Bucureştenii care au achiziţionat apartamente în perioada 2006-2007 şi care încă mai aşteaptă să intre în posesia proprietăţilor din cauza întârzierilor de livrare îşi pot lua gândul de la eventualele penalizări pe care le-ar putea pretinde dezvoltatorilor, conform contractului semnat. Majoritatea celor 5.000 de locuinţe care trebuie livrate în acest an pe piaţă au o întârziere medie de şase luni, însă dezvoltatorii găsesc diverse soluţii pentru a evita despăgubiri
Bucureştenii care au achiziţionat apartamente în perioada 2006-2007 şi care încă mai aşteaptă să intre în posesia proprietăţilor din cauza întârzierilor de livrare îşi pot lua gândul de la eventualele penalizări pe care le-ar putea pretinde dezvoltatorilor, conform contractului semnat.
Majoritatea celor 5.000 de locuinţe care trebuie livrate în acest an pe piaţă au o întârziere medie de şase luni, însă dezvoltatorii găsesc diverse soluţii pentru a evita despăgubirile. Deşi s-au predat o serie de locuinţe cu întârziere, până acum nu există cazuri în care dezvoltatorii să fi despăgubit în masă clienţii. De ce? În primul rând, pentru că majoritatea celor care au întârzieri de livrare au probleme cu vânzarea locuinţelor, o condiţie esenţială în eliberarea finanţării bancare. Lipsa banilor a dus la o prelungire a timpilor de execuţie a lucrării. În condiţiile în care aceste companii au costuri mari de finanţare, şansele să plătească cash sub formă de despăgubiri sunt aproape nule. În unele cazuri, penalizările se transformă în foloase materiale, de genul boxe, locuri de parcare sau mobilier.
„De regulă, dezvoltatorii anunţă un termen pe piaţă, să spunem septembrie, însă în antecontract specifică drept termen de finalizare luna decembrie. În medie, întârzierile sunt de până la şase luni de la data specificată în contract, nu de la cea anunţată pe piaţă. Nu ştiu niciun dezvoltator care să fi plătit penalizări. De obicei, se negociază cu clientul, căruia i se oferă o boxă, un loc de parcare sau alte facilităţi, însă nu se dau efectiv banii. Sunt şi cazuri în care spun că ei au terminat la timp proiectul, dar că se aşteaptă la intabulare, dezmembrare şi înscrierea imobilului“, a explicat Ştefania Baldovinescu, manager al diviziei de consultanţă din cadrul companiei de consultanţă imobiliară Colliers International.
Anul acesta se aşteaptă să intre pe piaţă 5.000 de apartamente noi. În condiţiile în care rata anuală de absorbţie este de 1.300 – 1.400 de apartamente, dezvoltatorii acestor locuinţe, de regulă parte a unor ansambluri rezidenţiale de proporţii, vor înregistra noi întârzieri sau amânări ale următoarelor faze de execuţie.
„Întârzieri au, în principal, proiectele care nu mai reuşesc să vândă şi care, drept urmare, nu mai primesc noi tranşe de la finanţator. Banca nu eliberează bani decât la un anumit număr de precontracte. Nu pot estima câţi sunt în cazul acesta, pentru că nu ştiu câţi au mai rămas pe piaţă. În orice caz, este vorba despre cei care au cumpărate terenuri scumpe, care au costuri mari cu finanţarea şi nu mai pot lăsa din preţ“, explică Adrian Crivii, directorul general al companiei de evaluare Darian.
Potrivit acestuia, este puţin probabil ca dezvoltatorii care se confruntă cu o asemenea situaţie să mai aibă bani şi pentru penalizări.
Contracte încălcate
Pragul până la care se plătesc penalităţi diferă şi el, în funcţie de tipul apartamentului, şi este cuprins între 5.000 şi 10.000 de euro. Dacă se constată că penalizările depăşesc această sumă, se ia în considerare plafonul stabilit în contract.
Chiar dacă dezvoltatorii se feresc de penalizări mari încă de la faza semnării unui antecontract, plata acestor despăgubiri ar însemna, pentru unii clienţi, echivalentul sumei necesare mobilării locuinţei achiziţionate.
