Segmentul rezidenţial de lux este cel care a suferit cea mai mică depreciere din perioada de „boom“ imobiliar până astăzi. Dacă pe celelalte segmente, preţurile medii de tranzacţionare actuale sunt mai mici cu circa 50 – 60% comparativ cu anii 2007 – 2008, pe nişa de lux, preţurile medii de vânzare au scăzut cu aproximativ 30%. Spre exemplu, preţul unei proprietăţi de lux porneşte de la 2.910 euro pe metru pătrat util, pentru un apartament din zona Dorobanţi – Capitale, şi ajunge la 3.396 de euro pe metru pătrat util în cartierul Primăverii, potrivit datelor companiei de consultanţă Home Finders.

„În 2015, valorile tranzacţiilor în zona premium s-au situat, în general, în intervalul de preţ 200.000 euro – 400.000 euro“, spune Emanuel Poştoacă, general manager al Nordis.

Trebuie precizat că de cele mai multe ori, preţul cu care se vând  locuinţele de lux este cu aproximativ 10-15% mai mic decât preţul de listă. „Foarte rar preţul la care sunt tranzacţionate scade considerabil. Depinde însă foarte mult care este momentul la care are loc tranzacţia şi cât timp stă pe piaţă proprietatea respectivă“, explică Eduard Uzunov, preşedintele Regatta Real Estate, companie care a intermediat până în luna octombrie a acestui an vânzarea de locuinţe de lux în valoare totală de 17 mil. euro.

Totuşi, sunt multe situaţii în care preţul nu este factorul decisiv care declanşează o tranzacţie. „Cumpărătorul de lux achiziţionează locuinţa ca pe un tot unitar, ca pe o combinaţie de unicitate în localizare şi privelişte, fiind influenţat de emoţia şi compatibilitatea pe care le are cu locuinţa respectivă, apreciind anumite detalii pe care nu le-a întâlnit la alte clădiri“, menţionează Andreea Comşa, managing director al Premier Estate.

CITIȚI ȘI Arta plasamentelor în locuinţe de lux

Vedetele pieţei

Cele mai scumpe zece locuinţe vândute în acest an în Bucureşti au o valoare cumulată de 10,4 mil. euro. Cea mai scumpă unitate vândută este o vilă situată în zona Dorobanţi, renovată în 2008. Imobilul, cu o suprafaţă construită de 1.200 mp, are două etaje şi mansardă şi este ridicat pe un teren de 1.000 mp. Vila are un living/dining de 100 mp ce se deschide către o terasă generoasă, şapte dormitoare cu băi proprii, dressinguri, sală de sport, spălătorie şi uscătorie. Preţul la care a fost vândută proprietate este de peste 3,5 mil. euro, potrivit companiei DTZ Echinox, intermediarul tranzacţie, care a mediat în acest an tranzacţii care se ridică la o valoare cumulată de 10,2 mil. euro, inclusiv închirieri.

Următoarele două poziţii din topul celor mai scumpe locuinţe vândute în 2015 sunt ocupate de o vilă istorică de 900 mp din zona Cotroceni şi alta de 700 mp din zona Kiseleff. Ambele ocupă un teren de 700 mp şi au fost înstrăinate cu un preţ de 1,3 mil. euro.

Locul patru îi revine unei vile de 400 mp din Herăstrău care a fost vândută cu 1,12 mil. euro, iar a cincea poziţie este ocupată de un apartament cu o suprafaţă de 215 mp din zona Aviatorilor, vândut cu un preţ de 715.000 euro. Ambele tranzacţii au fost intermediate de Crosspoint Real Estate, companie care a asistat în acest an vânzări de locuinţe de lux în valoare de 6 mil. euro.  Ca o caracterizare generală, în top 10 locuinţe premium intermediate de Crosspoint în acest an predomină apartamentele cu două şi trei camere, cu suprafeţe utile cuprinse între 100 mp şi 180 mp, localizate în imobile deosebite prin arhitectură, concept general şi facilităţi şi vândute cu preţuri medii ce variază între 250.000 euro şi 450.000 euro.

Profilul cumpărătorului

După o lungă perioadă de criză, în care achiziţiile au fost sporadice, anul 2015 a adus schimbări şi în ceea ce priveşte apetitul celor interesaţi de achiziţia produselor de lux.  Majoritatea celor ce fac astfel de achiziţii sunt utilizatori finali, persoane tinere, cu vârste cuprinse între 35 şi 45 de ani, care ocupă funcţii în middle şi top management (manageri sau patroni de companii). Sunt persoane care câştigă peste medie şi majoritatea dintre ei fac aceste achiziţii fără a apela la credite bancare, descrie cumpărătorul DTZ Echinox.

