România se află pe punctul de a introduce o nouă legislație care va deschide calea pentru investitorii locali să participe activ în sectorul imobiliar, la aproape 14 ani după ce Ungaria a implementat măsuri similare. Această schimbare va fi posibilă prin intermediul societăților de investiții imobiliare, denumite „Real Estate Investment Trusts” (REIT), care vor oferi oportunități diversificate de investiții în diferite segmente ale pieței imobiliare.
România se pregătește să adopte o legislație inovatoare care va permite investitorilor să acceseze și să se implice în sectorul imobiliar prin intermediul vehiculelor financiare cunoscute sub numele de „Real Estate Investment Trusts” (REIT). Ungaria beneficiază de o legislație relevantă încă din 2011, care a permis atragerea unor fonduri de 2 miliarde de euro.
România, la aproape 14 ani distanță față de Ungaria
România, la aproape 14 ani distanță față de Ungaria, se pregătește să implementeze o legislație care va permite investitorilor să se implice în diverse segmente ale pieței imobiliare. Aceste oportunități vor fi facilitate prin intermediul societăților de investiții imobiliare, cunoscute sub denumirea de „Real Estate Investment Trusts” (REIT).
Ungaria beneficiază de o legislație relevantă încă din 2011, care a permis atragerea unor fonduri de 2 miliarde de euro, conform unui studiu de oportunitate realizat de compania Meta Estate Trust (MET), listată din 2022 pe piața AeRO a Bursei de Valori București.
Aceste vehicule financiare vor oferi investitorilor posibilitatea de a investi în proprietăți imobiliare fără a fi nevoiți să achiziționeze direct aceste active. Această schimbare legislativă ar putea să revitalizeze sectorul imobiliar din România, care a fost în mod tradițional slab reprezentat pe piețele de capital.
Societățile de investiții imobiliare, cunoscute sub denumirea de „Real Estate Investment Trusts” (REITs), au devenit din ce în ce mai populare începând cu începutul secolului, atingând o valoare agregată echivalentă cu 83% din PIB-ul global.
Tradiția românilor de a investi în proprietăți a început odată cu tranziția către capitalism, iar acest comportament se poate extinde prin noi canale.
Investițiile în apartamente sau garsoniere destinate închirierii au fost mereu o opțiune populară, iar acum românii vor putea diversifica aceste plasamente prin intermediul REIT-urilor. Acest model investițional permite concentrarea proprietăților imobiliare, având ca scop maximizarea rentabilității pentru investitori.
Trecerea legislației și perspectivele pieței
Legislația necesară pentru introducerea REIT-urilor în România se află în prezent în dezbatere la Camera Deputaților, unde a fost înaintată către două comisii, una dintre acestea fiind Comisia de buget-finanțe.
Cristian-Augustin Țăgârlaș, senator PNL și inițiator al legii, consideră că legea a acumulat suficientă maturitate prin dezbateri anterioare, sugerând că adoptarea ar putea avea loc în actuala sesiune parlamentară. Cu toate acestea, el recunoaște că activitățile electorale ale deputaților ar putea îngreuna procesul de adoptare, dar exprimă optimism cu privire la posibilitatea ca legea să fie aprobată în actuala legislatură.
„Această lege trebuia să existe de foarte mult timp”, a afirmat Țăgârlaș.
De altfel, Ungaria beneficiază de o legislație similară încă din 2011, reușind să atragă fonduri de aproximativ 2 miliarde de euro, conform unui studiu realizat de Meta Estate Trust (MET), o companie listată pe bursa din București din 2022.
Impactul REIT-urilor asupra pieței de capital românești
Meta Estate Trust, cu o capitalizare de 62,99 milioane lei, a reușit să strângă capital, având o bază de aproximativ 1.000 de investitori. Alexandru Bonea, directorul general al companiei, subliniază că „oportunitatea de business este validată” și că REIT-urile trebuie să atingă o anumită dimensiune pentru a putea oferi valoare investitorilor. Aceste societăți au obligația de a distribui 90% din profitul net sub formă de capital, fiind scutite de impozitul pe profit.
Adrian Tănase, directorul general al Bursei de Valori București, consideră că aceste instrumente financiare vor permite diversificarea portofoliilor de investiții pentru persoanele fizice, facilitând accesul la segmente imobiliare care până acum nu erau disponibile. „Românii deja investesc în real estate”, afirmă Tănase, accentuând importanța diversificării ofertei financiare pe piața de capital.
Mihai Precup, secretar de stat în Cancelaria Primului-Ministru, reiterează că sectorul imobiliar reprezintă 8% din PIB și evidențiază că recent, în cadrul ofertelor publice primare, a fost evidentă existența banilor pe piață. El subliniază nevoia de a diversifica instrumentele financiare disponibile pentru a răspunde cerințelor investitorilor.
El subliniază că, în cadrul ofertelor publice primare recente, cea mai semnificativă fiind cea de la Hidroelectrica (H2O), s-a evidențiat că pe piața de capital există capital disponibil, iar ceea ce lipsește este diversificarea instrumentelor financiare oferite. „Avem nevoie de noi oportunități”, afirmă Precup, referindu-se la potențialul generat de noul proiect legislativ.
Avertizări și responsabilități în investiții
Autoritatea de Supraveghere Financiară (ASF) a transmis un mesaj de prudență, evidențiind că responsabilitatea principală pentru fiecare investiție revine investitorilor. Răzvan Popp, șef serviciu transparență și raportări emitenți, subliniază importanța evaluării beneficiilor REIT-urilor fără a le absolutiza. Aceste vehicule vor funcționa într-un cadru de transparență, respectând criterii stricte de guvernanță corporativă.
„Investitorii trebuie să înțeleagă în ce investesc”, a declarat Popp, subliniind că, deși REIT-urile vor oferi o structură reglementată, acestea nu vor asigura o protecție absolută. Este esențial ca investitorii să fie bine informați și să înțeleagă pe deplin riscurile asociate.
Potențialul REIT-urilor pentru fondurile de pensii
Noul tip de vehicule financiare ar putea deveni atractive pentru fondurile de pensii, care în prezent au o expunere redusă în sectorul imobiliar. Mugur Popescu, director de investiții la BCR Pensii, afirmă că REIT-urile pot îndeplini obiectivul fondurilor de pensii de a aprecia activele pe termen lung, având un risc scăzut. Aceste instrumente financiare democratizează investiția, permițând accesul investitorilor cu capital mic.
Bonea de la Meta Estate reiterează caracteristicile acestor vehicule, care oferă o lichiditate sporită și diversificare a portofoliului prin plasamente în active imobiliare exclusive. Aceasta poate genera venituri predictibile, având costuri de tranzacție limitate. Spre exemplu, costurile de aproximativ 0,5% sunt semnificativ mai reduse comparativ cu cheltuielile tradiționale din sectorul imobiliar.
Această mișcare ar putea atrage investiții internaționale, reducând în același timp dependența de finanțarea bancară. Proiectul legislativ este susținut de autoritățile de reglementare, care recunosc potențialul său de a transforma piața de real estate din România prin noi listări și atragerea de capital pe termen lung.