Poate cel mai relevant exemplu de dezvoltator care nu şi-a respectat niciun angajament luat faţă de clienţii săi este Euro Habitat. Compania cu capital israelian s-a angajat să livreze proiectul Planorama din zona Doamna Ghica în 2007, însă de atunci au trecut trei ani şi blocurile sunt încă neterminate. În acest caz, dezvoltatorul ar fi trebuit să plătească nişte despăgubiri enorme, în schimb compania a cerut clienţilor să semneze noi contracte, în care sunt de acord să renunţe la plata acestor penalizări.
Mulţi au acceptat, în speranţa că vor primi într-un final locuinţa visată, însă recent compania a fost trimisă în insolvenţă, tocmai de un client care a vrut să îşi recupereze banii.
Penalizări ocolite
„Proiectul este în proporţie de 80% construit, iar acum compania trece printr-un proces de reorganizare ca urmare a declanşării procedurii de insolvenţă. În septembrie, trebuie aprobat noul plan, şi noi sperăm să încheiem lucrările, pentru că este o pată pe CV-ul tuturor“, a menţionat Gabriel Cristescu, inginer în cadrul companiei. Dacă în septembrie noul plan va fi aprobat de către administratorul judiciar, finalizarea ansamblului ar mai dura circa trei luni, ceea ce ar însemna o întârziere de aproape un an şi jumătate.
Reprezentanţii dezvoltatorului sunt „fericiţi“ că majoritatea cumpărătorilor sunt investitori care nu se grăbesc să se mute în noua locuinţă. Din cele peste 100 de locuinţe vândute, 70 au fost cumpărate numai de fondul norvegian Romania Invest. „Cred că şi pentru ei e mai bine să fie apartamentele terminate decât să aştepte despăgubiri de la nimeni. Odată insolvenţa declanşată, e mai greu să obţii despăgubiri“, mai spune Cristescu.
Acesta speră ca, după finalizare, locuinţele rămase nevândute să poată fi cumpărate, chiar dacă asupra companiei planează unele suspiciuni.
„Oamenii s-au păcălit, inclusiv cu proiectul acesta, care la vremea respectivă era tot un plan, şi acum nu mai cumpără decât locuinţe finalizate. Când ai marfa e mai uşor decât să spui că îl vei primi la vară sau niciodată. Promisiunea e promisiune“, conchide Gabriel Cristescu.
O altă metodă de a ocoli penalizările este mutarea clienţilor dintr-un bloc nefinalizat într-unul în fază de livrare. Din cauză că are dificultăţi financiare şi nu poate continua faza a doua a proiectului Vitan Platinum Towers, dezvoltatorul complexului a decis să mute clienţii care achiziţionaseră apartamente în blocurile a căror livrare întârzie în cele deja finalizate, pentru a nu-i pierde.
Potrivit reprezentanţilor companiei, 25 de clienţi care au plătit un avans pentru achiziţionarea unor apartamente în blocurile C şi D, ce fac parte din faza a doua de dezvoltare, au fost mutaţi în blocurile A şi B. Proiectul are 312 apartamente, dispuse în patru blocuri-turn.
Proiecte blocate
Numărul proiectelor blocate din lipsa finanţării a crescut în ultimii doi ani. În această situaţie clienţii sunt „norocoşi“, dacă îşi recuperează sumele plătite ca avans. La Sigma Residence, ansamblu dezvoltat de firma omului de afaceri George Pădure, lucrările au fost sistate, şi banii cumpărătorilor au fost returnaţi. În aceeaşi situaţie este şi proiectul Sunset Residence, al maghiarilor de la Ablon, sau ansamblul Infinity Residence, dezvoltat de Tehnogroup, care fost oprit la stadiul de fundaţie.
„Proiectul s-a oprit la stadiul de fundaţie, iar dezvoltatorul a returnat sumele primite de la clienţi. Nu s-au plătit penalizări, deoarece cumpărătorii au fost bucuroşi că nu au păţit ca în cazul altor proiecte, unde nu s-au mai returnat nici măcar banii plătiţi ca avans. Probabil că proiectul va fi continuat, dar nu în această perioadă nefastă“, spune Cristina Stoica, broker în cadrul Premium Imobiliare, agenţia care reprezenta în exclusivitate proiectul Infinity.
