În perspectiva unei crize care se adânceşte şi care forţează declanşarea unui nou val de executări silite, jucătorii din piaţa imobiliară nu mai pot decât să recunoască faptul că sectorul rezidenţial mai are de pătimit cel puţin doi ani.

În primele zece luni din 2011, portalul executari.com, care contabilizează majoritatea anunţurilor postate de bănci, case de insolvenţă sau executori din întreaga ţară, a adunat circa 950 de anunţuri de licitaţii, aproape de volumul înregistrat în întreg anul trecut.

Numărul imobilelor executate creşte, deoarece până acum nu a fost vândut nici 15% din portofoliul strâns de bănci.

"Dacă anul trecut se vorbea de sute de apartamente executate, anul acesta se vorbeşte de mii. În cazul în care numărul acestora va creşte, va exista o presiune pe preţuri, însă nu ştiu dacă băncile vor accepta să le scadă“, explică Valentin Ilie, directorul executiv al companiei de consultanţă imobiliară Coldwell Banker Affiliates of Romania.

Potrivit lui Cătălin Neagu, preşedintele companiei de recuperare de creanţe Topfactoring, băncile vor să-şi recupereze integral datoria în urma lichidării unui apartament, însă evaluatorii stabilesc valoarea garanţiilor la 70% din portofoliul de creanţe, din cauza scăderii preţurilor. În continuare, recuperatorii de creanţe, cei care preiau apartamentele executate pentru a le vinde, nu sunt dispuşi să ofere decât cel mult 35% din întreaga creanţă ce trebuie recuperată.

"Există dificultăţi în evacuarea imobilului, costuri de renovare de circa 5% din cei 35% pe care îi oferim, în jur de 3.000-4.000 de euro pe apartament, costuri de licitaţie, costuri cu firma de real estate şi cele generate de restricţiile legale", subliniază Cătălin Neagu.

Acesta este de părere că 2012 va fi un an de vârf al externalizărilor de creanţe garantate, fapt care va conduce şi la o scădere a preţurilor la apartamente.

Cât se mai ieftinesc apartamentele

Niciuna din cele 950 de locuinţe contabilizate de portalul executari.com nu este la prima licitaţie, ceea ce înseamnă că preţul lor a fost deja ajustat. În cazul imobilelor scoase la vânzare de bănci, după prima licitaţie eşuată, se scade preţul cu 25%, după care rămâne la latitudinea creditorului dacă va mai scădea din preţ la următoarele licitaţii sau dacă îl va menţine constant.

Cristina Boarna, dezvoltatorul proiectului executari.com, spune că, în cele mai "rapide“ situaţii, apartamentele executate îşi găsesc cumpărător abia după patru-cinci licitaţii eşuate.

Ce se întâmplă cu locuinţele de peste 100.000 euro

"Valoarea unui apartament de două camere trebuie să fie suma a cinci venituri anuale pe familie. Or, în cazul apartamentelor cu două camere de 50.000 – 60.000 de euro, adică maximum de 800-1.000 de euro pe metru pătrat, valoarea aceasta a fost atinsă. Tot ce depăşeşte această valoare nu se vinde. Toate ansamblurile cu apartamente de peste 100.000 de euro trebuie să opereze scăderi de preţ", au declarat, pentru Capital, surse din mediul bancar.

Anca Bidian, preşedintele brokerului de credite Kiwi Finance, subliniază că pe fondul locativ vechi s-a ajuns la un echilibru între veniturile populaţiei şi preţurile medii solicitate, însă în cazul apartamentelor noi ea vede o scădere clară.

În opinia acesteia, ieftinirea nu va surveni pe fondul creşterii numărului de executări silite, ci din cauză că preţurile au fost "îngheţate“ de către dezvoltatorii imobiliari.

Băncile nu lasă la preţ

Chiar dacă încă nu au fost executate toate apartamentele cu probleme în rambursarea creditelor, aceste dosare sunt puse de bancheri sub administrare specială şi este posibil ca ele să nici nu iasă pe piaţă. În ultimii ani, băncile au încercat cu disperare să restructureze creditele şi să împingă cât mai mult posibil decizia de executare silită.

"În acest moment, băncile nu vor să vândă cu orice preţ. Deocamdată nu e dezastrul atât de mare. Se marşează foarte mult pe vânzarea proprietăţii pe cale amiabilă. Băncile nu au motive să scoată un portofoliu mai mare la vânzare pentru că oricum nu se îngrămădeşte lumea să cumpere locuinţe executate silit. Şi dacă tot nu se vând, de ce să scadă preţul? Dosarele nu ajung atât de uşor la executat“, spune Valentin Ilie.

Majoritatea imobilelor care ajung sub ciocanul juridic sunt locuinţe vechi, însă numărul apartamentelor noi este în creştere şi va ajunge în curând să facă un echilibru. În condiţiile în care proiecte precum Asmita Gardens ajung în faliment, creditorii sunt forţaţi să vândă în pierdere pentru a-şi recupera măcar o parte din prejudiciu. În acel moment intervine scăderea preţurilor la produsul final. Rămâne de văzut cât loc mai este pentru scădere.

CITIŢI ŞI Băncile încep să se lepede de activele imobiliare toxice