Chiar dacă numărul falimentelor şi insolvenţelor este încă neglijabil, proiectele care se află în pragul colapsului sunt numeroase. Băncile şi-au făcut curaj şi au început să îşi cearnă investiţiile imobiliare pe care au mizat în perioada de „boom“ economic, asta după ce au „rostogolit“ prea mult aceste credite.
„Armonia Brăila şi City Mall sunt două proiecte în a căror revitalizare băncile finanţatoare nu au mai crezut. În general, băncile preferă restructurarea creditelor cu condiţia ca dezvoltatorii să demonstreze că pot aduce proiectele pe linia de plutire. Din cauza gradului mic de ocupare, a poziţionării deficitare faţă de competiţie (în cazul Armonia Brăila) şi a unui concept rigid şi învechit (în cazul City Mall), cele două proiecte au pierdut încrederea băncilor finanţatoare“, a declarat Răzvan Sin, directorul departamentului de retail din cadrul companiei de consultanţă imobiliară DTZ Echinox.
Firma Victoria Holding, proprietarul centrului comercial City Mall de lângă cimitirul Bellu din Bucureşti, a intrat în faliment în data de 2 noiembrie. Acţiunea vine după ce fondul australian de investiţii APN European Retail Property Group, care controlează Victoria Holding, anunţa că nu are bani să-şi achite creditul de 40,1 milioane euro contractat de la UniCredit. Valoarea centrului comercial a scăzut dramatic în ultimii ani. Dacă în 2006 mallul a fost achiziţionat pentru circa 100 milioane euro, acum acesta este evaluat la 35,4 milioane euro. Eventuala vânzare a proiectului ar provoca australienilor o pagubă de circa 50 milioane euro.
Tot UniCredit a finanţat şi primul mall care a intrat în faliment, respectiv Tiago Mall din Oradea. Expunerea băncii pe centrul comercial din Oradea a fost de 64 milioane euro. Tiago Mall a fost vândut în iunie anul acesta unei firme controlate de omul de afaceri Gabriel Popoviciu. „Nu cred că există bancă care să nu vrea să-şi restructureze portofoliul de credite neperformante şi sunt mai multe moduri de a face acest lucru. Misiunea băncii, indiferent că e criză sau nu, este de a căuta soluţii pentru astfel de situaţii. Falimentul este una dintre soluţii şi nu trebuie privită într-o notă peiorativă. Falimentul este o formă de reîncepere a unei activităţi care nu mai mergea. O bancă trebuie să fie proactivă în găsirea unor astfel de soluţii şi asta facem şi noi acum“, a explicat pentru Capital Dan Pascariu, preşedintele Consiliului de Administraţie al UniCredit Ţiriac Bank.
Soluţia reorganizării
Cu o săptămână înainte de declanşarea falimentului în cazul proprietarului City Mall, a intrat în insolvenţă firma Red Project Three, care administrează mallul Armonia din Brăila. Firma este controlată de RED Management Capital. Insolvenţa acestui proiect era aşteptată, deoarece centrul stă închis de peste un an. Şi în acest caz situaţia s-ar putea transforma într-un faliment, deoarece Volksbank are de recuperat 47 milioane euro.
Proprietarul mallului din Brăila a anunţat în repetate rânduri că s-a decis transformarea imobilului într-un centru de tip outlet, ce cuprinde magazine ale unor branduri sau case renumite de modă care vând soldurile rămase înainte de lansarea noilor colecţii. Reprezentanţii dezvoltatorului au recunoscut că au calculat greşit potenţialul pieţei din Brăila în momentul în care au decis construirea mallului, însă acum speră că vor reuşi să convingă piaţa cu această modificare.
„Am încredere că ne vom reveni, dar nu pot spune cum şi când. Există o problemă pe piaţă şi noi suntem în căutare de soluţii comerciale pentru a rezolva această problemă. Trăim vremuri grele, dar eu sunt optimist că vom trece cu bine peste, altfel nu am mai investi în România, mai ales în aceste momente. Cred că e nevoie de un centru comercial în Brăila“, este de părere Christian Hiver, directorul de leasing al dezvoltatorului. Reconfigurarea mallului Armonia este încă la stadiu de intenţie, deoarece proprietarii încă sunt în căutarea unor parteneri financiari şi a unor chiriaşi dispuşi să semneze un precontract. Dezvoltatorul, controlat de fondurile de investiţii Warburg Pincus (SUA) şi GED (Spania), a reuşit să încheie şi afaceri profitabile. În 2008, a vândut mallul Armonia, pe care l-a construit în Arad, fondului austriac Immoeast pentru 120 milioane euro. În plan era inclusă şi vânzarea proiectului din Brăila, însă noile condiţii de piaţă au împiedicat acest lucru.