Gabriel Biriş, managing partner în cadrul casei de avocatură Biriş Goran, spune că aceste probleme au apărut, în principal, din cauză că aceşti dezvoltatori se foloseau de banii clienţilor pentru a-şi construi proiectele. El este de părere că, măcar acum, după atâtea probleme apărute, ar trebui introdusă o măsură care să interzică constructorilor să se folosească de avansurile încasate de la clienţi.
Omul de afaceri Ion Avram, care controlează lanţul de supermarketuri Primăvara, a intrat în afaceri imobiliare în 2007, când piaţa făcea cu ochiul multor antreprenori în căutarea unor profituri grase. Succesul obţinut cu ansamblul Primăvara Ghencea, finalizat în aprilie 2008, l-a determinat pe Avram să înceapă lucrările la cel de-al doilea proiect. Început când piaţa dădea primele semne de criză, şantierul Primăvara Lujerului a fost oprit câteva luni mai târziu din lipsa banilor. Din cele 1.008 apartamente programate pentru acest ansamblu, 10% au fost contractate înainte de sistarea lucrărilor. Can Serv, dezvoltatorul proiectului, promite că în septembrie va reîncepe lucrările şi că va preda locuinţele în decembrie anul viitor, cu o întârziere de un an şi opt luni.
„O parte din clienţii care aveau semnate precontracte au acceptat prelungirea termenului de livrare a apartamentelor, iar cu restul suntem încă în negocieri. Am oferit clienţilor o reducere de 300-400 de euro/mp la preţul apartamentului. Dacă la semnarea antecontractelor preţul era de 1.200 de euro/mp, acum acesta a fost redus la 800 de euro/mp“, ne-a informat Ion Avram.
Despăgubiri date uitării
Compania islandeză Gigant Construct, care s-a confruntat în 2008 cu un caz de insolvenţă al unei firme din portofoliu, are o întârziere de şapte luni în predarea primului bloc din cadrul Pallady Towers. Reprezentanţii proiectului nu vor să audă de despăgubiri.
„Trebuia să finalizăm primul bloc în decembrie, dar predăm două acum, la sfârşitul lunii iulie. Nu vreau să vorbesc despre despăgubiri pentru întârziere, ci despre faptul că, în ciuda condiţiilor proaste, noi am reuşit să finalizăm aceste apartamente. Dacă vorbesc despre despăgubiri, încurajez această practică şi nu mă avantajează“, susţine Mihai Florescu, responsabil de marketingul proiectului.
Potrivit acestuia, ultima fază a proiectului, care mai presupune construcţia unui bloc, a fost amânată. Din totalul de 216 apartamente, compania a vândut 64, din care 26 de contracte au fost încheiate în ultimele trei luni. Vânzările slabe i-au determinat să reducă preţul apartamentelor de trei camere la nivelul celor cu două camere. „Este o piaţă a cumpărătorilor şi nu se mai fac achiziţii decât la finalizare, pentru că au de unde alege. Noi am venit cu o ofertă de apartamente de trei camere la preţ de două. Vom suporta noi o diferenţă de 5 mp. Astfel, preţul apartamentelor de două şi de trei camere este acelaşi, respectiv 88.500 de euro“, a menţionat Florescu.
Exemple similare cu cele pe care
le-am prezentat pot continua. Cert este că dezvoltatorii găsesc de fiecare dată o soluţie pentru a evita plata penalizărilor datorate clienţilor, iar aceştia de multe ori uită că mai au de recuperat nişte bani şi sunt bucuroşi că vor deveni într-un final proprietari.
Ştefania Baldovinescu, manager consulting division Colliers International
Cum scapă dezvoltatorii
– Cer semnarea unei anexe la contract prin care clienţii sunt de acord cu un nou termen de livrare
– Mută cumpărătorii dintr-un bloc nefinalizat într-unul terminat
– Îşi cer insolvenţa, pentru a se proteja de creditori
– Fac discounturi fictive, în sensul în care costul construcţiei s-a redus faţă de anii trecuţi, când au fost începute proiectele
– Returnează avansurile fără penalizări
– Pun întârzierile pe seama procesului de intabulare
