Când primarii nu reuşesc să colecteze cum trebuie taxele, amenzile şi impozitele locale, statul are soluţia: limitarea unui drept fundamental al cetăţenilor săi, cel de a dispune de proprietatea privată.

Până anul trecut, oricine încerca să vândă un teren sau o clădire trebuia să aducă la notar un certificat fiscal din care să rezulte că, pentru respectivul imobil, s-au achitat obligaţiile la bugetul local. Neputând urmări decât persoana, nu şi bunul, primarii se asigurau astfel că, măcar atunci când trebuiau să vândă, proprietarii erau nevoiţi să îşi achite impozitul pe proprietate.

Începând de anul acesta, Codul fiscal le-a dat şi mai multe motive de relaxare, prin două articole introduse la propunerea Ministerului Administraţiei şi Internelor (MAI) (art. 154 alin. 7 şi 259 alin. (61)). Potrivit acestora, nu numai impozitele aferente imobilului trebuie achitate înainte de vânzarea acestuia, ci şi cele datorate pentru alte bunuri, sau orice amendă restantă. Mai mult, certificatele fiscale care atestă că proprietarul şi-a plătit orice datorie la bugetul local nu mai trebuie cerute doar la administraţia financiară din zona unde se află imobilul vândut, ci şi de la cea unde vânzătorul îşi are domiciliul fiscal.
Spre exemplu, este interzisă vânzarea unui teren în provincie, dacă proprietarul are amenzi de circulaţie neplătite la Bucureşti, unde domiciliază. Actele de înstrăinare care încalcă aceste prevederi „sunt nule de drept“.

Interpretări oficiale contradictorii

„Este normal ca înainte de înstrăinarea unui imobil să fie achitate toate creanţele fiscale locale, atât din localitatea de domiciliu, cât şi din cea unde se află bunul. Şi amenzile sunt tot datorii şi, cât timp nu le plăteşte, contribuabilul nu poate vinde terenuri sau clădiri“, spune Mircea Nicu Toader, secretar de stat în MAI, precizând că prin cele două articole, se poate eficientiza colectarea la bugetele locale. „Ne ajută foarte mult. Aveam nevoie de astfel de mecanisme, pentru că recent ne-au fost plasate şi atribuţii de colectare a amenzilor“, spune Ionel Chiriţă, preşedintele Asociaţiei Oraşelor din România. În opinia sa, doar juriştii se pot pronunţa dacă îndeplinirea acestor deziderate de îmbunătăţire a colectării se face cu încălcarea drepturilor fundamentale ale cetăţenilor.

La Ministerul Finanţelor însă interpretarea celor două articole este diferită. „Nu este normal să punem cetăţenii pe drumuri să aducă certificate fiscale şi din localitatea de domiciliu. Trebuie să dovedească faptul că nu au obligaţii restante de orice fel, nu doar strict legate de imobilul vândut, dar numai la bugetul unităţii administrativ-teritoriale unde se află bunul“, spune George Marinescu, şeful Serviciului impozite directe. În opinia sa, neclarităţile nu ar fi apărut dacă textul articolelor în cauză se oprea înainte de cuvântul „sau“, în formularea „orice creanţe fiscale locale, cu excepţia obligaţiilor fiscale în litigiu, cuvenite bugetului local al unităţii administrativ teritoriale unde este amplasată clădirea SAU al celei unde îşi are domiciliul fiscal contribuabilul în cauză“. „Este complicat să modificăm acum Codul fiscal. Vom încerca să aducem clarificări prin instrucţiuni sau prin norme“, promite Marinescu. De la acelaşi minister, prin Serviciul de Comunicare şi Relaţii Publice, am primit, însă, şi o altă interpretare, care pare să ignore limitările prevăzute explicit în articolele amintite: „Numai acele proprietăţi care sunt grevate de impozite restante şi alte debite aferente acelor proprietăţi nu pot fi înstrăinate, până când proprietarul nu le achită. (…) Respectivele creanţe fiscale se referă numai la imobilele ce fac obiectul înstrăinării, şi nu la toate imobilele pe care le deţine proprietarul“.
Cu interpretări atât de contradictorii la nivel oficial, nu este de mirare că şi notarii se pregătesc să aplice diferit prevederile din cele două articole. O parte din cei contactaţi de Capital au declarat că vor cere vânzătorilor de imobile certificate fiscale din două părţi, dacă bunul se află într-o altă localitate decât cea de domiciliu, în vreme ce alţii au spus că vor proceda ca şi până acum, fără a ţine cont de cele două noi articole din Codul fiscal.

