Troica imobiliară injectează 860 mil. euro în România

Cei mai mari trei investitori imobiliari de pe piaţa locală plasează încă 860 mil. euro în proiecte noi în România, majoritatea urmând a fi terminate până la finalul acestui an.

Proprietăţile acumulate de New Europe Property Investments (NEPI), Immofinanz şi Globalworth au o valoare de 3,2 mld. euro, echivalentul valoric al rezervei de aur a Băncii Naţionale a României. Aceştia deţin împreună 19 proiecte de birouri, 17 centre comerciale, şase parcuri logistice şi două turnuri rezidenţiale, plus sute de hectare de terenuri pentru dezvoltări viitoare.

Planul lor de investiţii pe termen scurt presupune construcţia sau achiziţia a încă opt proiecte de birouri, două malluri, un parc logistic şi două ansambluri rezidenţiale, plus extinderea a patru centre comerciale, pentru care au nevoie de circa 650 mil. euro. Diferenţa până la 860 mil. euro este rezervată pentru noi oportunităţi de achiziţii sau dezvoltare.

Grupul austriac Immofinanz a dominat piaţa imobiliară românească mai bine de opt ani, valoarea portofoliului său local fiind depăşită abia în 2014 de NEPI, însă toate proprietăţile sale au fost cumpărate sau dezvoltate înainte de 2011. De cealaltă parte, NEPI şi Globalworth au avansat spre podiumul imobiliar exact în ultimii ani de criză, când au ţinut capul de afiş cu cele mai mare tranzacţii. Cei doi investitori şi-au împărţit piaţa în două, 74% din portofoliul NEPI fiind direcţionat către retail, iar 77% din cel al Globalworth către sectorul de birouri. Dacă ultimii doi au un profil ridicat de risc, Immofinanz este un investitor care suportă un grad de risc mediu, tocmai de aceea şi-a reactivat programul de dezvoltare abia spre finalul anului trecut, când piaţa locală a început să dea semne de revenire.

Analizarea programului lor de investiţii oferă o imagine a sectoarelor imobiliare cu cel mai mare potenţial, deoarece aceştia dau tonul întregii pieţe.

Noi achiziţii de terenuri

Sud-africanii de la NEPI au devenit anul trecut cel mai mare investitor imobiliar şi proprietarul celei mai extinse suprafeţe de retail modern din România. Astăzi, portofoliul local al companiei este format din 13 centre comerciale, patru proiecte de birouri, două parcuri logistice şi terenuri care au fost evaluate la finalul primului trimestru la 1,5 mld. euro, valoare care cuprinde şi cel mai scump activ al fondului, centrul comercial Mega Mall, deschis în această lună. Veniturile din chirii generate de aceste imobile în primul trimestru al anului au urcat cu mai bine de 50% până la 22,3 mil. euro.

CITIȚI ȘI Cum se împart banii aduşi de Mega Mall

Martin Slabbert, CEO-ul NEPI, se aşteaptă să ajungă în acest an la un portofoliu evaluat la 1,8 – 2 mld. euro. Pentru a atinge această valoare trebuie să termine dezvoltarea primei etape a Timişoara Shopping City, a doua fază din proiectul de birouri The Office din Cluj-Napoca, clădirea de birouri Victoriei Office de lângă guvern şi să extindă centrele comerciale City Park Constanţa, Deva Shopping Center şi Severin Mall. Suma necesară dezvoltării tuturor proiectelor aflate în vizorul companiei se ridică la circa 430 mil. euro, valoare care include şi construcţia Shopping City Piatra Neamţ, extinderea Promenada Mall şi ridicarea unei clădiri de birouri adiacentă Promenada, programate pentru anul viitor. În plus, Slabbert analizează achiziţia altor terenuri pretabile pentru construcţii de retail în oraşe din ţară în care fondul nu este încă prezent.

„Când analizăm o oportunitate ne uităm la o serie de aspecte fundamentale. Spre exemplu, am cumpărat Promenada doar pentru că puteam extinde proiectul. Ştim că acum nu este atât de bun pe cât ar putea fi. Dacă nu îl puteam extinde, nu îl cumpăram, pentru că e prea mic şi prea vulnerabil“, a declarat Slabbert într-un interviu pentru Capital.

Potrivit acestuia, dacă NEPI identifică un centru comercial care are potenţial de a deveni dominant atunci înaintează o ofertă de achiziţie, iar unde nu există astfel de active, compania este pregătită să le dezvolte singură.  În ceea ce priveşte sectorul de birouri, sud-africanii nu mai vor să cumpere produse existente, ci mai degrabă să le dezvolte.

„În prezent, avem un grad de îndatorare financiară (raportul dintre creanţe şi capital n.red.) foarte mic, cred că unul dintre cele mai mici dintre companiile imobiliare din Europa. La finalul anului trecut era de 8%, iar acum este puţin mai mare. Acum nu avem nevoie să facem o majorare de capital, dar depinde de cât vom mai cumpăra. Preţul acţiunilor este foarte mare în acest moment, aşa că poate nu este o perioadă rea pentru o majorare de capital“, spune Slabbert despre finanţarea activităţii de dezvoltare a NEPI.

