Sectorul comercial al pieţei imobiliare, care produce venituri din închirierea proprietăţilor construite, a reprezentat o mină de aur pentru investitorii interesaţi de randamente superioare obligaţiunilor sau depozitelor bancare. Valul de bani care a intrat în piaţă odată cu aderarea României la spaţiul european s-a concentrat puternic pe Capitală. Dovadă stă faptul că aici s-a construit o treime din suprafaţa totală de malluri a ţării, aproape jumătate din spaţiile de depozitare şi 80% din suprafaţa de birouri.

Comparativ cu situaţia pieţei locale de dinainte de aderare, astăzi avem o suprafaţă de 18 ori mai mare de centre comerciale, de 4,5 ori mai mare de clădiri de birouri şi de nouă ori mai mare de depozite. Cu alte cuvinte, românii lucrează astăzi în birouri moderne cu o suprafaţă totală de două ori şi jumătate mai mare faţă de cea ocupată de aeroportul Băneasa, fac cumpărături în 63 de malluri, care îşi depozitează marfa în hale ce ocupă 280 de terenuri de fotbal puse la un loc.

Un top al celor mai mari 30 de proiecte imobiliare realizate la nivel naţional, exceptând Bucureştiului, cumulează un volum investiţional de 2,5 mld. euro, în timp ce doar construcţia primelor cinci proiecte ca mărime din Capitală a costat peste 1,5 mld. euro, potrivit calculelor revistei Capital.

Iulian Dascălu, Gabriel Popoviciu şi Ovidiu Şandor sunt singurii antreprenori români aflaţi în clasamentul Capital, top care contabilizează proiectele funcţionale al căror cost de dezvoltare a depăşit 40 mil. euro. Ei au ridicat doar cinci din cele 30 de proiecte adunate în topul naţional, iar investiţiile atrase de acestea reprezintă circa 20% din costul total de dezvoltare. De departe, investitorul care cumulează cele mai multe proprietăţi în topul Capital este New Europe Property Investments (NEPI). Fondul sud-african deţine zece din cele 30 de proiecte din lista naţională, iar acestea au necesitat mai bine de un sfert din costul total de dezvoltare.

Venituri de milioane

Anual, proprietarii clădirilor de birouri, ai spaţiilor de depozitare şi ai mallurilor funcţionale în România încasează din chirii peste 900 mil. euro. Este adevărat că o mare parte din bani merg pe plata creditelor, însă randamentele investiţiilor din România sunt în continuare peste cele din Polonia, Cehia sau Ungaria.

Mallurile sunt cele care aduc, în prezent, cei mai mulţi bani proprietarilor, asta şi pentru că au cea mai extinsă suprafaţă. Anual, aceştia încasează din chirii peste 440 mil. euro. Asta nu înseamnă că toate centrele comerciale duduie, dovadă stă faptul că jumătate din veniturile anuale generate de mallurile româneşti se opresc în buzunarele proprietarilor din Bucureşti. Suprafaţa totală de vânzare a mallurilor din Bucureşti are o pondere  de 33% în stocul total de centre comerciale din ţară, Capitala având o densitate de 595 mp de spaţiu de retail la mia de locuitori, de peste trei ori şi jumătate media naţională.

La rândul lor, corporaţiile cu sedii în clădiri din oţel şi sticlă varsă anual peste 400 mil. euro în conturile proprietarilor, având în vedere un grad de neocupare de 15% şi o chirie medie lunară de 16 euro/mp. Nici halele de depozitare nu sunt de lepădat. Acestea aduc anual circa 82 mil. euro proprietarilor lor.

