Cele mai mari zece „ţepe“ date de dezvoltatorii imobiliari din sectorul rezidenţial au făcut peste 1.100 de victime în rândul cumpărătorilor, care de ani de zile se zbat să recupereze peste 70 de milioane de euro
Şansele cumpărătorilor de a-şi primii banii înapoi sunt extrem de reduse în condiţiile în care băncile au prioritate la recuperarea creanţelor. Istoria recentă a demonstrat că bancherii sunt dispuşi să îşi însuşească ansamblurile rezidenţiale cu probleme la valoarea creanţei pe care o au de recuperat, doar pentru a nu marca pierderi în balanţa contabilă. Instituţiile financiare care au creditat aceste ansambluri rezidenţiale revendică peste 130 milioane de euro.
Majoritatea proiectelor intrate în topul Capital au eşuat în principal din cauza incompetenţei dezvoltatorilor şi abia în plan secund se poate blama criza financiară. De departe, cea mai mare şi mai notorie „ţeapă“ imobiliară este Planorama. Israelienii de la Euro Habitat promiteau, în 2005, dezvoltarea a patru blocuri-turn cu 1.052 de apartamente. Au şi reuşit să vândă 850 de locuinţe, din care 571 au fost achitate parţial. În 30 iunie 2010, după patru ani şi jumătate de la demararea construcţiei, Euro Habitat a intrat în insolvenţă, lăsând în urma sa trei blocuri construite parţial şi fundaţia celui de-al patrulea. După încă doi ani de presiuni, cumpărătorii din blocul T3 – construcţia cea mai avansată din complex – au decis să vină cu bani de acasă pentru a finaliza imobilul şi a-şi prelua apartamentele aşteptate de ani de zile. Pagubele celor 270 de „norocoşi“ care au reuşit anul trecut să intre în posesia locuinţelor se ridică la minimum 5.000 de euro/apartament, adică circa 1,2 milioane de euro în total, bani folosiţi pe avocaţi plus 1.000 de euro/apartament strânşi pentru punerea în funcţiune a blocului.
„Pagubele sunt mult mai mari, pentru că un sfert dintre păgubiţi au stat în această perioadă cu chirie. Spre exemplu, eu am plătit 16.000 de euro chirie în această perioadă, pagubele mele ridicându-se la circa 20.000 de euro. La pagubele materiale se mai adaugă timpul pierdut, nervii şi sănătatea. S-au destrămat căsnicii pentru că s-au folosit de toţi banii din casă pentru achiziţie. Ciudat este că cei care au cumpărat apartamente în Planorama au pus în acest proiect circa 40 milioane de euro, în timp ce banca a venit cu doar 12 milioane de euro. Cu toate acestea, cumpărătorii au un vot de 4% la masa credală, deoarece banca e privilegiată de statutul de creditor garantat“, povesteşte Florin Vasile, unul dintre păgubiţi şi preşedintele Asociaţiei Planorama. În prezent, situaţia complexului din Doamna Ghica stă în felul următor: blocul T1 este finalizat în proporţie de 36% şi are vândute 119 apartamente, blocul T2, vândut în totalitate norvegienilor de la Romania Invest, are doar fundaţia săpată, blocul T3 este finalizat aproape integral, parţial cu banii cumpărătorilor, iar T4 este construit în proporţie de 45% şi s-au vândut 173 de apartamente. Potrivit unui raport întocmit recent de Tagore Properties, finalizarea lucrărilor ar mai necesita o investiţie de 35,6 milioane de euro. Consultantul a identificat trei surse de atragere a banilor: de la bancă, de la cumpărători sau de la investitori externi.
„Unii dintre cei care au cumpărat în T1 şi T4 au plătit preţul apartamentelor integral sau avansuri de 90%, astfel că pagubele lor ajung la circa 20 milioane de euro. Din discuţiile cu reprezentanţii investitorului, reiese că tot ei se consideră victime şi pun situaţia de faţă pe seama cumpărătorilor care şi-au cerut banii înapoi. Majoritatea cumpărătorilor din blocul T4 sunt dispuşi să dea şi restul de bani pentru finalizarea lui, dar niciunul nu vrea să îi dea tot celor de la Euro Habitat. La sfârşitul lunii viitoare ne aşteptăm să fie declarat falimentul“, conchide Florin Vasile.