„În acest moment, nu putem vorbi de o repoziţionare, pentru că situaţia pe piaţă nu s-a îmbunătăţit. City Mall are nevoie de o restructurare care necesită noi investiţii, lucru care nu se poate întâmpla acum, având în vedere faptul că investitorii nu sunt dispuşi sau nu pot să mai investească. Deocamdată, oraşul Brăila nu poate să susţină două proiecte. Armonia va avea sens doar când puterea de cumpărare a oraşului va justifica deschiderea celui de-al doilea centru comercial“, consideră Răzvan Sin.
Cine cumpără afaceri falimentate
Toate cele trei cazuri de malluri cu probleme au avut desemnat ca lichidator judiciar Casa de Insolvenţă Transilvania. Compania a reuşit să valorifice proiectul Tiago din Oradea conform doleanţelor creditorilor în aproximativ o lună de la declanşarea procedurii de faliment.
„Nu există o bază de date cu societăţi care vor să cumpere malluri. Ar fi bine să existe. Spre exemplu, la Tiago Oradea, am fost surprinşi că au fost doi ofertanţi şi a fost ca o bătaie. Oricum, nu poţi şti dinainte dacă vor fi investitori interesaţi, pentru că depinde de potenţialul fiecărei afaceri. Nimeni nu-şi doreşte neapărat un mall, ci o afacere profitabilă“, subliniază Andreea Anghelof, senior partner al Casei de Insolvenţă Transilvania, unul dintre responsabilii de cazul City Mall.
Potrivit acesteia, în cazul mallului din zona Eroii Revoluţiei, va mai dura cel puţin o lună până vor apărea informaţii reale despre situaţia centrului comercial. Pasul următor este evaluarea afacerii şi stabilirea modalităţii de valorificare a bunului, în conformitate cu pretenţiile creditorilor. „Nu pot spune că băncile au început să-şi scoată portofoliile neperformante pe piaţă. Ar fi bine, pentru că au ascuns destul aceste credite. Ipoteza mea este că nu contează dacă eşti în insolvenţă, iar în cazul unui mall nu e relevant deloc. Cred că aceste produse se pot redresa, important este momentul în care decizi să te protejezi prin insolvenţă. Dacă e prea târziu, nimeni nu poate face minuni“, a mai spus Anghelof.
În ciuda problemelor cu care se confruntă o parte din produsele de retail dezvoltate în anii de vârf ai pieţei, statisticile arată că România mai poate „înghiţi“ în jur de 30 de malluri. Piaţa românească mai poate absorbi maximum 784.000 mp de spaţii comerciale moderne, respectiv centre şi galerii comerciale, adică un stoc total de 2,12 milioane mp, având în vedere venitul mediu pe cap de locuitor, potrivit unei analize realizată de DTZ Echinox.
„Piaţa este departe de a fi saturată, având în vedere că retailerii mari sunt în plină dezvoltare şi în continuare există oraşe cu potenţial, care nu au nici măcar un centru comercial (Craiova, Galaţi, Ploieşti). Practic, prin eliminarea proiectelor concepute greşit, piaţa se maturizează“, conchide Răzvan Sin. Raţionamentul se bazează pe faptul că în Polonia, Cehia şi Ungaria, salariul mediu net lunar este aproape dublu faţă de cel din România, respectiv 670 euro, 679 euro, 504 euro, faţă de 353 de euro. În aceste ţări, media stocului la 1.000 de locuitori este de circa 200 mp, astfel că, în România, unde salariul mediu net este la jumătatea celui din ţările comparabile, nivelul de saturaţie a pieţei româneşti va fi atins la o suprafață de 100 mp la 1.000 de locuitori. Rămâne de văzut în cât timp şi dacă se va ajunge la acest nivel.

Băncile preferă restructurarea creditelor cu condiţia ca dezvoltatorii să demonstreze că pot aduce proiectele pe linia de plutire.
Răzvan Sin, director, departament retail DTZ Echinox