Analizele Home Finders completează categoriile profesionale din care provin cumpărătorii cu demnitari de rang înalt ai statului, sportivi de performanţă, persoane de top din showbiz, practicanţi ai unor profesii liberale cu rentabilitate financiară mare, doctori şi antreprenori de top, români, dar şi străini. În plus, majoritatea celor care achiziţionează proprietăţi de lux în zona de nord a Bucureştiului sunt bărbaţi.

„În general sunt oameni de afaceri (antreprenori români sau străini, stabiliţi în România) sau manageri seniori din cadrul companiilor multinaţionale active în România, cu vârste  de peste 30 de ani, cu averi proprii sau acces la finanţări bancare considerabile“, explică Mihai Dumitrescu, managing partner al  Crosspoint.

Regatta îşi caracterizează clienţii ca fiind oameni de afaceri sau manageri cu venituri de zeci de mii de euro pe lună, din industrii precum IT&C, construcţii sau produse alimentare, cu vârsta între 30 şi 60 de ani. „Există printre ei şi investitori care achiziţionează locuinţe şi le închiriază apoi către ambasade sau companii multinaţionale, dar peste 80% sunt clienţi finali“, admite Uzunov.

În opinia lui Alexandru Pricop, managing partner al Coldwell Banker, cumpărătorii de produse imobiliare de lux sunt reactivaţi pe piaţă de stabilizarea preţurilor, dar şi de faptul că în perioada crizei economice afacerile personale sau veniturile şi economiile lor au crescut semnificativ.

„Piaţa locuinţelor de lux reprezintă o nişă care va avea mereu cumpărători, iar dacă se va păstra un echilibru în piaţă, fără fluctuaţii majore în economie şi, în particular, în zona imobiliară, estimările pe viitor, în ceea ce priveşte vânzarea locuinţelor de lux, se menţin pe un trend optimist cu uşoare creşteri“, conchide Andreea Comşa.

200 de metri pătraţi este suprafaţa minimă pe care trebuie să o aibă o locuinţă pentru a putea intra în categoria de lux

Ce înseamnă luxul

 „O locuinţă de lux are spaţii largi şi luminoase, o privelişte către parc, lac sau către alte elemente de atracţie. Finisajele sunt de o calitate excepţională, în general folosindu-se piatră naturală, parchet masiv din ultimele colecţii, obiecte sanitare care poartă semnătura unor designeri celebri, în general, acordându-se o atenţie foarte mare la detalii“
Andreea Comşa, managing director Premier Estate

„Luxul înseamnă exclusivitate şi unicitate. O locuinţă amplasată într-o locaţie unică va avea întotdeauna un preţ mai mare, exact aşa cum se întâmplă şi în cazul unei opere de artă – pentru că nu există două la fel!“
Eduard Uzunov, preşedinte Regatta Real Estate

„Locuinţele de lux sunt amplasate în centrul şi nordul Bucureştiului, în special în zone diplomatice, de prestigiu, rezervate prin tradiţie elitelor. Fac parte din proiecte cu caracter intim, exclusivist, care au maxim 20 de unităţi. Printre facilităţile proiectului se regăsesc şi servicii de concierge“
Mihai Dumitrescu, managing partner Crosspoint Real Estate

„Locaţia reprezintă cel puţin jumătate din preţul pe care este dispus să-l achite un cumpărător care doreşte o proprietate exclusivistă. Alţi factori care conturează o proprietate de lux sunt facilităţile oferite (securitate, servicii de administrare, spaţii de recreere şi de joacă pentru copii), finisajele interioare şi exterioare, dar şi existenţa parcării subterane“
Mihaela Pană, Head of Residential Department DTZ Echinox
 
„Pentru ca un proiect să poată fi considerat de lux, trebuie să aibă o proiectare foarte bună. Alegerea unui concept architectural diferit nu este îndeajuns. Compartimentarea este foarte importantă. Nu putem spune că un proiect este de lux dacă are şi garsoniere, şi apartamente cu două camere şi un penthouse. Trebuie să existe o unitate“
Alexandru Pricop, managing partner Coldwell Banker