Bugetul minim pe care un fond îl poate plasa în imobiliare aduce câştiguri modeste. Investitorii revin cu picioarele pe pământ: în locul profitului întreit, acum aşteaptă venituri constante din chirii.
Unde poţi investi, în 2010, 500.000 de euro cu speranţa că aceşti bani vor produce alţii, într-un interval de timp rezonabil? Suma este de obicei minimul bugetului pentru un fond de investiţii mic, care nu se poate hazarda în cheltuieli mai mari de zece milioane de euro.
„În cel mai bun caz, probabil, nu-i investeşti“, zâmbeşte analistul financiar Dan Ionaşcu. „De fapt, într-o piaţă în cădere, aştepţi ceea ce poate fi mai bun pentru tine personal, adică maximizarea profitului, prin achiziţionarea unui portofoliu cât mai generos la un preţ cât mai mic“, continuă acesta. Până la urmă, în acest moment au apărut doar câteva proprietăţi aflate la lichidare şi încă se vorbeşte de o piaţă normală pentru care preţurile de referinţă sunt, încă, date de tranzacţiile existente, deşi acestea sunt extrem de puţine. Aşadar, o variantă pentru investitori este aşteptarea momentului optim şi achiziţionarea la preţ redus a unor active cu potenţial, aparţinând companiilor aflate în dificultate şi executate de bănci sau alţi creditori.
Varianta rezidenţială
Un investitor care îşi permite poate achiziţiona cu 500.000 de euro, la preţurile actuale, nouă-zece apartamente vechi cu două camere, pe care le poate închiria, urmând să obţină, în cazul fericit în care reuşeşte închirierea completă, circa 2.500 de euro pe lună. Este posibilă astfel o întoarcere a investiţiei în ceva mai mult de 15 ani, la o chirie lunară de 250 euro/apartament.
În acest interval de timp, situaţia economică se poate schimba astfel încât sumele obţinute să se majoreze cu cel puţin 40%, îmbunătăţind rata de recuperare a investiţiei. Mai mult, închirierea are avantajul oferirii unui cashflow constant.
Pe de altă parte, incertitudinea din piaţă poate distruge orice tip de afacere, oricât de solidă ar părea la un moment dat, chiar şi siguranţa venitului continuu fiind ameninţată din cauza pericolului şomajului şi a scăderii veniturilor clienţilor. „Din cauza contextului economic şi politic actual, mult prea fluctuant, nu există încă nicio soluţie viabilă pentru asigurarea unui cash flow constant“, crede Dan Ionaşcu. În orice caz, o investiţie în piaţa de real estate este riscantă şi delicată, fiind vulnerabilă şi la încrederea potenţialilor investitori.
O altă variantă de investiţie este reprezentată de spaţiile comerciale. „Cu 500.000 de euro poţi achiziţiona un spaţiu de retail sau un birou mic, eventual un depozit bine plasat. Chiar dacă proprietatea nu are chiriaş acum, se poate închiria pe termen scurt şi aduce venituri lunar“, arată şi Cristian Ustinescu, director de investiţii al consultantului imobiliar DTZ Echinox. „Un astfel de spaţiu se poate cumpăra acum la un preţ bun. După o vreme, se refinanţează achiziţia cu un împrumut la bancă şi în doi-trei ani, după cum va merge şi piaţa financiară, se poate amortiza investiţia şi se poate obţine şi un profit frumuşel la o vânzare cam în acelaşi orizont de timp“, completează Ustinescu.
Teama poate schimba obiceiurile
„Cei care investesc acum se feresc cu precădere de real estate şi preferă zona serviciilor“, indică Dan Ionaşcu o altă variantă. De altfel, cu un buget de 500.000 de euro se poate construi un magazin online pe diverse nişe, având în vedere creşterea apetitului de cumpărături online al românilor. Investiţiile în aur sau bijuterii au devenit deja extrem de scumpe, aurul fiind unul dintre refugiile în vreme de criză. De aceea, majoritatea analiştilor văd mai degrabă ca indicată căutarea unei nişe a oricărui sector de piaţă unde există cerere.
Deşi nepopulară acum, o investiţie în terenuri bine poziţionate poate aduce profit într-un interval rezonabil de timp, căci blocajul nu poate fi perpetuu. Până la urmă, marile întrebări sunt când şi cum se vor efectua investiţiile, modelul speculaţiei ieftine fiind depăşit, cel puţin până când investitorii îşi vor depăşi teama de eşec.
Într-o piaţă în cădere, aştepţi ceea ce poate fi mai bun pentru tine. Achiziţionarea unui portofoliu cât mai generos la un preţ cât mai mic.
Dan Ionaşcu, analist financiar
Variante de investiţii
Rezidenţial Investiţiile în apartamente vor rămâne atrăgătoare pentru cei care deţin cash, măcar în vederea obţinerii de venituri constante din închiriere.
Comercial Achiziţia unui spaţiu comercial în zone cu trafic bun poate prezenta şi ea avantajul cashflow-ului constant, ce permite obţinerea de finanţări.
Birouri Spaţiile office pot fi cumpărate şi în vederea închirierii. Pretenţiile mai scăzute pentru nivelul chiriei pot aduce clienţi în căutarea unui sediu mai ieftin.
ONLINE Cu 500.000 de euro se poate realiza sau cumpăra un portal care să găzduiască site-uri de comerţ online, pentru a profita de apetitul în creştere al românilor.
