Cele mai populate clădiri de birouri identificate de revista Capital sunt o mină de aur pentru proprietari, în contextul în care multinaţionalele le plătesc anual pentru spaţiul închiriat circa 120 milioane de euro.
Corporaţiile cheltuiesc în jur de 3.000 de euro pe an pentru fiecare angajat dintr-un sediu central şi circa 1.300 de euro pe an pentru cei care lucrează într-un spaţiu dedicat activităţilor de back-office (servicii de administrare, fără interfaţă cu clienţii). Ultima categorie acoperă circa 80% din numărul de angajaţi care lucrează în clădiri de birouri moderne.
Studiile companiei de consultanţă imobiliară JLL România arată că marile clădiri de birouri din Bucureşti sunt ocupate în proporţie de 30% de companii care provin din sectorul IT, 20% de cele din zona denumită Business Process Outsourcing (BPO) şi Shared Service Center (SSC), 15% din servicii profesionale şi 15% servicii financiare. Categoria BPO-urilor şi a SSC-urilor este confundată, în general, cu zona de call center, dar acest tip de activitate reprezintă doar 14% din firmele de outsourcing. Ele practică activităţi externalizate către teţi şi sunt departamente care se ocupă de partea administrativă dintr-o multinaţională (contabilitate, resurse umane, juridic, achiziţii).
„Există companii în România care au investit sute de milioane de euro la nivel local şi care angajează sute şi mii de oameni foarte bine pregătiţi, despre care românii nici nu ştiu că activează pe piaţa locală“, spune Liviu Tudor, preşedintele Genesis Development şi proprietarul centrelor de afaceri Novo Park şi West Gate, în care lucrează circa 15.000 de angajaţi.
Potrivit acestuia, România devine tot mai atractivă pentru că are profesionişti, birouri la preţuri şi standarde competitive, taxe rezonabile în raport cu cele mai dezvoltate ţări europene şi conexiuni rapide cu restul continentului. În plus, Liviu Tudor consideră că tulburările economice din alte pieţe sunt avantajoase pentru ţările est europene şi pentru România. „Investitorii se vor orienta întotdeana către pieţele stabile, care le aduc un adăpost şi o siguranţă de care au nevoie“, adaugă el.
Nordul sălbatic
Mai bine de jumătate din personalul care lucrează în cele mai aglomerate proiecte de birouri este grupat în zona de nord a Bucureştiului, în perimetrul format din Bulevardul Barbu Văcărescu, Şoseaua Pipera şi Şoseaua Dimitrie Pompeiu, considerat City-ul românesc.
„Companiile aleg o zonă pentru că aceasta aduce valoare adăugată afacerilor pe care le desfăşoară. Dezvoltarea zonei de Nord s-a realizat compact, pe o arie mai restrânsă, comparativ cu alternativa din Vest, unde proiectele de birouri sunt mai aerisite“, spune Aurelia Luca, noul country director al Skanska Property Romania, companie care lucrează la a treia clădire din cadrul Green Court, proiect localizat în zona pasajului Pipera. Aurelia Luca estimează că la finalizarea acestui imobil, programată pentru iunie 2016, aici vor lucra circa 5.000 de persoane.
Interesant este faptul că proiectele cu cele mai extinse suprafeţe nu găzduiesc neapărat cel mai mare număr de angajaţi şi asta pentru că o parte din ele sunt neocupate sau au chiriaşi care oferă angajaţilor un spaţiu de muncă mai mare. De regulă, corporaţiile prevăd un spaţiu de circa 11 mp pentru angajaţi care lucrează într-un sediu central de companie şi o medie de şapte metri pătraţi pentru cei din back-office.
Spre exemplu, deşi Iride Business Park este cel mai extins centru de afaceri din Bucureşti, cu o suprafaţă de circa 93.000 mp, aici lucrează doar 4.000 de oameni, adică 40% din numărul de angajaţi din complexul UpGround, primul în topul Capital cu 9.870 de persoane, potrivit datelor JLL. Motivul este simplu. Complexul se confruntă cu un grad de neocupare de circa 27%. Cei peste 1.000 de angajaţi Orange care lucrau în Iride au fost mutaţi la începutul anului trecut în noul proiect construit de Skanska, iar producătorul de bere Bergenbier a decis în favoarea unei chirii mai mici în Global City, după opt ani petrecuți în proiectul deţinut de Immofinanz.
