Cele şase tranzacţii majore înregistrate în august au punctat toate segmentele comerciale ale pieţei imobiliare: birouri, retail şi industrial, fiind un semn de revenire a încrederii investitorilor în realizarea de plasamente. Chiar dacă, în prima jumătate a anului, volumul tranzacţiilor a fost estimat la doar 190 mil. euro, consultanţii imobiliari aşteaptă ca semestrul doi să aducă vânzări suplimentare în valoare de 610 mil. euro. Numai în august s-a realizat deja jumătate din acest volum şi, tot în această lună, s-a demarat procesul de vânzare a unui nou pachet de imobile a căror valoare de lichidare poate fi estimată la peste 50 mil. euro.

„În mod ciudat, începutul acestui an a fost mai slab, deşi interesul în piaţă este mai bun decât în 2014. Multe tranzacţii au fost împinse în a doua jumătate a anului“, spune Andrei Văcaru, capital markets consultant & head of research în cadrul companiei de consultanţă JLL. El pune această situaţie pe seama acumulării unor negocieri pornite la începutul anului, care au ajuns să se concretizeze încă de luna trecută.

Văcaru vede această efervescenţă ca pe o creştere a lichidităţii pieţei şi nu ca pe un semn de supraîncălzire. „Pentru mine, supraîncălzire este momentul în care se fac tranzacţii la preţuri nesustenabile sau cu termeni greu de acceptat, ceea ce e departe de a se întâmplă acum“, menţionează acesta. Deşi volumul de tranzacţii estimat pentru 2015 este în scădere cu circa 27% faţă de cel consemnat anul trecut, faptul că piaţa este susţinută acum de contracte mai multe şi cu valori mai mici constituie un nou pas spre stabilizare.

„Chiar dacă anul trecut România a avut o cotă de piaţă de 16% din tranzacţiile realizate la nivel regional, aceasta nu este peste potenţial. Luând în considerare dimensiunea și dinamica economiei, ar trebui să fim umăr la umăr cu Cehia ca volum al tranzacțiilor imobiliare, lucru care nu se întâmplă încă. În plus, sunt cel puţin două tranzacţii încheiate anul trecut imposibil de repetat“, adaugă consultantul JLL. El se referă la trecerea celor 12 hipermarketuri foste Real în portofoliul Auchan contra sumei de 261 mil. euro şi la înglobarea în cadrul Globalworth a proprietăţilor deţinute de Ioannis Papalekas şi partenerii săi. Cele două operaţiuni au reprezentat aproape jumătate din volumul record de 1,1 mld. euro raportat în 2014.

Vedeta pieţei

Compania cu capital olandez CTP a aşteptat şapte ani ca să înceapă extinderea în România şi sunt puţini cei care nu pariau pe ieşirea totală din piaţă a investitorului. Totuşi, acesta a revenit cu forţe şi bugete proaspete şi a luat piaţa prin surprindere, devenind în decurs de câteva luni cel mai mare proprietar de spaţii industrial-logistice din România. CTP a început prin achiziţia Mercury Logistics Park de pe Autostrada A1 pentru circa 10 mil. euro. Fondul american de investiţii Heitman, vânzătorul acestui parc logistic, şi-a lichidat prin această tranzacţie toate proprietăţile din România. Ulterior, CTP şi-a adăugat în portofoliu proiectul Cefin Logistic Park din Arad, preluat în procedură de insolvenţă de la Volksbank pentru circa 15 mil. euro. Olandezii s-au dezlănţuit în luna august când şi-au asigurat achiziţia a alte trei parcuri în valoare totală de circa 120 mil. euro. Este vorba despre Deva Logistic Park din comuna Băcia, proiect cumpărat cu circa 10 mil. euro de la antreprenorul belgian Yves Weerts; de Prologis Park Bucharest A1 pentru care a plătit circa 50 mil. euro – asigurând şi ieşirea vânzătorului (Prologis) de pe piaţa românească şi, cel mai recent, a semnat un acord de achiziţie cu Portland Trust pentru proiectul Bucharest West, la un preţ estimat de Capital la circa 60 mil. euro.

