Creditul imobiliar poate fi mai avantajos decat cel ipotecar
Moda ultimilor ani: renunt la apartamentul de la bloc si ma mut la casa. E mai liniste si mai aproape de natura. Daca pentru achizitionarea terenului s-au gasit banii, pentru finalizarea constructiei apar semnele de intrebare. Bancile si societatile de credit ipotecar ofera insa solutii.
Finantarea unei constructii are la baza tot un credit ipotecar. Apar totusi unele mici diferenteri, fie pe palierul de avantaje, fie pe cel de dezavantaje.
Aproape toate bancile ofera posibilitatea amanarii primelor rate la credite. Imaginati-va ca ati luat un credit bancar si ca nu aveti nimic de platit, cel putin o perioada. Sau exista varianta ca in perioada de gratie sa fie platite doar dobanzile aferente creditului. E posibil? In unele cazuri, raspunsul este pozitiv.
Majoritatea bancilor din sistem care acorda credite imobiliare sau ipotecare ofera clientilor o perioada de gratie la returnarea acestuia. Aceasta inlesnire la rambursare se acorda doar pentru credite contractate pentru constructia (inclusiv terminarea unei constructii deja incepute), renovarea sau reamenajarea unei locuinte. Bancile au introdus aceasta facilitate considerand ca exista o perioada in care clientul foloseste banii si nu mai are resursele necesare pentru a returna bancii imprumutul pana la finalizarea lucrarii. In schimb, perioada de gratie nu se justifica, in opinia majoritatii bancilor, pentru creditele destinate cumpararii de locuinte, deoarece clientul care a realizat imprumutul se poate folosi imediat de bunul achizitionat, respectiv casa. Perioada de gratie variaza de la banca la banca, intre sase luni si un an. In aceasta perioada, clientul fie nu plateste nimic bancii, fie plateste doar parte din dobanzi.
In afara de perioada de gratie, creditele de constructii se mai diferentiaza de ipotecarele propriu-zise si prin alte caracteristici. Imprumutul functioneaza in general ca o linie de imprumut din care clientul isi trage sumele necesare in perioada derularii constructiei. Aici intervin anumite diferentieri intre ofertele mai multor banci: transele se pot acorda fie numai pe baza de documente justificative, in baza unui contract intre viitorul proprietar si antreprenor, fie pe baza de declaratii de buna credinta, secondate de un deviz estimativ al costurilor de constructie pentru cei care aleg varianta constructiei in regie proprie. Pentru cei care opteaza pentru aceasta varianta mai ieftina, dar nu si mai sigura din punctul de vedere al calitatii lucrarii si al termenelor de predare, trebuie mentionat ca institutiile de credit solicita totusi un contract de prestari servicii incheiat de beneficiar cu dirigintele de santier. Daca se alege varianta realizarii constructiei cu un antreprenor, la acordarea imprumutului bancile solicita un contract incheiat de proprietar cu societatea de constructii.
Finantarea lucrarilor pentru un imobil viitor necesita o serie de acte suplimentare comparativ cu actele solicitate in cazul imprumutului ipotecar pentru cumpararea unui imobil. Putem trece aici inscrierea autorizatiei de constructie in Cartea Funciara si o intreaga serie de avize care trebuie obtinute, inclusiv cel care atesta accesul la utilitati. Conditiile difera totusi de la o banca la alta.
La capitolul avantaje, pentru creditul de constructii mai poate fi trecut si avansul minim care trebuie sa fie de 25% din valoarea investitiei (imobil viitor plus terenul). O serie de banci accepta ca terenul proprietate, concesionat sau asupra caruia exista drept de superficie, sa poata fi inclus in valoarea avansului. Conditia de baza este ca evaluarea terenului sa fie facuta de un specialist ANEVAR. Pe langa terenul proprietate, unele banci primesc spre “decont” si facturi ale materialelor de constructii deja achizitionate sau evalueaza constructia inceputa, daca este cazul.
In plus, la aceste credite ipotecare imobiliare care pot fi utilizate pentru constructia unei case au aparut deja si variantele de finantare care exclud necesitatea existentei unui avans. Este vorba de creditul de nevoi personale garantat cu ipoteca a carei valoare si perioada de rambursare este identica cu cea a unui credit ipotecar. O serie de banci au adaptat chiar si creditul de nevoi personale clasic (nu este necesara o proprietate imobiliara) pentru a acoperi astfel de necesitati. Exista banci la care imprumutul de consum poate fi si de 20.000 de euro, iar rambursarea se poate face in zece ani. Deci solutii de finantare se gasesc pe piata pentru orice tip de buzunar.
