Relansarea pieţei rezidenţiale depinde în mod decisiv de creditare, scăderea preţurilor şi refacerea încrederii potenţialilor cumpărători. Ieşirea din blocaj este împiedicată şi de raporturile viciate cerere-ofertă şi calitate-preţ.
Criza financiară a topit complet entuziasmul jucătorilor din piaţa imobiliară, după câţiva ani de creştere puternică, în care domeniul ajunsese să aibă un aport masiv la formarea PIB (8,4% în primele nouă luni ale anului trecut). Deciziile din perioada în care orice părea posibil, în special creşterile repetate ale preţurilor de vânzare şi chiriilor pentru toate proprietăţile, se întorc acum împotriva pieţei.
Efectele crizei sunt multiple, scăderea preţurilor şi anunţata scădere a chiriilor fiind doar partea pozitivă a unei realităţi care devine din ce în ce mai greu de digerat pentru membrii pieţei. Aceştia se văd prinşi aproape complet într-un ambuteiaj format de starea de aşteptare a cumpărătorilor şi reticenţa băncilor de a oferi atât finanţare pentru proiectele imobiliare, cât şi credite ipotecare potenţialilor cumpărători.
„Preţurile locuinţelor vor continua să scadă cu 15%-25% pentru imobilele vechi şi cu până la 15% pentru cele noi. Unii dezvoltatori deja se retrag din anumite proiecte, situaţie ce va păstra oferta de locuinţe noi la niveluri scăzute, dar oricum nu va stopa micşorarea preţurilor“, crede Radu Boitan, şeful consultantului King Sturge România. Indirect, Boitan confirmă o strategie păguboasă a dezvoltatorilor. Profitând de blocajul din piaţă, aceştia stopează lucrările la anumite proiecte, aruncând vina – mai mult sau mai puţin întemeiat – pe lipsa de bani, în speranţa că scăderea ofertei va stopa măcar parţial căderea preţurilor, şi contribuind astfel la blocaj.
„Faceţi reduceri? Dar dumneavoastră cumpăraţi?“
Cum îşi poate reveni totuşi piaţa? Dacă majoritatea analiştilor sunt de acord că e greu de crezut că preţurile se vor întoarce pe palierele din 2007 şi începutul lui 2008, o revigorare a vânzărilor poate apărea numai dacă băncile vor reîncepe creditarea în condiţii acceptabile. „În condiţiile actuale, este greu să faci o previziune chiar şi pe o perioadă mai lungă de două luni.
Anul 2009 a debutat cu întâlnirile dintre BNR şi băncile comerciale, pentru a se discuta despre o strategie de relaxare a creditelor, care să deblocheze piaţa imobiliară – un prim demers pozitiv“, crede Valeria Coroianu, coordonator al departamentului rezidenţial din cadrul agenţiei imobiliare Eurometropola. Cu toate acestea, rezultatul întâlnirii dintre BNR şi băncile comerciale nu rupe gura târgului.
Numărul celor care vor beneficia de timida relaxare (sporirea gradului de îndatorare, în anumite condiţii) nu depăşeşte cu mult 20.000 de persoane cu venituri mai mari, care nu sunt deja îndatorate, dintre care nu toate au nevoie de o locuinţă. Mai mult, unele bănci au anunţat că nu sunt dispuse să majoreze gradul de îndatorare, pentru că riscul de neplată rămâne ridicat. Cât despre finanţarea dezvoltatorilor, se păstrează liniştea, doar zvonurile din piaţă redând o situaţie nu tocmai bună.
Nici cu starea de spirit nu stăm prea bine. Dincolo de lipsa banilor, mulţi brokeri imobiliari spun că sunt, în continuare, căutaţi de oameni interesaţi să cumpere. Deşi dispun de bani, aceştia preferă să mai aştepte noi scăderi de preţuri, demersurile lor fiind mai degrabă de sondare a pieţei decât de angajament de cumpărare. Chiar dacă acum şase luni puţini erau cei care îşi puteau închipui că o garsonieră va ajunge să coste doar 45.000-50.000 de euro, puţini se mai avântă să cumpere. Parcă ar fi mai bine 35.000 sau 40.000 de euro, iar strategia este normală având în vedere trendul actual.