CITIŢI ŞI Portland Trust a bătut palma cu CTP pentru vânzarea Bucharest West

În total, CTP a investit în jur de 150 mil. euro în achiziţia a cinci parcuri industriale cu o suprafaţă totală de aproximativ 340.000 mp, la care se adaugă peste 50 de hectare de teren disponibil pentru extinderea  acestora. Investitorul a anunţat că vrea să ajungă la active de peste 250 mil. euro în România.

Vânzătorii acestor spaţii de depozitare nu au obţinut preţuri cu mult peste valorile pe care aceste proiecte le aveau în bilanţurile contabile. Prin aceste operaţiuni, aproape toţi vânzătorii implicaţi în tranzacţiile cu CTP şi-au asigurat ieşirea de pe un segment de piaţă în care nu erau specializaţi. „Sunt vânzători care ţin aceste produse, în majoritatea cazurilor, de dinainte de criză, care au construit cu ideea de a vinde şi care în planul lor de afaceri nu cred că au avut intenţia de a le păstra şapte ani. Acum profită de momentul de lichiditate şi le vând. Principalul argument nu este profitabilitatea, ci o soluţie de exit care este fezabilă pentru ei“, comentează Andrei Văcaru.

Consultanţii imobiliari se aşteaptă ca în bilanţul de final al acestui an, sectorul industrial, care în mod normal are o „felie“ mică din piaţa tranzacţiilor imobiliare, să fie vedeta pieţei, cel puţin din perspectiva numărului de contracte. 

Investitorii instituţionali

O altă surpriză apărută în luna august a fost reactivarea unui investitor instituţional care a stat în expectativă aproape nouă ani. Fondul german GLL Real Estate Partners, deţinut în proporţie de 19% de grupul de asigurări Generali, a cumpărat cu circa 100 mil. euro complexul de birouri Floreasca Park de la dezvoltatorul proiectului, firma Portland Trust. Tranzacţia a adus vânzătorului un profit bun, ţinând cont că a investit în dezvoltare circa 70 mil. euro, valoare care cuprinde şi un împrumut de 39,3 mil. euro de la BCR. De altfel, înstrăinarea Floreasca Park şi a Bucharest West a însemnat pentru Portland Trust lichidarea proprietăţilor generatoare de venituri pe care compania le avea pe piaţa românească.

În paralel cu această tranzacţie, GLL a iniţiat şi procedura de achiziţie a unei clădiri de birouri de dimensiuni mai mici din centrul Bucureştiului. Investitorul a semnat un acord de preluare a imobilului Victoria Center de la fondul cipriot Bluehouse Capital pentru un preţ de circa 20 mil. euro. Cele două proprietăţi se vor adăuga clădirilor de birouri Charles de Gaulle Plaza şi Palazzo Italia, cumpărate de GLL încă din 2006.

CITIŢI ŞI Fondul german GLL cumpără complexul Floreasca Park

Apariţia investitorilor instituţionali, care se bazează cu precădere pe capitalul fondurilor de pensii şi al companiilor de asigurări, reprezintă încă un semn de stabilizare a pieţei locale, dominată în anii de criză de fonduri cu un profil ridicat de risc precum New Europe Property Investments (NEPI) şi Globalworth.

Asta nu înseamnă că sud-africanii de la NEPI renunţă definitiv la piaţa românească, însă şeful companiei, Alex Morar, a anunţat că noua strategie a fondului vizează extinderea achiziţiilor la nivel regional, diminuându-şi astfel activitatea din România. În august, NEPI a cumpărat mallul Iris Shopping Center din Titan de la fondul scoţian Aberdeen pentru 86 mil. euro, preţ cu 40% sub cel plătit de fostul proprietar.

