Eliminarea taxării inverse a TVA provoacă noi controverse pe piaţa imobiliară. Notarii se plâng că nu pot aplica dispoziţii ambigue, iar consultanţii fiscali susţin că investitorii mici încep să se retragă de pe piaţă.
Consultantul financiar Daniel Udrescu pare o bombă cu detonare verbală. E suficient să-i spui „TVA!“, că acesta explodează în acuze la adresa fiscului şi ambiguităţii legislative din România. „Ştiţi că numai în Bucureşti sunt câteva mii de mici investitori, în majoritate străini, care ori sunt indecişi, ori şi-au marcat profiturile şi s-au retras de pe piaţă din cauza eliminării taxării inverse şi a ambiguităţii legii în ceea ce priveşte plata TVA pentru persoanele fizice?“, întreabă revoltat Udrescu. „Să fim serioşi, oricine ştie că aceşti oameni aduceau milioane de euro în ţară, se încasau impozite, o multitudine de firme erau implicate în aceste afaceri. Oriunde în lume, piaţa imobiliară este susţinută prin reglementări. România însă e o ţară condusă prin gâtuire. Vede fiscul o sursă de profit, hop, hai să o anihilăm“, conchide consultantul.
Mai mult, de ambiguitatea OUG nr. 106/2007, ce completează şi modifică Codul fiscal, se pare că sunt afectaţi şi notarii. Printr-un document datat 21 decembrie 2007, Uniunea Naţională a Notarilor Publici din România (UNNPR) a cerut clarificări Agenţiei Naţionale de Administrare Fiscală (ANAF) în ceea ce priveşte plata TVA de către persoanele implicate în tranzacţii imobiliare. Conform modificărilor din Codul fiscal, oricine desfăşoară asemenea tranzacţii trebuie să se înscrie că persoană impozabilă şi, evident, plătitoare de TVA, dacă îndeplineşte câteva condiţii. Printre acestea: o valoare a tranzacţiilor de 35.000 de euro anual şi – cea mai importantă şi totodată ambiguă – caracterul de continuitate al acestor activităţi.
„Veriga slabă“ din acest lanţ este termenul de continuitate, care nu poate fi definit concret. „Pot fi două tranzacţii, pot fi mai multe. Cine poate spune când apare termenul de continuitate?“, se întreabă avocatul Ionuţ Mateescu. Răspunsul primit de UNNPR, la 23 ianuarie 2008, nu a clarificat nimic. Ca atare, în opinia ANAF, dacă ai obţinut, ca persoană fizică, venituri cu caracter de continuitate din tranzacţii imobiliare, trebuie să soliciţi înregistrarea în scopuri de TVA la organul fiscal.
Cum au rezolvat problema notarii? „Faţă de aceste aspecte, apreciem că dispoziţiile sunt imposibil de aplicat fără elaborarea unei metodologii specifice în materia înregistrării persoanelor fizice ca plătitoare de TVA la tranzacţionarea construcţiilor noi, părţilor din acestea şi a terenurilor construibile sau fără amendarea normei din Codul fiscal“, declară pentru Capital Dumitru Viorel Mănescu, preşedintele UNNPR.
Nimic nu se schimbă, totul se încasează
Haosul din zona fiscală nu se opreşte la stabilirea modului în care o persoană fizică poate tranzacţiona proprietăţi imobiliare. Tot din cererea UNNPR către ANAF se mai poate descoperi un aspect. Potrivit Codului fiscal, TVA se adaugă la preţul de tranzacţionare, iar conform Codului civil, dacă preţul înscris în act este nesincer, acest fapt poate atrage anularea actului. Neclarificate, aceste aspecte pot conduce la bulversarea întregului circuit civil şi la crearea de prejudicii pentru beneficiarii actului notarial. „În plus, notarii nu pot încasa TVA, ci doar recomandă sau aduc la cunoştinţa celor în cauză necesitatea plăţii TVA. De aici, iar pot apărea probleme“, consideră Daniel Udrescu. „Ordonanţa nr. 106/2007, prin caracterul ambiguu al modificărilor aduse Codului fiscal în materie de TVA la tranzacţiile imobiliare, a creat o stare de nesiguranţă atât pentru vânzători, cât şi pentru cumpărători. Nu se poate determina momentul de la care o persoană devine plătitoare de TVA, fapt ce influenţează în mod nemijlocit preţul de vânzare al bunului imobil“, spune şi Viorel Mănescu, preşedintele UNNPR.
Intrată în dezbatere în cadrul Senatului, OUG nr. 106 a trecut cu câteva amendamente. Cel mai important este legat de faptul că toate persoanele care au semnat contracte de vânzare-cumpărare de proprietăţi imobiliare anul trecut nu vor fi nevoite să plătească TVA. Amendamentele mai trebuie să fie acceptate însă şi în Camera Deputaţilor. Până atunci, nimic nu se schimbă, totul se încasează.
«Pot fi două tranzacţii, pot fi mai multe. Cine poate spune când apare termenul de continuitate?»
Ionuţ Mateescu, avocat
Taxa pe valoarea de ambiguitate
• În mod normal, TVA se plăteşte doar de către persoanele întregistrate în vederea plăţii TVA. Ordonanţa nr. 106/2007 care completează şi modifică Codul fiscal face praf prevederile anterioare, specificând doar foarte vag noile condiţii.
• Pentru ca o persoana fizică să plătească TVA, aceasta trebuie să desfăşoare activităţi economice cu caracter de continuitate, iar cifra de afaceri anuală declarată sau realizată să depăşească plafonul de 35.000 de euro. Pentru tranzacţiile imobiliare, o astfel de sumă este foarte mică; în fapt, toţi cei care tranzacţionează proprietăţi ajungând să se încadreze în obligaţia de plată a TVA.
• Potrivit UNNPR, nici Codul fiscal, nici normele de aplicare ale acestuia nu definesc termenul de „continuitate“, în sensul numărului de imobile ce ar trebui tranzacţionate şi al perioadei în care se desfăşoară tranzacţiile. Dacă nu se elaborează precizări suplimentare, conceptul devine imposibil de aplicat în practică.
• Ordonanţa a trecut de comisiile Senatului cu mai multe amendamente. Analiştii economici consideră că, până în luna martie, ea va intra şi în Camera Deputaţilor, ale cărei amendamente vor fi decisive în aplicarea OUG nr. 106/2007 şi ar putea clarifica situaţia.
