Un bancher occidental spunea recent la o reuniune neprotocolara: “Intregul sistem bancar romanesc acorda in sase luni (in jur de 10.000 de credite) tot atatea credite cate acorda in acelasi interval o singura banca din Uniunea Europeana”. Intr-adevar, in 2002, cand a inceput sa se dezvolte creditul imobiliar/ipotecar in Romania, studiile de piata (pe care le-a consultat si BNR) estimau o crestere de 1-1,5 miliarde de euro anual pe acest segment. La trei ani de la lansarea creditului pentru locuinte, volumul total al creditelor ipotecare abia a atins 1,2 miliarde de euro. Dupa aparitia primelor norme de limitare a creditarii, din februarie 2004, ritmul de crestere a incetinit vizibil, ajungand ca in primele sase luni ale acestui an, volumul creditelor noi acordate sa fie de numai 306 milioane de euro. Ce se va intampla insa din aceasta toamna, cand intra in vigoare si Norma nr. 10, a doua restrictionare impusa de BNR in domeniul creditarii?
Pentru a reduce deficitul de cont curent, Banca Centrala doreste limitarea creditului, in principal al celui in valuta. Daca in cazul creditului de consum, acest lucru poate fi inteles, in cazul creditului de locuinta, masurile BNR ridica semne de intrebare. In primul rand, rata de default pe creditele ipotecare/imobiliare este aproape inxistenta. Creditul pentru constructia de locuinte genereaza cresterea produsului intern brut, prin industriile pe orizontala pe care le dezvolta. Creditul pentru achizitionarea de locuinte existente are practic acelasi efect, deoarece presupune o dezvoltare a industriei amenajarilor interioare. In plus, cei care apeleaza la un credit pentru achizitionarea unei locuinte, sunt cei cu venituri medii, care nu apeleaza la finisaje interioare din import.
Dupa cum declara Carmen Retegan, director general Domenia Credit, persoanele afectate de normele Bancii Nationale sunt cele cu venituri lunare nete cuprinse intre 300 si 500 de euro. Reducerile operate de BNR, de scadere a ponderii ratei de la 50% la 35%, “vor conduce la o scadere a volumului maxim de creditare cu 30%”, fapt care se va reflecta in evolutia viitoare a creditului pentru investitiile imobiliare. In plus, creditele imobiliare au toate sansele sa dispara de pe piata datorita unificarii conditiilor de creditare ale imobiliarului cu ipotecarul prin Norma nr. 10.
In acest caz, volumul creditului pentru locuinte va scadea la nivelul intregului sistem. Numarul persoanelor eligibile sa contracteze un credit pentru investitii imobiliare se va diminua simtitor, iar, fata de estimarile initiale, volumul anual al creditelor ipotecare va ajunge sa nu mai reprezinte nici macar o treime din cat s-a prognozat. Cu cat ar putea insa sa contribuie aceste cifre la reducerea deficitului de cont curent? Cu siguranta insa, profitabilitatea bancilor va avea de suferit.
“Din cauza reducerii ponderii ratei unui credit ipotecar
in total venituri de la 50%
la 35%, este de asteptat
ca volumul maxim de creditare sa scada cu 30%.”
Carmen Retegan,
presedinte Domenia Credit
“Cred ca vom avea
in continuare o creditare
mai putin pronuntata,
dar poate nu vom constata
realmente o stagnare.
Deocamdata este greu de spus.”
Razvan Munteanu,
vicepresedinte Raiffeisen Bank
Miscarile de pe piata bancara ar putea avea efecte si asupra pietei imobiliare. In contextul diminuarii creditarii ipotecare, pretul caselor ar trebui sa scada, lucru care are toate sansele insa sa nu se intample, datorita faptului ca, la ora actuala, majoritatea tranzactiilor din sectorul imobiliar sunt tranzactii speculative. Aparitia impozitelor pe tranzactiile imobiliare va muta insa punctul forte al negocierilor de vanzare cumparare la vanzator, care va tine la pret si nu la puterea de cumparare a celor care au nevoie de case.
Restrictiile Normei nr. 10
• Prin unificarea creditului imobiliar cu cel ipotecar este inlaturata concurenta neloiala dintre banci si societatile de credit ipotecar.
• Rata creditului ipotecar va fi de 35% din veniturile nete ale solicitantului, fapt care va conduce la disparitia creditului imobiliar care permitea cresterea gradului de indatorare pana la 50% sau chiar mai mult.
• Volumul maxim al creditului ipotecar va scadea cu 30%.
• Cele mai afectate vor fi persoanele cu venituri nete cuprinse intre 300 si 500 de euro net.
Romania versus restul lumii
In timp ce Banca Centrala concepe un nou set
de reglementari
care sa puna si mai multe piedici creditelor,
pe langa Norma nr. 10,
alte tari incurajeaza
creditarea sau constata
ca au gresit atunci cand
au pus limite.
Polonia
Piata creditelor ipotecare s-a blocat in perioada de tranzitie prin care a trecut Polonia in momentul in care Banca Centrala a pus conditie bancilor comerciale sa nu mai acorde credite ipotecare decat daca au surse de finantare pe termen lung. In plus, bancile comerciale
erau obligate sa acorde credite doar in limita a 60% din valoarea totala a liniei de creditare. In afara faptului ca piata s-a blocat si nu au mai existat tranzactii, a aparut si pericolul unui risc sistemic, datorita faptului ca bancile nu mai aveau cum sa plaseze banii si sa realizeze profit.
Croatia
Deoarece si-a dorit temperarea perioadica a creditelor, Banca Centrala din aceasta tara a recurs la majorarea rezervelor minime obligatorii, dar cu anumite limite. Ulterior a renuntat, dar in nici un caz nu a apelat la impunerea unor limite ale ratelor creditului, a volumului total contractat sau, si mai mult, la stabilirea dictatoriala a unor clase de risc in care clientii unei banci trebuie sa se incadreze.
Ungaria
Pentru a veni in ajutorul populatiei fara case, Banca Centrala a Ungariei a decis sa subventioneze dobanda la toate creditele ipotecare. Efectul imediat a fost cresterea pretului la locuinte. Ungaria a realizat astfel ca subventiile trebuie sa mearga direct catre finantator si sa cuprinda eventual doar categoria tinerilor si a cazurilor sociale. Subventionarea tuturor creditelor ipotecare poate avea efect de bumerang.
SUA
Guvernul american ofera garantie de stat in cazul in care rata unui credit ipotecar reprezinta intre 33% si 35% din totalul veniturilor brute (nu nete, cum le cere BNR) ale
unui solicitant, valoarea creditului nu depaseste 330.000 de dolari, iar cumpararea sau constructia imobilului este finantata in proportie de maximum 85% prin credit.
Uniunea Europeana
Nu exista o limitare a valorii creditului la 75% din costul achizitionarii sau construirii imobilului. In Suedia, durata unui credit ipotecar merge catre 40 de ani, in timp ce in Grecia, Franta si Finlanda perioada de rambursare a unui credit ipotecar este de 15 sau 20 de ani. Valoarea medie a creditului nu depaseste 90% din pretul de achizitie al imobilului in Suedia si Portugalia, 87%, in Olanda, 80%, in Danemarca etc. In medie, ratele unui credit ipotecar reprezinta 70% din venituri in Portugalia, 72%, in Marea Britanie, 62%, in Suedia etc.