CITIŢI ŞI NEPI a cumpărat mallul Iris Titan pentru 86 mil. euro

Finalul erei dominate de investitori în căutare de profituri imediate este demonstrat şi de strategia noului proprietar al Globe Trade Centre (GTC). De la preluarea controlului companiei, fondul american oportunist Lone Star a început o adevărată campanie de eliminare a activelor neperformante. În cadrul acestui proces, GTC a vândut mallurile Galleria Suceava şi Buzău cu un preţ redus la jumătate faţă de costul de dezvoltare şi a anunţat semnarea unui angajament preliminar de vânzare a centrului comercial Galleria Arad.

CITIŢI ŞI GTC a semnat un acord de vânzare a mallului Galleria Arad

Tranzacţii de exit

Americanii de la Prologis şi Heitman nu sunt singurii care au decis să părăsească piaţa românească în acest an. Tot o tranzacţie de exit a făcut şi gigantul American International Group (AIG) care a decis să vândă AIG/Lincoln, platformă imobiliară prezentă şi pe piaţa locală, către White Star Real Estate. Noul proprietar a declarat pentru Capital că, în ciuda schimbării de acţionariat, AIG va continua să fie principalul furnizor de capital pentru investiţiile demarate de White Star, dar că, pe termen scurt, nu are programate proiecte noi în România. În cei peste opt ani de prezenţă pe piaţa locală, AIG/Lincoln a dezvoltat un singur proiect imobiliar: clădirea de birouri The Lakeview de pe Blvd-ul Barbu Văcărescu. Proprietatea a fost dezvoltată în parteneriat cu Dinu Patriciu şi a fost vândută în 2013 către NEPI pentru 61,7 mil. euro.

CITIŢI ŞI AIG a vândut şi ultima firmă prin care era prezent în România, dar continuă investiţiile

Competiţia acerbă de pe sectorul industrial i-a determinat şi pe austriecii de la Immofinanz să-şi lichideze întregul portofoliu de proprietăţi de pe acest segment de piaţă. Compania a început luna trecută procesul de vânzare al acestor proiecte. În România deţine trei parcuri logistice funcţionale în Ploieşti, Timişoara şi Pantelimon, evaluate la 22,6 mil. euro, şi peste 110 hectare de teren dedicat construcţiilor industriale în mai multe oraşe din ţară.

CITIŢI ŞI Blackstone ar putea intra în România prin achiziţia parcurilor logistice ale Immofinanz

Un exit parţial a fost realizat şi în cazul Trigranit, cel mai mare dezvoltatori imobiliar din Ungaria. Milionarii Sándor Demján, Sándor Csányi şi Peter Munk şi-au vândut compania fondului american TPG, prezent în România prin intermediul P3. Tranzacţia regională evaluată la 500 mil. euro nu a cuprins şi cele circa 382 hectare de teren deţinute de unguri în România, care vor fi transferate pe compania Gránit Management, controlată tot de Demján şi Csányi.

CITIŢI ŞI Vânzarea TriGranit către TPG nu include şi terenurile din România

În concluzie, în ultimul an şi jumătate a fost tranzacţionată o mare parte din proprietăţile dezvoltate înainte de criză, iar majoritatea noilor proprietari îşi propun strategii de extindere pe termen lung. Astfel, după această reducere semnificativă a stocului de imobile din vechea generaţie, este aşteptată construcţia de noi proiecte.

CITIŢI ŞI Zorii unei noi generaţii de mega-proiecte imobiliare

27% peste rocentul estimat de scădere a volumului de tranzacţii imobiliare comerciale din acest an, comparativ cu 2014 – an considerat excepţional

850 mil. euro este valoarea cumulată a marilor împrumuturi acordate de bănci în ultimul an pentru noi dezvoltări şi achiziţii imobiliare, care sugerează o lichiditate sporită