Lăcomie şi prostie
Proiectul Tower Park, iniţiat de un grup de investitori americani reprezentaţi de Mihai Chezan, era promovat în 2007 ca fiind cel mai ambiţios complex multifuncţional construit vreodată în Cluj-Napoca. Planurile prevedeau dezvoltarea a patru blocuri- turn, cu un total de 475 de apartamente, 18.000 mp de spaţii comerciale şi de birouri şi un hotel de trei stele. Pentru aceste planuri, americanii aveau nevoie de un teren, motiv pentru care au apelat la Universitatea de Ştiinţe Agricole şi Medicină Veterinară Cluj – Napoca, instituție care deţinea un lot de 21.300 mp pe Calea Floreşti, în cartierul Mănăştur. Universitatea a acceptat să le dea terenul în schimbul hotelului ce urma a fi construit şi a cărui valoare a fost stabilită la 8,6 milioane de euro.
Primele probleme au apărut în momentul în care investitorii au trecut pragul băncilor. UniCredit, BCR, ING, BRD, Alpha Bank, Bancpost şi Credit Europe Bank au refuzat acordarea unor împrumuturi din cauza situaţiei juridice neclare legate de terenul Universităţii. Practic, se pune la îndoială existenţa titlului de proprietate şi autoritatea Universităţii de a semna contractul de asociere.
Fără bani de la bănci, investitorii apelează la ultima variantă: colectarea avansurilor de la cumpărătorii de apartamente. Chiar dacă erau scumpe, 120 de clujeni au plătit investitorilor 6,67 milioane de euro pentru apartamentele de vis promise. Marjele de profit aşteptate de investitori erau fabuloase, de circa 60%.
Ei au estimat că din vânzarea locuinţelor vor obţine 46,8 milioane de euro, în condiţiile în care costurile de dezvoltare erau de doar 28 milioane de euro. Trecuseră deja doi ani de la începerea lucrărilor, iar rezultatele au încetat să apară, motiv pentru care Universitatea cere în instanţă rezilierea contractului.
Din lipsă de opţiuni, americanii au cesionat proiectul, în 2010, firmei Sterling International Development, controlată de neamţul Torsten Hollstein şi românii Roxana Tămaş şi Sorin Coste. După doar un an, noul dezvoltator a intrat în insolvenţă. Acum, după ce şi dezvoltatorul iniţial a ajuns în faliment, proiectul e blocat de două procese. Pe de o parte, lichidatorul dezvoltatorului iniţial cere anularea cesiunii Tower Park, iar de cealaltă parte Universitatea cere ruperea contractului de asociere prin care şi-a dat terenul în schimbul unor iluzii.
Fără speranţe
Fondul de investiţii Romania Invest poate candida cu şanse sigure la titlul de cel mai neinspirat investitor imobiliar. Compania a contractat 430 de apartamente, pentru care a achitat avansuri de aproape 20 mil. euro, iar proiectele pe care a pariat au ajuns la faliment. Pe lângă un bloc întreg cumpărat în Planorama, norvegienii au mai achiziţionat 78 de unităţi în proiectul Blue Tower şi 80 de locuinţe în Vitan Platinum Towers, ambele aflate în faliment. „Şansele de recuperare a banilor în procedura de faliment sunt mici, mai ales că au fost cazuri în care banca a preluat proiectul printr-un SPV (Special Purpose Vehicle n.red) la valoarea creditului astfel încât să nu înregistreze pierdere în balanţa contabilă“, spune Cosmin Roşu, country manager Romania Invest. Pe aceleaşi proiecte falimentate au mai pariat şi alţi 100 de investitori care speră să primească înapoi circa 4,6 mil. euro.
Alte două ansambluri aflate în procedură de faliment, Laguna Residence şi Cortina Residence, au lăsat cu ochii în soare 80 de cumpărători, care au plătit 8,1 mil. euro. Ansamblurile promiteau 770 de apartamente, dar nu au finalizat nici măcar unul. Acum, lichidatorii încearcă să vândă betoanele rămase în urmă pentru a recupera măcar o parte din banii puşi de bănci. Spre exemplu, lichidatorul Cortina Residence va organiza săptămâna aceasta a şasea licitaţie, de data aceasta la un preţ de 5 milioane de euro, de cinci ori mai mic decât nivelul datoriilor.
