scăzut la începutul anului sub pragul de 1%, nivel cu 40% sub cel înregistrat în urmă cu un an şi cel mai mic din istoria postdecembristă a României. Efectul acestei scăderi este o creştere substanţială a gradului de accesibilitate al locuinţelor.

Marile proiecte

Radu Teleman, directorul de marketing al ansamblului Militari Residence, spune că, în funcţie de cerere, dezvoltatorii proiectului sunt pregătiţi să livreze în acest an încă opt blocuri cu 750 de apartamente. Nivelul de preţ pe care îl promovează complexul din Chiajna este neschimbat faţă de cel din 2015.

După ce a finalizat anul trecut primele 18 blocuri cu 442 de apartamente, parte din noua fază de dezvoltare a cartierului Greenfield din Băneasa, Impact Developer & Contractor se pregăteşte de recepţionarea a încă 420 de unităţi locative în această primăvară. Tot la începutul acestui an, Impact şi-a propus să mai înceapă construcţia a încă 232 de locuinţe care vor fi predate până la finalul anului.

Familia turcă Buyukhanli şi-a propus să mai investească anul acesta încă 20 mil. euro pentru construcţia a 500 de locuinţe în Cosmopolis. Proiectul a ajuns după livrarea celor 400 de unităţi ridicate anul trecut la 2.100 de locuinţe, după investiţii de 268 mil. euro.

Proiectul-gigant Metalurgiei Park, care va lua, treptat, locul fostelor sere Berceni, are în construcţie opt blocuri cu circa 500 de apartamente, care ar trebui livrate în această primăvară. Metalurgiei Park este gândit ca un proiect unitar care va combina mai multe ansambluri rezidenţiale distincte, dintre care Brown Residence, Top House Residence şi Viva Residence sunt primele care au început să dezvolte aici.

Surpriza topului o constituie Politehnica Park Residence, primul ansamblu rezidenţial dezvoltat de la zero de o bancă. UniCredit a speculat creşterea interesului bucureştenilor pentru achiziţia de locuinţe şi a decis să construiască pe un teren executat silit 346 de apartamente, în două etape. Prima fază va fi livrată la vară şi a doua la toamnă.

Antreprenorii Constantin Căpă­ţână şi Iulian Robu, care dezvoltă din 2009 cartierul Militari Residence, au cumpărat anul trecut un teren lângă parcul Carol din centrul Bucureştiului. Ei au început să construiască aici un grup de blocuri cu şase etaje, sub forma unui pătrat întrerupt, care vor avea circa 300 de apartamente. Proiectul trebuie finalizat în această toamnă.

Locul şapte în topul Capital este ocupat de proiectul Cartierul Solar din Berceni. Dezvoltatorii acestuia au început anul trecut construcţia primelor patru blocuri cu 296 de apartamente care trebuie predate în acest an. Investitorii intenţionează să ridice aici 15 blocuri de câte cinci etaje fiecare, cu un total de 1.000 de apartamente, până în septembrie 2017.

Spaniolii de la Gran Via lucrează în prezent la construcţia a două blocuri cu 288 de apartamente amplasate în locul fostei fabrici Electrotehnica din zona Lujerului. După finalizarea lor, aşteptată în octombrie, investitorul va continua pe acelaşi lot cu ridicarea a încă şapte clădiri rezidenţiale şi două de birouri.

Construit tot în locul unei fabrici, Rotar Park Residence are în dezvoltare un prim bloc cu 192 de apartamente, care va fi urmat de un imobil turn cu 72 de unităţi, ambele cu predare în 2016. Proiectul de pe Turbomecanica prevede construcţia a peste 1.100 de apartamente.

După ce a finalizat 19 blocuri cu 1.000 de apartamente, dezvoltatorul Confort Urban din Rahova mai are acum în construcţie încă patru blocuri, care vor pune pe piaţă în acest an 240 de apartamente.

Evoluţia preţurilor

Cu câteva excepţii, majoritatea dezvoltatorilor cuprinşi în top şi chestionaţi de Capital nu întrevăd creşteri ale preţurilor de vânzare pentru 2016.

„Nu încurajez pe nimeni să promoveze ideea de creştere de preţuri la apartamente, pentru că este o concurenţă foarte mare şi toţi dezvoltatorii se bat pe Prima Casă şi limita de TVA 5%. Nu are cum să crească preţul, pentru că dacă ai ieşit din aceste limite nu mai cumpără nimeni“, spune Andreea Comşa, managing director Premier Estate, companie care se ocupă de vânzarea Cartierului Solar.

Unii dezvoltatori, care nu întrevăd scumpiri în acest an, sunt pregătiţi să elimine practica negocierii preţului de vânzare, profitând de faptul că potenţialii cumpărători se grăbesc să prindă ultimele fonduri alocate programului Prima Casă. În opinia Andreei Comşa, o astfel de abordare ar reduce numărul de clienţi ai dezvoltatorilor, cumpărătorii având posibilitatea să aleagă un ansamblu unde se oferă reduceri. În acest moment, dezvoltatorii promovează preţuri negociabile cu marje între 3% şi 6%. Cele mai mari reduceri de preţ se aplică blocurilor aflate în stadii incipiente de construcţie şi depăşesc 5% doar dacă se cumpără mai multe unităţi locative în acelaşi timp.

