Cladirile de birouri castiga teren pe fondul cresterii cererii din partea companiilor
In urma cu trei ani, pe Calea Turzii, la intrarea in Cluj dinspre Bucuresti, erau doar cateva constructii razlete. Acum se valorifica fiecare metru patrat de teren din zona, in oras in general, atat in proiecte rezidentiale, cat si industriale sau spatii de birouri.
Clujul construieste intens. Este o realitate vizibila de la intrarea in oras. Ajuns in municipiu n-ai cum sa nu observi noile cladiri de birouri, unele gata, altele in stadiu de finisare. Un mall este in faza de proiect. In Cluj s-au detasat deja cativa jucatori pe piata imobiliara, cu proiecte de toate felurile: Imo Grup, Eurotrend, Omniconstruct, Target Investments, Spo Invest, Nobila Casa si, mai nou, Nervia. La acestea se adauga investitori persoane fizice, fiecare cu mici proiecte. Estimarile Capital ridica valoarea proiectelor imobiliare din Cluj la aproximativ 70-80 de milioane de euro.
“Din ce in ce mai multe companii doresc sa isi amplaseze aici reprezentantele de birouri si vanzari. Se constata si o dinamica economica a zonei. La acestea se adauga pozitia geografica a orasului, care polarizeaza foarte multi tineri si absolventi de facultate”, explica Razvan tarmure, manager general al dezvoltatorului imobiliar Eurotrend.
In materie de cladiri de birouri, Clujul a iesit din “amortire” in oras dezvoltandu-se cateva proiecte in ultimul an. Potrivit unui studiu al agentiei Grup de Lux, in Cluj, din 50.000 de metri patrati de birouri, doar 30.000 sunt ocupati. Maestro Business Center, dezvoltat de Omniconstruct si finalizat de curand, are 10.000 de metri patrati intr-o cladire clasa A cu noua nivele, din centrul orasului, investitie estimata de specialistii imobiliari la opt milioane de euro. In vecinatatea cladirii, A.G.
Consulting a construit un alt imobil de birouri, Olimpia Business Center, cu noua niveluri si spatii de 6.500 de metri patrati. Investitia este estimata la aproximativ sase milioane de euro. Fostul sediu al Bancii Agricole a fost achizitionat de compania Target Investments, care a “reconvertit” cladirea in City Business Center, cu o investitie estimata de specialisti la 1,5 milioane de euro. Eurotrend are, de asemenea, un proiect de imobil de birouri – Cluj City Center, de 13.000 de metri patrati construiti, cu 11 niveluri, o investitie care se va ridica la 10,7 milioane de euro si va fi gata in septembrie 2007. Cladirea va cuprinde si apartamente. Eurotrend va demara si constructia unui hotel de patru stele, pe Calea Turzii.
Cel mai dinamic este de departe sectorul rezidential, fie ca este vorba de blocuri, fie de case sau vile. Spo Invest a terminat unul din cele trei blocuri turn dezvoltate pe Calea Dorobanti. Al doilea este la ultimul etaj. Eurotrend construieste, printre altele, Eden Residence, un proiect de 35 de vile si de aproape cinci milioane de euro. Imo Grup este la al doilea proiect imobiliar, de 132 de apartamente, din care 35% este deja contractat. Arcada Group construieste un cartier de 102 vile, cu preturi in jur de 100.000-150.000 de euro. Nobila Casa are, de asemenea, cateva proiecte imobiliare rezidentiale. Iosif Pop, fondatorul Imo Grup, prognozeaza ca urmatorii sapte-opt ani vor fi foarte dinamici in sectorul imobiliar.
“Foarte multi prefera sa-si cumpere un apartament pe perioada studiilor, in loc sa inchirieze. Fac astfel o investitie. Pe de alta parte conteaza foarte mult si firmele care isi deschid aici puncte de lucru”, prezinta Iosif Pop motivele cresterii domeniului si a cererii foarte mari din segmentul rezidential.
