Un fond de investiţii a spart gheaţa de pe piaţa tranzacţiilor imobiliare, plătind către BelRom 63 de milioane de euro pentru European Retail Park Brăila. Afacerea s-a derulat la un randament investiţional (yield) de 9,3%.
Deşi climatul de afaceri nu e cel mai fericit, iar investitorii, mai ales cei imobiliari, se feresc de cheltuieli majore în pieţe cu grad de risc ridicat, precum România, fondul de investiţii sud-african New Europe Property Investments (NEPI) a plătit, după negocieri care au durat câteva luni, 63 de milioane de euro pentru proiectul European Retail Park Brăila, dezvoltat de compania româno-belgiană BelRom.
Afacerea nu este una realizată în stilul cunoscut, strategia NEPI fiind diferită de practica europeană. „Nu facem tranzacţii de tipul: am venit, am cumpărat de la tine şi acum, la revedere!, nu ne mai vedem niciodată!. Lucrurile sunt diferite. BelRom va intra în posesia a circa 3,5 milioane de acţiuni ale NEPI, (circa 10% din portofoliu) şi va fi reprezentată în boardul nostru. Este, dacă vreţi, un fel de joint-venture“, explică Martin Slabbert, managing director al NEPI. „Sau, am putea spune că este o absorbţie. Clar, nu e o tranzacţie în stilul clasic“, îl completează Cristian Ustinescu, directorul diviziei pieţe de capital al consultantului DTZ Echinox, companie care a intermediat afacerea. Investitorii sud-africani au o strategie care se axează pe o expunere la credite cât mai redusă şi pe participarea masivă cu equity, bani pe care îi strâng relativ uşor, după cum spune Stabbert, de pe piaţa de capital din Johannesburg.
„În Africa de Sud, mergem pe o expunere bancară de circa 30%. Aici, avem cam 40%“, arată acesta. NEPI a finanţat afacerea prin intermediul unui credit de 113 milioane de euro primit de la banca KBC, dar acesta va fi utilizat pentru a finanţa încă două tranzacţii cu parcuri de retail aflate în portofoliul BelRom (cele din Focşani şi Bacău) şi pentru plata a 40 de milioane de euro, datorii ale dezvoltatorului. Relaţia dintre companii va continua şi printr-un parteneriat pentru dezvoltarea altor patru proiecte aflate în programul de investiţii al BelRom. De altfel, Slabbert recunoaşte că a negociat cu mai mulţi dezvoltatori, dar primii care s-au pliat la pretenţiile NEPI au fost cei de la BelRom.
Yield de 9,3%, chirii de 9,5 euro/mp
Afacerea s-a făcut la un yield care se potriveşte estimărilor actuale din piaţă, de 9,3%, dar, după cum susţine Ustinescu, „e greu de crezut că va deveni etalon, din cauza caracterului special al tranzacţiei“. O altă caracteristică interesantă a afacerii este legată de nivelul veniturilor. Faptul că veniturile din chirii sunt destul de scăzute, de 9,5 euro/mp/lună, a dat curaj celor de la NEPI, şi chiar dacă pare ciudat la prima vedere, explicaţia e simplă. Chiria mică ţine chiriaşul în mall şi limitează eventualele renegocieri, asigurând astfel o certitudine mai mare în ceea ce priveşte încasările.
Aşadar, deviza „cât mai mulţi bani, într-un timp cât mai scurt“, tinde să se transforme sub presiunea crizei în „bani mai puţini, dar siguri“. Potrivit contractului, pentru acest an, venitul net garantat din operarea centrului comercial va fi de 5,88 milioane de euro. „De când am început să cercetăm piaţa din România, ne-am poziţionat circumspect şi am ales pe baza chiriilor, dar şi a chiriaşilor, din proiectele pe care le-am vizat“, explică Slabbert.
500 milioane de euro în aşteptare
Pentru celelalte două proiecte BelRom aflate în atenţia NEPI, negocierile şi preluarea se vor face până la sfârşitul acestui an. Dincolo de singularitatea sa pentru acest an, tranzacţia poate reprezenta un imbold pentru o piaţă letargică. „Vânzarea a trei parcuri de retail constituie un mesaj pozitiv. Să sperăm că stimulăm apetitul investitorilor“,spune Ustinescu.
NEPI „scanează“ momentan doar piaţa românească în căutare de proiecte, programul de investiţii al sud-africanilor cuprinzând achiziţia a opt-zece parcuri de retail, pentru care sunt dispuşi să investească până la jumătate de miliard de euro. Pieţele ceva mai mature din jur (Ungaria, Cehia, Polonia) nu par foarte interesante pentru Slabbert, iar Ucraina sau Rusia sunt considerate prea nesigure. „Nu suntem aventurieri şi nu ne asumăm asemenea riscuri. Sincer, dacă România nu era membră a UE, nu am fi intrat pe această piaţă. Până acum este singura garanţie pe care o oferiţi“, explică Martin Slabbert, referindu-se la instabilitatea politică din România.