„Noi gestionăm vânzările la circa 50 de ansambluri din zona de sud a Bucureştiului şi niciunul dintre dezvoltatorii acestora, cu care am reuşit să discutăm la început de an, nu prevăd o majorare de preţ. Din contră, sunt îngrijoraţi că fondurile Prima Casă vor ajunge doar o jumătate de an, sunt îngrijoraţi de efectele schimbării sau anulării acestui program de creditare“, menţionează Cătălin Grigore, general manager SudRezidential.ro.

Potrivit acestuia, clienţii care cumpără astăzi apartamente în zona de sud a Capitalei sunt cei care îşi permit doar un avans de 5% la credit şi, în ciuda soluţiilor căutate de bănci, deocamdată nu există alternative la Prima Casă.

Adepţii scumpirilor

O parte din cei care preconizează o creştere de preţuri, pun acest lucru pe seama scumpirii manoperei. „Ne aşteptăm la o creştere de 5% a preţurilor de vânzare deoarece s-a scumpit manopera. Am fost nevoiţi să renegociem contractul cu dulgherii şi betoniştii. Sunt multe şantiere în Bucureşti şi constructorii au acum posibilitatea să crească preţurile“, menţionează Cătălin Andrei, managerul proiectului Rotar Park Residence.

O scumpire de 10% aşteaptă şi reprezentanţii companiei Impact Developer & Contractor. Potrivit acestora, anul trecut, costul cu manopera a crescut cu 15-20%, situaţie care conduce automat la o scumpire a produsului final cu 7,5%, în contextul în care manopera reprezintă o treime din valoarea unui proiect rezidenţial. Creşterea costurilor de dezvoltare nu mai poate fi absorbită de investitori, consideră aceştia, deoarece marja de profitul net pe industrie este de circa 12%.

Ahmet Buyukhanli, preşedinte Opus Land Development, dezvoltatorul Cosmopolis, spune că va realiza o mică creştere de preţuri pentru o parte din cele 30 de tipuri de locuinţe pe care le promovează la vânzare, de la studiouri duble la o serie de variante de apartamente cu două şi trei camere, vile cu trei şi patru camere sau vile individuale pe malul lacului.

Gabriel Voicu, directorul diviziei de locuinţe noi din cadrul Coldwell Banker, spune că nu vom asista la o creştere generală de preţuri pe piaţa rezidenţială în acest an, chiar dacă se observă deja mici majorări pe zonele unde cererea este mai ridicată sau pentru anumite tipuri de locuinţe. „Aceste mici creşteri sunt contracarate de lansările de proiecte noi, care vin pe piaţă cu produse la un preţ similar, dar calitativ mai bune comparativ cu concurenţa existentă deja în zona respectivă sau cu produse similare din punct de vedere calitativ, dar cu un preţ mai competitiv“, adaugă Voicu.

Viaţa după Prima Casă

De la lansarea variantei în lei a programului Prima Casă, acesta a acaparat peste jumătate din piaţa de creditare şi a devenit principala sursă de finanţare pentru o mare parte dintre clienţii dezvoltatorilor care au acum blocuri în construcţie.

Gabriel Voicu se aşteaptă ca preţurile de vânzare să fie afectate de epuizarea fondurilor Prima Casă, deşi întrevede posibilitatea suplimentării acestora, şi de legea dării în plată, aflată acum pe masa parlamentarilor. Vânzătorii de locuinţe preconizează că cele 1,5 miliarde de lei alocate Prima Casă pentru 2016 se vor epuiza până la jumătatea anului.

Andreea Comşa consideră că anul electoral pe care îl traversăm este singurul argument ar celor care aşteaptă o suplimentare a banilor pentru Prima Casă şi este convinsă că din 2017 programul va fi oprit. „Nu mă bucur că există acest program. Dacă băncile vor găsi, împreună cu BNR, nişte soluţii mai avantajoase pentru creditele ipotecare clasice, atunci vom avea o piaţă mai sănătoasă. Dacă ai o piaţă întreagă dependentă de un proiect garantat de stat creezi mereu blocaje“, susţine Comşa.

Avansul necesar accesării unui credit este diferenţa majoră dintre împrumuturile ipotecare şi Prima Casă, iar dezvoltatorii caută deja soluţii pentru a-şi ajuta clienţii să acopere diferenţa de bani necesară.

1,5 de miliarde de lei este valoarea fondurilor alocate de Guvern programului Prima Casă în 2016, bani care se preconizează că vor ajunge până la vară.

ACOPERIRE Dezvoltatorii au prins curaj şi au început să ridice blocuri cu apartamente  şi în zonele semicentrale, după ce în criză s-au concentrat la periferie