Repere imobiliare

Israelienii de la AFI Europe sunt autorii celui mai scump complex imobiliar realizat în România, o performanţă greu de egalat. Aceştia au investit peste 430 mil. euro în construcţia celui mai mare mall din ţară şi a cinci clădiri de birouri care flanchează centrul comercial. Între timp, valoarea de piaţă a proiectului a crescut la circa 630 mil. euro, dar creditele care îl însoţesc sunt uimitoare. Cele patru împrumuturi pe care investitorul le-a accesat pentru a ridica ansamblul imobiliar depăşesc 300 mil. euro. După ce a închiriat aproape integral birourile, AFI Europe se pregăteşte acum să încheie cea mai mare tranzacţie imobiliară cu clădiri de birouri înregistrată vreodată de piaţa locală. Compania a semnat vara trecută o scrisoare de intenţie pentru vânzarea birourilor de lângă AFI Palace Cotroceni şi ar putea obţine de pe urma lor peste 150 mil. euro.

După acelaşi model, ieşeanul Iulian Dascălu a construit cel mai scump ansamblu urbanistic din afara Bucureştiului. Inaugurat în mai 2012, complexul Palas Iaşi de la poalele Palatului Culturii îşi continuă extinderea şi astăzi. Doar anul trecut au fost inaugurate clădirile de birouri cu numărul cinci şi şase din cadrul proiectului. Palas Iaşi îi aduce lui Dascălu peste 20 mil. euro anual, bani din care are de plătit un credit uriaş, de zece ori mai mare decât veniturile. Povara financiară nu pare mare, de vreme ce omul de afaceri lucrează deja la o replică a acestui proiect în Timişoara. În septembrie 2015 el a început lucrările la ansamblul Openville, care presupune o investiţie de peste 220 mil. euro, cea mai mare din vestul ţării. Complexul va avea o suprafaţă total construită de 594.000 mp, iar mallul din Timişoara va fi parte integrată a proiectului. Cea mai mare pondere o va avea componenta de birouri, cu şapte imobile clasa A şi 130.000 mp închiriabili, printre care şi cea mai înaltă clădire din România (155 metri înălţime şi 27 de etaje).

Suişuri şi coborâşuri

În cei zece ani de când România este sub umbrela Uniunii Europene, piaţa imobiliară a atins vârfuri inimaginabile, în 2008, dar a traversat şi cea mai cruntă criză. Nu e de mirare că mai bine de jumătate dintre proiectele cuprinse în topul naţional realizat de Capital au fost construite până la venirea crizei, nouă dintre ele sunt rodul crizei, iar restul de patru au fost inaugurate în ultimii 2-3 ani.

Bilanţul anului 2016 arată că piaţa se îndreaptă spre noi recorduri în materie de proiecte noi. Spre exemplu, cele aproximativ 370.000 mp de hale finalizate anul trecut reprezintă echivalentul livrărilor din precedenţii cinci ani la un loc. Jumătate din această suprafaţă a fost construită în Bucureşti, după şapte ani în care s-au ridicat doar 90.000 mp de depozite, în total.

Totuşi, birourile au fost anul trecut vedeta pieţei imobiliare. Sectorul a primit un volum nou de 290.000 mp, ceea ce reprezintă o creştere de 240% faţă de recolta anului 2015.

Chiar dacă numărul mare de malluri funcţionale în România, raportat la puterea de cumpărare a populaţiei, ar indica spre o piaţă saturată, investitorii nu se opresc din construit. După ce în 2016 au fost inaugurate patru malluri noi, brokerii imobiliari vorbesc despre o intensificare a dezvoltării de parcuri de retail şi de centre comerciale de cartier.

„În 2017, atenţia va fi direcţionată către oraşele secundare şi terţiare unde nu există o componentă modernă de retail sau aceasta este slab reprezentată, precum şi către oraşele mari în care, în ciuda faptului că majoritatea sunt deja destul de bine deservite de centre comerciale, dezvoltatorii se vor concentra pe proiecte complementare, ţinând cont de potenţialul ridicat şi în creştere al acestora”, previzionează Bogdan Marcu, partener în cadrul departamentului de retail al DTZ Echinox.