HVB
Avans: 25% (se iau in calcul si sumele deja investite in viitoarea constructie)
Acte necesare: titlul de proprietate asupra terenului, intabularea la Cartea Funciara, extras de Carte Funciara, certificat fiscal, facturi justificative privind utilizarea creditului (90% din credit si 10 pe baza declaratiei clientului), autorizatie de construire, certificat de urbanism, deviz estimativ.
Dobanda: credite in lei – 6,95%, credite in euro si dolari – 9,57%. Rata dobanzii se calculeaza avandu-se in vedere cotatia indicelui EURIBOR la 6 luni la data de 31 decembrie a fiecarui an. Pana la 30 iunie 2006, dobanda este 8,94%/an.
Perioada maxima: 25 ani
Perioada de gratie: 12 luni
BCR
Avans: 25% din valoarea investitiei (teren+constructie); daca evaluarea terenului reprezinta mai putin de 25% din valoarea investitiei, clientii sunt obligati sa dovedeasca aportul propriu de pana la 25%
Acte necesare: actele de proprietate asupra terenului, contractul de construire incheiat cu antreprenorul (pentru constructiile realizate in regie proprie nu se solicita), autorizatia de construire inscrisa provizoriu in Cartea Funciara, devizul de constructie, planul de finantare intocmit pe baza graficului de executare a lucrarilor si contractul de prestari servicii cu dirigintele de santier (pentru constructiile in regie proprie)
Dobanda: Euribor la 6 luni + 6% pentru creditul in euro, Bubor + 2%-3% pentru lei, Libor la 6 luni +5%
Perioada maxima: 25 ani
Perioada de gratie: 12 luni
BRD Groupe Societe Generale
Avans: 25% (inclusiv valoarea terenului)
Acte necesare: Creditul se pune la dispozitie integral sau in transe, pe baza prezentarii de documente justificative. Transele de credit sunt stabilite de catre constructor. Procedura standard ca pentru obtinerea oricarui tip de credit.
Dobanda: credite in lei – 10,03%, in euro – 8,27%, in dolari – 11,16%. Procentul de dobanda este calculat la data de 10.05.2006, in functie de un indice monetar de referinta (Bubor, Euribor,
respectiv Libor la 3 luni)
Perioada maxima: 25 de ani
Perioada de gratie: 12 luni
BANC POST
Avans: 25%
Acte necesare: cerere tip, copii ale actelor de identitate, adeverinta de venit, ipoteci si privilegii asupra proprietatii pentru care se solicita creditul. Procedura standard ca pentru obtinerea oricarui tip de credit.
Dobanda: variabila: credite in lei – 9,9%, in euro – 8,9%; dobanda fixa in primul an, variabila apoi: credite in lei – 8,9%, in euro – 6,9%; dobanda fixa in primii cinci ani, apoi variabila: credit in lei – 9,5%
Perioada maxima: 25 de ani
Perioada de gratie: n.a.
UNICREDIT
Avans: 25% (inclusiv valoarea terenului, materiale cumparate, lucrari deja efectuate sau numerar)
Acte necesare: Procedura standard ca pentru obtinerea oricarui tip de credit.
Dobanda: pentru creditele in lei – 9,5% pe an variabila; pentru creditele in euro – 7,5% pe an variabila
Perioada maxima: 25 de ani
Perioada de gratie: 6 luni
Raiffeisen Bank
Avans: 25% (inclusiv valoarea terenului)
Acte necesare: de proprietate asupra imobilului care urmeaza a se construi, de proprietate asupra terenului, certificatul de urbanism (daca este cazul), autorizatie de construire, aprobarile pentru asigurarea cu utilitati, contract de antrepriza cu societatea de constructii sau contractul de prestari servicii incheiat cu dirigintele de santier (pentru investii executate in regie proprie), deviz general de lucrari, proiect tehnic de executie, plan de finantare, intocmit pe baza graficului de executare a lucrarilor
Dobanda: 6,9%/an pentru creditele in euro si 7,6%/an pentru creditele acordate in lei
Perioada maxima: 25 ani
Perioada de gratie: 12 luni