Prima persoană fizică în faliment
O altă premieră, tot la Cluj, a fost înregistrată în mai 2012, când s-a constatat primul faliment al unei persoane fizice din România. Cazul lui Daniel-Ionel Micle este edificator pentru ce a însemnat piaţa imobiliară românească în perioada de „boom“, când mii de persoane fizice s-au erijat în constructori de locuinţe fără a avea cunoştinţe în domeniu. Acesta a promis clujenilor, în 2007, că va construi 14 blocuri cu trei etaje şi mansardă în comuna Baciu de lângă Cluj-Napoca. Peste 120 de persoane au căzut în plasă. Din cele 14 blocuri promise, Micle a finalizat doar patru şi foarte puţine au fost vândute şi intabulate legal. Mai mult, el a ipotecat un bloc cu circa 20 de apartamente în favoarea britanicului Keith John Viner, în schimbul unui împrumut de circa 1 milion de euro. Operaţiunea a fost realizată prin intermediul surorii lui Micle, dar nu există acte cu privire la modul în care aceşti bani au intrat în România. Lichidatorul se luptă acum cu întregirea patrimoniului imobiliar al lui Micle, prin anularea tuturor contractelor a căror legalitate nu poate fi demonstrată.
Complexul Terra Residence din Voluntari are o poveste la fel de zbuciumată. Daniel Thomas a reuşit să strângă circa 2,4 mil. euro de la 60 de cumpărători, pentru apartamente într-un proiect din care se ridicaseră deja două blocuri.
Omul de afaceri a ridicat structura celor trei blocuri promise cumpărătorilor, după care s-a făcut nevăzut. La începutul lui 2011, proiectul a intrat în incapacitate de plată, cu datorii de circa 34 mil. euro. Lichidatorul judiciar a constatat că dezvoltatorul şi-a însuşit fraudulos sume care pot depăşi 14 mil. euro. „În urma verificării contractelor finale de vânzare – cumpărare cu clienţii, au rezultat diferenţe semnificative între veniturile înregistrate în contabilitate şi veniturile aferente contractelor de vânzare apartamente“, se precizează în planul de reorganizare. Totodată, din analizeze lichidatorului a mai reieşit faptul că dezvoltatorul a transferat dreptul de proprietate asupra mai multor apartamente din complexul Terra Residence, fără a evidenţia în contabilitate vânzarea acestora. Astăzi, două din blocurile nefinalizate sunt scoase la vânzare pentru a acoperi o parte din datoria de 20 mil. euro la BCR şi pentru al treila bloc se caută o soluţie de finalizare a construcţiei.
Senatorul imobiliarelor
Pentru a contura complet tipologia investitorilor din perioada de „boom“ imobiliar, nu putem ignora afacerea fostului senator PSD de Vâlcea Matei Vintilă, socrul lui Şerban Huidu. Proiectul Brâncuşi Residence, amplasat în apropierea cartierului ANL Brâncuşi din vestul Capitalei, promitea bucureştenilor 600 de apartamente noi. Vintilă a reuşit să finalizeze o primă etapă cu 200 de unităţi, iar a doua fază s-a blocat din lipsa banilor, care a declanşat şi insolvenţa dezvoltatorului, în februarie anul trecut. Datoriile dezvoltatorului ajung la 112 mil. euro, însă mai bine de jumătate aparţin lui Matei Vintilă şi celor două fiice ale sale. Cea mai mare creanţă aparţine soţiei lui Şerban Huidu, respectiv 33,1 mil. euro, urmată de Matei Vintilă, cu 25,6 mil. euro, şi de cumnata lui Huidu, cu peste 8 mil. euro. Brâncuşi Residence este şi ansamblul cu cele mai mari datorii către bănci, dintre cele zece intrate în top, capitol la care figurează cu 30,6 mil. euro revendicate de Credit Europe Bank, Banca Carpatica, BRD, Piraeus Leasing şi Afin Leasing.
Proiectelor eşuate prezentate de Capital li se adaugă alte câteva zeci, care ridică nivelul pagubelor la sute de milioane de euro. În cele mai multe cazuri, cumpărătorii vor rămâne cu banii daţi, fără apartamente şi cu credite de plătit în următorii 25 de ani.
Dacă iniţiativele politice de a proteja cumpărătorii ajunşi în asemenea situaţii au eşuat, important este ca poveştile lor să rămână o lecţie de învăţat pentru viitorii investitori. Din păcate, memoria românilor este scurtă când vine vorba de „oportunităţi“.