In ciuda dezvoltarii, Clujul duce lipsa de complexuri comerciale de tip mall, oferta rezumandu-se la spatii de dimensiuni medii. Recent s-au deschis Galeriile Ferdinand, dupa o investitie de aproximativ doua milioane de euro. In timpul lucrarilor, s-au descoperit vestigii arheologice, dar investitorul a decis sa le conserve si sa le expuna intr-un mod original, printr-o podea transparenta de sticla. Iulius Mall a anuntat un proiect de 85.000 de metri patrati, care ar urma sa fie lansat anul viitor, cu multiplex, restaurante, baruri, sala de fitness, patinoar si parc de joaca pentru copii. Castigarea licitatiei pentru concesionarea terenului de la consiliul judetean de catre Iulius Mall a fost contestata in instanta de Euromenthor, compania care s-a situat pe a doua pozitie.
Tinerii, principalii clienti
Cei mai multi cumparatori
au pana in 35 de ani
Tranzactiile imobiliare ii au drept clienti in majoritate pe tinerii de pana in 35 de ani, care cumpara in general prin credite imobiliare si ipotecare.
Clujenii au nevoie de mai mult spatiu. Potrivit unui studiu al agentiei imobiliare Grup de Lux, fiecarui clujean ii revine o suprafata de 12 metri patrati de spatiu locuibil, in timp ce media europeana este de 30 de metri patrati. Ultimii ani au dezvoltat zona de sud a Clujului, care este si cea mai ceruta in materie de locuinte. Conform studiului, sudul si intrarea in oras dinspre Bucuresti raman tinta principala a dezvoltatorilor imobiliari.
Apartamentele noi au preturi intre 24.000 si 31.000 de euro – garsonierele, intre 38.000 si 60.000 –
apartamentele cu doua camere si intre 55.000 si 120.000 – apartamentele cu trei camere.
Apartamentele vechi costa intre 12.000 si 27.000 de euro – garsonierele, intre 33.000 si 45.000 – doua camere si intre 39.000 si 60.000 – trei camere.
Preturile caselor variaza, in functie de suprafata, intre 85.000 si 220.000 de euro.
Chiriile sunt asemanatoare cu cele din Capitala. Pentru apartamentele vechi, variaza intre 100 si 200 de euro, iar cererea vine din partea studentilor. In cazul apartamentelor noi sau renovate chiriile oscileaza, arata studiul, intre 350 si 1.000 de euro. Nivelul este mai ridicat in ceea ce priveste casele: intre 500 si 3.500 de euro.
Oferta este mult mai restransa, in comparatie cu Capitala, in ceea ce priveste oferta de spatii pentru birouri, cu doar cateva cladiri noi si cu dotari de ultima ora. Chiriile pentru birourile de clasa A se situeaza intre 12 si 15 euro metrul patrat. In medie, o chirie intr-un spatiu de birouri obisnuit este in jurul a opt-zece euro. Potrivit studiului, chiria medie anul trecut era de sapte-opt euro pe metru patrat, majorarea fiind datorata “cresterii standardelor in ceea ce priveste dotarile si finisajele” si “interesului sporit pe care il arata unele firme straine pentru investitii in piata locala”. Contractele se incheie pe spatii cu suprafete medii, cele mai importante tranzactii efectuandu-se pe suprafete de 400-500 de metri patrati. Centrul orasului concentreaza cea mai mare parte a ofertei de birouri. In prezent, oferta de spatii de birouri de clasa A insumeaza, potrivit Grup de Lux, 10.000 de metri patrati, din care sunt precontractati 70%. Cladirile de birouri au inceput sa se orienteze si in zonele semicentrale, din cauza lipsei parcarilor din centru si a posibilitatilor restranse de dezvoltare pe verticala si orizontala.
Majoritatea cererii pentru spatii de birouri vine din partea societatilor bancare si financiare si a celor din industria de IT si de telecomunicatii.
In contextul dezvoltarii imobiliare de la marginea orasului, este evidenta eficienta investitiei in terenuri. In centru, un metru patrat costa intre 300 si 500 de euro metrul patrat, iar in zonele semicentrale, pretul este intre 150 si 300 de euro. Terenurile mai departate de centru se vand intre 40 si 100 de euro metrul patrat. Anul acesta, se estimeaza ca preturile vor creste intre 10 si 60%.
Preconizata autostrada Brasov-Bors, ca si viitorul proiect al zonei metropolitane, va consolida, de asemenea, piata imobiliara.
