Lipsa banilor necesari pentru restul de plată ce trebuie achitat după semnarea unui antecontract de cumpărare a unui apartament nou a condus la rezilierea a peste 1.800 de contracte încheiate cu principalii dezvoltatori din Bucureşti.
O estimare realizată de consultanţii imobiliari din Bucureşti, la cererea Capital, arată că 20% din stocul de locuinţe aflate astăzi la vânzare este format din unităţi repuse pe piaţă ca urmare a rezilierii contractelor. Ultima statistică a Colliers International, bazată pe 35 de proiecte din Bucureşti, cu peste 200 de unităţi, arată că pe piaţa Capitalei sunt scoase la vânzare circa 9.000 de apartamente, finalizate sau cu livrare în acest an. Dacă aplicăm procentul de rezilieri la acest stoc, rezultă un număr de 1.800 de apartamente scoase pentru a doua oară la vânzare.
Numărul este îngrijorător dacă luăm în calcul faptul că dezvoltatorii proiectelor mai mici de 200 de unităţi, care se adresează clasei medii, se confruntă cu probleme şi mai acute. Avântul consumist din anii 2007-2008 şi evoluţia galopantă a preţurilor la locuinţele noi din acea perioadă au determinat o serie de bucureşteni să se îndatoreze pe 25-30 de ani fără a a lua în calcul un posibil colaps imobiliar. Această categorie de cumpărători a fost lovită din plin de turnura pe care a luat-o economia ţării. Rămaşi fără loc de muncă, refuzaţi de bănci la contractarea unor împrumuturi sau incapabili să mai vândă apartamentul vechi, oamenii sunt forţaţi să vândă antecontractele ca să nu piardă banii daţi ca avans.
Bogdan Popescu şi-a cumpărat, în 2008, un apartament cu trei camere, de 70 mp, în ansamblul Răsărit de Soare din Titan, cu 79.000 de euro. Acum, caută disperat un cumpărător, pentru a nu pierde cei 29.000 de euro plătiţi ca avans, bani proveniţi dintr-o linie de credit.
„Vreau să vând antecontractul pentru că nu mai reuşesc să fac rost de diferenţa de bani. Cred că sunt mulţi în cazul acesta. Ne-am bazat acum doi ani pe faptul că vom face un nou împrumut la bancă, însă acum, când am un serviciu instabil, nu mai pot risca să fac un credit. Am deja unul pentru suma achitată ca avans, adică 29.000 de euro. Dacă nu reuşesc să vând apartamentul până la data scadentă a contractului, voi primi doar jumătate din sumă înapoi, iar data se apropie“, se plânge Bogdan.
Asemenea cazuri au început să devină un fenomen, de vreme ce la rubrica de vânzări a ziarelor cu anunţuri imobiliare apar tot mai des cuvintele „cesionez contract“.
„Oamenii îşi reziliază contractele odată dintr-un motiv obiectiv, cum ar fi faptul că au rămas fără bani şi nu mai pot achita diferenţa, sau dintr-un motiv subiectiv, din cauza incertitudinii viitorului, de frică să nu crească dobânzile“, explică acest fenomen Cristian Tudor, director în cadrul grupului Comnord, controlat de omul de afaceri Sorin Creţeanu.
Străinii fug de România
O parte însemnată din contractele reziliate au implicat investitori străini care au achiziţionat locuinţe „la pachet“. Randamentele slabe din ultimii ani i-au determinat să îşi lichideze cât mai repede portofoliile acumulate.
Cel mai notoriu caz este al fondului britanic de investitii Tri Investments, care a cumpărat 138 de apartamente în două ansambluri din Bucureşti şi care a anunţat, în aprilie, că intenţionează să îşi lichideze portofoliul local în cel mult doi ani. Decizia este legată de problemele de lichidităţi şi de numărul redus de credite ipotecare, elemente care au dus la scăderea vânzărilor „de la cinci proprietăţi săptămânal la o singură unitate lunar“.
O retragere şi mai păguboasă s-a întâmplat anul trecut, când 85 de investitori britanici au ales să îşi rezilieze contractele semnate cu Impact şi să piardă avansul plătit, deoarece locuinţele pe care le-au cumpărat deveneau mai scumpe pe zi ce trecea.