Revenire în forţă

România este a treia cea mai importantă piaţă pentru Immofinanz, după Austria şi Rusia. Valoarea proprietăţilor pe  care grupul le deţine la nivel local se ridică la 957 mil. euro, cu o pondere de 14% în portofoliul global al fondului. Cele opt proiecte de birouri, patru malluri şi trei centre logistice îi aduc companiei venituri din chirii de 47,9 mil. euro pe an. După ce în anii de criză nu a făcut altceva decât să încheie proiectele începute în perioada de „boom“ imobiliar, la finalul lui 2014, Immofinanz a demarat lucrările la primul său proiect post-criză. Pentru a-şi reafirma prestanţa, Eduard Zehetner, fostul şef al companiei, a declarat la lansarea proiectului Metroffice din proximitatea staţiei de metrou Pipera că nu îi este teamă de concurenţă, ci dimpotrivă „lor ar trebui să le fie teamă de Immofinanz“. 

CITIȚI ȘI Şeful Immofinanz: Celorlalţi dezvoltatori imobiliari ar trebui să le fie teamă de noi

Austriecii au început extinderea şi renovarea Iride Business Park, care în decursul a 3-5 ani va dispune de o suprafaţă închiriabilă de 200.000 mp, dublu faţă de cât are în prezent, dezvoltare care necesită circa 85 mil. euro. Compania a ajuns la stadiul de structură cu lucrările la prima clădire de birouri, care necesită o investiţie de 34 mil. euro şi care va fi suplimentată cu încă două imobile similare şi un hotel cu 140 de camere.

Pentru anul viitor, Zehetner a anunţat că pregăteşte dezvoltarea unui centru logistic sub brandul Log Center în Bucureşti, că analizează dezvoltarea unei reţele de centre comerciale sub brandul Stop.Shop. şi a unor proiecte rezidenţiale, prin intermediul companiei Adama – care lucrează deja la un bloc de locuinţe în cartierul Berceni. Immofinanz a acumulat înainte de criză peste 100 de hectare de teren.

„Predecesorii mei au lăsat mai multe terenuri disponibile pentru construcţie decât se poate absorbi. Avem terenuri pentru care sunt părţi interesate să cumpere. În fiecare lună primim oferte de cumpărare şi vindem dacă ne convine. Totuşi, ţinând cont că piaţa este jos, suntem mai degrabă într-un proces de căutare de oportunităţi de achiziţii decât de vânzare“, a menţionat fostul director al Immofinanz.

Ţinta: fruntea clasamentului

În cei doi ani de când omul de afaceri grec Ioannis Papalekas a înfiinţat şi listat pe bursa de la Londra firma Globalworth, portofoliul de proprietăţi al acesteia a ajuns să valoreze 752 mil. euro. Compania are şase proiecte de birouri, două turnuri rezidenţiale, un parc logistic, trei proiecte de birouri în curs de construcţie şi trei terenuri. Dacă proiectele aflate în curs de dezvoltare vor fi încheiate în termenele stabilite, până la sfârşitul anului valoarea imobilelor companiei va depăşi pragul de 1 mld. euro.

Globalworth lucrează în prezent la construcţia unui turn de birouri cu 23 de etaje lângă Pasajul Pipera (Bucharest One), la o clădire de birouri cu 11 etaje peste drum de acest obiectiv şi a demarat procesul de construcţie al primelor două clădiri de birouri din cadrul Globalworth Campus, care ar trebui să înglobeze staţia de metrou Pipera. În afara Capitalei, investitorul lucrează la extinderea proiectului Timişoara Airport Park (TAP), spaţiu care ar trebui livrat la finalul acestui semestru. Curând, portofoliul companiei va fi completat de primul imobil din proiectul Green Court, dezvoltat de Skanska, clădire devenită de anul trecut sediul Orange. Papalekas a bătut deja palma cu suedezii pentru achiziţia imobilului contra sumei de 41 mil. euro. În plus, compania este pregătită să cumpere şi următoarele două clădiri construite de Skanska în cadrul aceluiaşi proiect şi prospectează achiziţia, de la bănci, a primului centru comercial din portofoliul Globalworth.

Compania mai deţine încă două terenuri, unul în zona Herăstrău şi altul pe strada Luterană, ambele pretabile pentru construcţia de clădiri de birouri, iar recent a cumpărat pentru 25 mil. euro terenul de 3,2 hectare ce a aparţinut în trecut Automatica Bucureşti, unde vrea să construiască, începând cu anul viitor, 600 de apartamente şi spaţii de birouri.

CITIȚI ȘI Papalekas a cumpărat Hala Ford şi terenul alăturat pentru 25 mil. euro. Vezi ce va face acolo

„Anul viitor, o persoană fizică va putea contracta un credit ipotecar cu un avans de 30% la o dobândă de 3-4% la euro. Chiar dacă acum se acordă credite în lei, acest model se va schimba, pentru că nu o să mai existe o diferenţă atât de mare între depozite şi credite. În 2017 o să fie la fel ca în 2006. Am mai văzut filmul ăsta“, spune şeful Globalworth.