Austriecii au sesizat dezavantajul de a avea în proprietate unul dintre cele mai vechi proiecte din Bucureşti şi au demarat procesul de renovare a celor 20 de clădiri din cadrul Iride. Câteva din vechile imobile vor fi demolate şi altele noi vor fi construite. Dezvoltatorul lucrează acum la o clădire nouă care va crea spaţii de lucru pentru circa 5.000 de angajaţi, potrivit Immofinanz. Când va renova întregul complex, proprietarul se aşteaptă să atragă aici peste 20.000 de angajaţi.
Presiune pe infrastructură
Cea mai mare aglomerare de angajaţi se găseşte în cele două clădiri de birouri care formează parcul de afaceri UpGround dezvoltat de omul de afaceri grec Ioannis Papalekas în apropierea staţiei de metrou Pipera. Aici lucrează peste 9.800 de persoane pentru companii precum Deutsche Bank, Honeywell sau Intel. Imobilele denumite BOC şi BOB au un grad de ocupare de 96-97%. De altfel, firma lui Ioannis Papalekas, Globalworth, este cel mai mare proprietar de spaţii de birouri din ţară şi deţine încă două proiecte în topul Capital: Green Court, unde lucrează circa 3.800 de persoane, în principal pentru Orange şi Carrefour, şi Tower Center International care găzduieşte alţi 2.000 de oameni angajaţi de Huawei, Hidroelectrica şi Ernst&Young. În categoria clădirilor de birouri individuale, turnurile City Gate de la intrarea Romexpo primesc zilnic circa 4.000 de angajaţi care lucrează pentru Telecom, Microsoft sau E.ON.
Cea mai înaltă clădire din Bucureşti, Sky Tower, se află pe locul doi în topul celor mai populate imobile individuale de birouri. Aici lucrează circa 3.500 de persoane, potrivit proprietarilor. Ruxandra Grinzeanu, directorul general al Sky Tower Building, spune că cei mai mulţi angajaţi vin cu metroul, iar fluxul cel mai mare apare în intervalul orar 8:00 şi 10:00. Potrivit acesteia, primăriile care au autorizat un asemenea volum de birouri ar fi trebuit să ţină cont de infrastructura pe care o pun la dispoziţie, lucru care nu s-a întâmplat. „Întotdeauna va exista un interes din partea dezvoltatorilor imobiliari de a plasa clădiri într-un pol de afaceri, cum e cel din Nord. Toate marile oraşe din vestul Europei au aceşti poli de business, dar lor li se pune la dispoziţie infrastructura. Este normal ca firmele să vrea să stea în astfel de zone şi nu într-o clădire răsărită în zona unui ansamblu rezidenţial“, subliniază Grinzeanu.
În acest moment, autorităţile lucrează la lărgirea străzii Fabrica de Glucoză, în zona Petricani, şi a drumului dintre pasajul Pipera şi intersecţia Blvd.-ului Pipera cu Şoseaua Bucureşti Nord.
Magnet pentru servicii
În City-ul românesc sunt în diferite faze de construcţie încă opt proiecte de tale medie şi mare. Este adevărat că dezvoltatorii au început să-şi caute zone alternative, un astfel de pol conturându-se în zona pasajului Basarab. Un calcul realizat de Capital pe baza proiectelor de birouri aflate acum în diferite faze de construcţie arată că piaţa bucureşteană va mai primi peste 500.000 mp de spaţii de birouri în următorii 3-5 ani. Dacă se vor găsi chiriaşi pentru noile clădiri, aici ar urma să lucreaze circa 70.000 de persoane. Liviu Tudor întrevede o nişă care s-a dezvoltat puternic în ultimii ani şi care ar putea genera cerere pentru proiectele imobiliare aflate acum în construcţie. Este vorba de companiile de insourcing, adică terţi care furnizează servicii de suport folosind angajaţii companiei contractante.
„Avem exemple, în West Gate şi Novo Park, de companii de insourcing care deservesc până la zece pieţe europene, din România. Piaţa de birouri din România este foarte relevantă pentru dezvoltarea acestor companii şi devine relevantă pentru ceea ce poate genera pentru economia României“, conchide Tudor.
CHIRIAŞ Cel mai mare contract de închiriere din 2015, pentru o suprafaţă de 20.000 mp, a fost semnat de Genpact în complexul Hermes Business Campus din Pipera