O altă problemă vine direct din economie, din valoarea şi imaginea companiilor prezente pe piaţă. „Piaţa imobiliară autohtonă se va redresa în măsura în care vor apărea semne de îmbunătăţire a reputaţiei mediului de afaceri românesc şi, de asemenea, în măsura în care profesionalismul celor care lucrează în domeniu va fi mai şlefuit. Şi, nu mai puţin important, în momentul în care România, ca brand, va reuşi să se vândă mai bine“, afirmă Dan Ionaşcu, directorul departamentului de evaluare al consultantului imobiliar Cushman & Wakefield Activ Consulting.
Piaţa suferă la imagine şi profesionalism
Anii sălbatici ai pieţei, în care jucătorii imobiliari, vânzătorii de proprietăţi, în general, au hăituit cererea încercând să adune lunar procente din ce în ce mai mari la ratele de reîntoarcere a investiţiilor au lăsat urme care acum se întorc împotriva lor. Potenţialii cumpărători, avizaţi acum că se poate şi mai ieftin, preferă să vadă până unde poate merge această tendinţă, care vine să inverseze situaţia din anii trecuţi. Iar situaţia prezentă, prelungită peste termenele suportabile din punctul de vedere al finanţelor membrilor pieţei, va provoca o curăţire masivă în sector, în joc urmând să rămână doar cei solizi.
Practic, relansarea investiţiilor şi reîntoarcerea banilor în piaţă sunt singurele condiţii valabile pentru relansare. Odată ce banii reîncep să circule, iar raportul cerere-ofertă, dar şi calitate-preţ se echilibrează, tranzacţiile vor reveni. „Lipsa de lichidităţi are o notorietate mult prea nuanţată în aceste zile, iar România este o ţară care indică cerere şi are foame de investiţii“, susţine Dan Ionaşcu.
Cu alte cuvinte, investiţiile, reducerile directe sau indirecte de preţuri şi un mediu de finanţare mai prietenos ar putea reporni motoarele unei pieţei aflate momentan în stand-by.
«Lipsa de lichidităţi are o notorietate mult prea nuanţată în aceste zile, iar România este o ţară care indică cerere şi are foame de investiţii.»
Dan Ionaşcu, director departament de evaluare Cushman & Wakefield Activ Consulting
Dezvoltatorii
Jucătorii din piaţa imobiliară funcţionează aproape exclusiv pe baza creditelor, fiind puţini cei care lansează proiecte autofinanţate. Depind astfel, în mod decisiv, de reluarea creditării, dar sunt afectaţi şi de lipsa de încredere a cumpărătorilor, care aşteaptă ca preţurile să mai scadă. De altfel, dincolo de rezolvarea problemei finanţărilor, revirimentul (dacă şi când va apărea) va depinde şi de scăderea preţurilor. Şanse de redresare mai rapidă au, potrivit directorului general al agenţiei imobiliare DTZ Echinox, Cristian Ustinescu, proprietăţile rezidenţiale premium şi piaţa secundară de investiţii (clădiri mici cu locaţii bune şi valori de patru-cinci milioane de euro).
Finanţarea
Deşi băncile de pe piaţa internă nu sunt în situaţia celor falimentare din Occident, starea lor nu este foarte bună. Mare parte din creditele acordate sunt susţinute de băncile-mamă, depozitele atrase pe plan intern fiind destul de scăzute. Instituţiile de creditare vor fi însă nevoite să acorde credite. „Băncile trebuie să acorde finanţări. Doar trăiesc din asta“, spunea Reuven Havar, directorul general al AFI Europe, la sfârşitul anului trecut, când situaţia de pe piaţa creditelor începuse să se agraveze atât din cauza crizei, cât şi din cauza noului regulament de creditare impus de BNR. De altfel, potrivit BNR, volumul depozitelor bancare scăzuse, în octombrie 2008, cu 3,3% faţă de luna precedentă.
Cumpărătorii
Deşi reluarea creditării este adusă cel mai frecvent în discuţie pentru redresarea pieţei imobiliare, importantă devine şi atitudinea potenţialilor cumpărători. Agenţii imobiliari spun că există numeroşi clienţi care dispun de bani, dar preferă să mai aştepte, pentru a beneficia de noi scăderi de preţuri. Acestea vor continua, probabil, atâta vreme cât tranzacţiile rămân la niveluri scăzute. La fel de periculoasă ca supraevaluarea din anii trecuţi este însă şi subevaluarea proprietăţilor, care poate determina abandonarea investiţiilor, devenite neprofitabile. Criza poate trece astfel într-o nouă fază, lipsa de bani fiind dublată de diminuarea ofertei.