„În ultimii doi ani şi jumătate, au fost reziliate circa 100 de contracte, dintre care 85 au fost ale unor englezi care au cumpărat «un pachet» de locuinţe ca investiţie. Au fost nişte probleme cu lira, care a pierdut în faţa euro, şi contractul a devenit mai scump. În cazul lor am avut o clauză prin care nu mai eram nevoiţi să le returnăm avansul, care a fost de circa 30%. Au mai fost patru-cinci cazuri, în care clienţii au plecat în străinătate şi au reziliat contractul“, a declarat Carmen Săndulescu, directorul financiar al Impact.
De regulă, în cazul unor rezilieri, clienţii pierd jumătate din suma achitată ca avans. Săndulescu spune că asemenea probleme apar în principal la imobilele nefinalizate, unde se plăteşte un avans înainte de începerea construcţiei.
Fondul norvegian de investiţii Romania Invest, care a cumpărat circa 800 de apartamente în şapte proiecte imobiliare din Capitală, a mizat pe efervescenţa pieţei din 2007 pentru a marca nişte profituri frumoase în urma revânzării. Dacă iniţial vânzările s-au încadrat într-un plan prestabilit, în ultima perioadă, cinci clienţi au cerut rezilierea contractelor. În acest moment, norvegienii au disponibile la vânzare circa 180 de apartamente.
La mâna cumpărătorilor
Clienţii nevoiţi să rezilieze contractele sunt nelipsiţi din proiectele mari. În ansamblul New Town Residence din zona Dristor, dezvoltat de irlandezii de la Mivan în parteneriat cu Fabian – fond de investiţii cumpărat de miliardarul Dinu Patriciu, circa 40 de clienţi sunt ameninţaţi cu rezilierea, deoarece nu au achitat restul de plată scadent acum un an.
„Încă nu avem situaţii de rezilieri efective, însă sunt circa 40 de clienţi pe care îi aşteptăm de circa un an să achite restul de plată. Nu cred că vom mai putea să-i aşteptăm prea mult. Mulţi au rămas fără serviciu, nu se mai încadrează pentru împrumut la bancă, s-au bazat pe vânzarea unor terenuri sau imobile, pe care nu le mai pot vinde acum“, susţine un reprezentant al dezvoltatorului.
Lipsa banilor nu este singurul motiv pentru care clienţii apelează la reziliere. Sunt situaţii în care cumpărătorii şi-au dat seama că au cumpărat un apartament mult prea scump şi acceptă pierderea unei părţi din avans pentru a putea trece la un alt dezvoltator.
„Noi nu am avut cazuri de contracte reziliate, însă au fost clienţi care au venit la noi după ce şi-au reziliat contractul cu un alt dezvoltator ce practica preţuri exagerate. Sunt dezvoltatori care s-au îndatorat prea mult şi acum au de suferit clienţii care au plătit nişte bani. E descurajant pentru clienţi să vadă şantiere nefinalizate. Îşi pierd încrederea. Au fost şi la noi clienţi care au fost nevoiţi să apeleze la un credit şi a trebuit să îi aşteptăm două-trei luni“, a spus Adrian Achim, directorul de vânzări al ansamblului Vitan Residence. Potrivit acestuia, din cele 187 de apartamente din complex mai sunt la vânzare zece unităţi cu suprafeţe mari.
Din cauză că mai are nevoie de bani pentru a continua faza a doua a Vitan Platinum Towers, dezvoltatorul complexului a decis să mute clienţii care achiziţionaseră apartamente în blocurile a căror livrare întârzie în cele deja finalizate, pentru a nu-i pierde. Potrivit reprezentanţilor companiei, 25 de clienţi care au plătit un avans pentru achiziţionarea unor apartamente în blocurile C şi D, ce fac parte din faza a doua de dezvoltare, au fost mutaţi în blocurile A şi B. Proiectul are 312 apartamente dispuse în patru blocuri turn.
Nici dezvoltatorii care au la vânzare produse de lux nu stau mai bine. Complexul de vile Ibiza Sol din Băneasa îşi aşteaptă cumpărătorii de mai bine de un an. Până acum, au fost vândute doar 30% din cele 300 de vile finalizate.
„La noi, au renunţat doi clienţi anul trecut şi unul anul acesta, din varii motive, dar nu din cauză că au rămas fără bani, pentru că ansamblul se adresează unui alt segment de piaţă. Până acum, am vândut 30% din cele 300 de vile pe care le avem finalizate. Într-o piaţă în revenire, am reuşi să le vindem pe toate în doi ani, însă acum nu putem decât să sperăm“, a menţionat Gabriela Paisu, managerul financiar al proiectului.