Probleme cu Constituţia

Sancţiunea nulităţii absolute a actelor de înstrăinare a imobilelor, în lipsa certificatelor de atestare fiscală sau din cauza existenţei unor creanţe la bugetele locale, reflectate în aceste certificate, va determina, probabil, majoritatea notarilor să refuze autentificarea actelor respective. „Se va ajunge, astfel, la situaţia în care o creanţă datorată bugetului local, chiar dacă nu este ajunsă la scadenţă, să reprezinte un mijloc de scoatere din circuitul civil a bunului imobil în cauză“, arată Mona Muşat, partener la societatea de avocaţi Muşat şi Asociaţii. În opinia sa, interdicţiile de înstrăinare reglementate de cele două articole „ridică mari semne de întrebare în ceea ce priveşte constituţionalitatea acestor prevederi legale“.

Problemele sunt create de faptul că, printr-o lege ordinară (cea de modificare a Codului fiscal), se stabilesc o serie de cazuri de indisponibilizare temporară a bunurilor imobile aflate în circuitul civil, modificând astfel regimul juridic general al proprietăţii asupra bunurilor respective. Or, potrivit Constituţiei (art. 73 alin. (3) litera m), astfel de modificări pot fi făcute doar prin lege organică. Până acum, astfel de interdicţii de înstrăinare nu sunt prevăzute într-o lege organică. Dimpotrivă, Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei prevede chiar eliminarea unor restrângeri anterioare, care afectau circuitul civil, permiţând înstrăinarea imobilelor chiar dacă există litigii cu privire la acestea. „Prevederile Legii nr. 247/2005 nu condiţionează libertatea proprietarului de a dispune de un bun imobil, mai exact un teren, cu sau fără construcţie, decât de forma autentică, pe care trebuie să o îmbrace actul de înstrăinare“, arată Mona Muşat. Potrivit afirmaţiilor sale, orice proprietar căruia notarul îi va refuza autentificarea actului de înstrăinare, ca urmare a incidenţei celor două articole, se va putea adresa instanţei şi, în cadrul unui proces, va putea ridica o excepţie de neconstituţionalitate.

Cu o soluţionare favorabilă la Curtea Constituţională, demersul poate avea ca rezultat final suspendarea celor două articole din Codul fiscal. „Un astfel de demers judicar va consuma atât resurse financiare, cât şi timp, iar mulţi dintre cei implicaţi în tranzacţii imobiliare vor prefera găsirea unor mecanisme financiare care să ducă la evitarea apariţiei unor astfel de situaţii. Cu toate acestea, impactul acestor interdicţii asupra participanţilor pieţei tranzacţiilor imobiliare nu va fi de neglijat, iar efectele celor două articole analizate se vor reflecta în primul rând asupra credibilităţii României de a se angaja şi respecta Tratatul Comunităţii Europene“, spune Muşat.

Interdicţiile de înstrăinare introduse prin cele două articole din Codul fiscal contravin şi prevederilor acestui Tratat, prin faptul că intervin şi afectează dreptul la circulaţia liberă a bunurilor în spaţiul comun european. 

Codul trebuie modificat

«S-ar impune modificarea prevederilor articolelor 254 alin. (7) şi 259 alin. (61) din Legea nr. 343/2006, în sensul punerii lor de acord cu prevederile constituţionale şi pentru a evita orice potenţiale blocaje în circuitul civil al bunurilor imobile.»

Mona Muşat, partener la Societatea de Avocaţi Muşat şi Asociaţii

Articolele cu probleme din Codul Fiscal

Art. 254 (7) şi Art. 259 (61) Înstrăinarea unei clădiri (teren), prin oricare dintre modalităţile prevăzute de lege, nu poate fi efectuată până când titularul dreptului de proprietate asupra clădirii respective (terenului respectiv) nu are stinse orice creanţe fiscale locale, cu excepţia obligaţiilor fiscale aflate în litigiu, cuvenite bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale unde este amplasată clădirea sau al celei unde îşi are domiciliul fiscal contribuabilul în cauză, cu termene de plată scadente până la data de întâi a lunii următoare celei în care are loc înstrăinarea. Atestarea achitării obligaţiilor bugetare se face prin certificatul fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţilor administraţiei publice locale. Actele prin care se înstrăinează clădiri (terenuri) cu încălcarea prevederilor prezentului alineat sunt nule de drept.