Bucureştenii, campioni la rezilieri
Practica rezilierilor nu este neapărat o urmare a crizei economice, ci un fenomen firesc ce decurge din incapacitatea cumpărătorilor de a-şi realiza nişte calcule realiste, sunt de părere reprezentanţii Adama.
„La nivel de ţară, am avut circa 40 de cazuri de contracte reziliate. Nu ţine neapărat de criză, este un fenomen care se întâmplă mereu. În Bucureşti, am avut cele mai multe contracte reziliate, odată pentru că avem mai multe proiecte la vânzare, şi a doua oară, pentru că bucureştenii sunt mai puţin serioşi, se gândesc că vor avea alte venituri. În provincie, oamenii se bazează mai mult pe nişte venituri fixe“, a declarat Asher Lax, directorul de vânzări al companiei.
Adama, companie controlată de fondul american de investiţii Tiger Global Management şi de austriecii de la Immoeast, a finalizat în 2008 peste 200 de apartamente, iar anul trecut, alte circa 500 de unităţi, la nivel de ţară. Compania are în dezvoltare circa 45 de proiecte rezidenţiale şi comerciale, în diverse stadii de planificare şi execuţie.
„Motivele rezilierii sunt diverse, dar toate sunt legate de lipsa banilor pentru plata contractului. Sunt cazuri în care clienţii au semnat un contract bazându-se pe nişte venituri pe care nu le mai au sau care şi-au pierdut slujba. Persoane care se aşteptau să îşi vândă apartamentul vechi cu un anumit preţ şi nu au reuşit să obţină atât. Altele, în care aşteaptă să moară o mătuşă pentru a moşteni apartamentul şi ea nu mai moare“, a explicat Asher Lax.
Cosmopolis, ansamblul din Ştefăneştii de Jos ce se întinde pe o suprafaţă de 100 de hectare, s-a confruntat cu aceleaşi probleme. Circa 10% din contractele încheiate pentru prima fază a proiectului au fost reziliate, însă majoritatea cumpărătorilor a fost prinsă de criză pe picior greşit.
„Cam 30 de contracte au fost reziliate. Este vorba de contracte încheiate în 2007, care trebuiau achitate în 2008. De afectat a fost afectată majoritatea clienţilor, însă am încercat să venim cu soluţii astfel încât să nu fie nevoiţi să rezilieze. Spre exemplu, în cazul unora care plătiseră avans pentru două apartamente, am comasat avansurile şi s-a optat pentru o singură unitate, pentru a proteja investiţia. Am ajutat clienţii să obţină credite prin parteneriatul pe care îl avem cu Garanti Bank“, a explicat Cosmin Lupu, supervisor vânzări în cadrul Cosmopolis.
Turcii de la Opus Land Development, dezvoltatorii proiectului, au reuşit să vândă până acum 400 de locuinţe. În prezent, compania mai are la vânzare 15 apartamente finalizate, 88 cu finalizare în decembrie şi 100 de unităţi din faza a doua, cu livrare în următorii doi ani.
Chiar dacă nu se vor finaliza prea multe apartamente în următoarea perioadă, stocul de locuinţe noi aflate la
vânzare este în continuă creştere. O dată, ca urmare a contractelor reziliate şi, a doua oară, din cauza executărilor silite, care se înmulţesc pe măsură ce creşte şomajul.
Motivele invocate la rezilierea contractelor
– Veniturile reduse ca urmare a tăierii salariilor
– Pierderea locului de muncă
– Lipsa cumpărătorilor pentru apartamentul vechi
– Imposibilitatea accesării unui credit ipotecar
– Preţul mare practicat de dezvoltator
– ntârzierea livrării apartamentului
Sunt cazuri în care clienţii au semnat un contract bazându‑se pe nişte venituri pe care nu le mai au sau care şi-au pierdut slujba.
Asher Lax, director vânzări, Adama
Circa 10% din contractele încheiate pentru prima fază a proiectului Cosmopolis au fost reziliate
În ultimii doi ani şi jumătate, Impact a reziliat circa 100 de contracte, dintre care 85 au fost ale unor englezi
Adama a înregistrat un număr de 40 de cazuri de contracte reziliate
O parte din clienţii proiectului Răsărit de Soare caută doritori pentru cesionarea contractelor
1.800 de contracte încheiate de principalii dezvoltatori din Bucureşti au fost reziliate în ultima perioadă
