Reguli la bloc 2024. Ce este un condominiu
Reguli la bloc 2024. Prin termenul de „bloc de locuințe – clădire – condominiu”, denumit în continuare „condominiu”, se înțelege o proprietate imobiliară care conține atât părți de proprietate individuală, reprezentate prin apartamente sau spații destinate unor activități diferite de locuire, cât și părți de proprietate comună indiviză. De asemenea, un condominiu poate fi definit și ca un tronson al clădirii de locuit, ce include una sau mai multe scări, atâta timp cât este posibilă delimitarea proprietății comune.
Asociația de proprietari reprezintă forma juridică prin care se organizează și se apără interesele comune ale proprietarilor dintr-un condominiu. Aceasta are personalitate juridică, funcționează pe baza principiului nonprofit și este înființată conform prevederilor legale.
Condominiile pot fi administrate de persoane fizice atestate, care sunt autorizate de compartimentele specializate înființate conform articolului 4 din H.G. nr. 400/2003, modificată și completată prin H.G. nr. 1386/2003. Aceste persoane pot fi angajate cu un contract individual de muncă sau printr-o convenție civilă de prestări de servicii, dar și de persoane juridice specializate, cu care se va încheia un contract de administrare, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor. Administratorii trebuie să prezinte garanții morale, materiale și profesionale acceptate de proprietarul clădirii sau de reprezentantul său legal.
Obligațiile administratorului sunt cele stabilite de lege, precum și cele stipulate în contractul încheiat cu proprietarul sau cu reprezentantul acestuia.
Garanție suplimentară
Reguli la bloc 2024. Pentru administrator sau, după caz, pentru persoana fizică ce gestionează bunurile materiale, fondurile sau orice alte valori aflate în proprietatea, folosința sau deținerea asociației de proprietari, adunarea generală a proprietarilor poate decide constituirea unei garanții suplimentare. Suma acestei garanții în numerar, conform Legii nr. 22/1969 referitoare la angajarea gestionarilor, constituirea de garanții și răspunderea legată de gestionarea bunurilor agenților economici, autorităților sau instituțiilor publice, cu modificările ulterioare, nu poate depăși valoarea mediei cheltuielilor lunare curente ale condominiului.
Garanția se va depune în contul bancar al asociației de proprietari și poate fi restituită gestionarului, împreună cu dobânda aferentă, la încetarea contractului sau a convenției civile de prestări de servicii, cu condiția ca acesta să nu fi cauzat pagube sau, în cazul în care au fost cauzate, acestea să fi fost complet acoperite.
Cum este ales administratorul
Administratorul, ca persoană fizică, poate fi ales dintre membrii asociației de proprietari sau dintre alte persoane cu cunoștințe profesionale, și trebuie să fie atestat de compartimentele specializate pentru problemele locatarilor, organizate de consiliile locale.
De asemenea, administratorul, persoană fizică, poate ocupa și funcția de contabil, cu condiția să îndeplinească cerințele stabilite în statut și în normele metodologice.
Asociația de proprietari angajează administratorul și contabilul, persoane fizice, prin intermediul unui contract individual de muncă sau al unei convenții civile de prestări de servicii, care va stipula drepturile și obligațiile fiecărei părți, stabilite prin negociere.
Reparații și lucrări de întreținere
Pentru reparații și alte activități de întreținere, administratorul, având în vedere costurile, timpul de execuție și calitatea, propune comitetului executiv, pentru analiză și aprobat, agenți economici care îndeplinesc cerințele necesare pentru realizarea lucrărilor, conform legislației în vigoare.
Pentru asigurarea funcționării centralelor termice ce aparțin asociațiilor de proprietari sau care sunt administrate de acestea, se pot angaja fochiști și alte persoane, fie prin contract individual de muncă, fie prin convenție civilă de prestări de servicii. De asemenea, se poate delega un agent economic specializat, persoană juridică.
Încadrarea personalului cu contract individual de muncă se va realiza cu respectarea reglementărilor legale în vigoare.
Durata și valoarea contractului individual de muncă, precum și a convenției civile de prestări de servicii, precum și sarcinile, drepturile și obligațiile vor fi stabilite prin negocieri între părți, respectând prevederile legale.
Principalele atribuții ale administratorului
Administratorul, persoană fizică sau juridică, are următoarele atribuții:
Asigură managementul financiar al asociaţiei de proprietari prin:
a) gestiunea bunurilor şi fondurilor băneşti;
b) întocmirea listelor lunare de plată;
c) încasarea, în locuri specifice, a cotelor de contribuţie a proprietarilor la cheltuielile curente ale asociaţiei de proprietari;
d) efectuarea plăţilor şi încasărilor;
e) sesizarea comitetului executiv în vederea somării restanţierilor şi aplicarea procedurii de recuperare a restanţelor, cu penalizările aferente;
f) calcularea şi încasarea penalizărilor conform sistemului aprobat de adunarea generală a asociaţiei de proprietari;
g) actualizarea, dacă este cazul, cu avizul comitetului executiv, a fondului de rulment;
h) întocmirea şi păstrarea evidenţelor contabile şi a registrelor asociaţiei de proprietari, specifice managementului financiar;
i) prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de cenzori, a rapoartelor ori a documentelor necesare unor verificări financiar-contabile ale asociaţiei de proprietari;
j) verificarea sau avizarea, dacă este cazul, a indexului contoarelor de reţea aferente mai multor asociaţii de proprietari;
k) controlul facturării corecte a consumurilor în funcţie de indexul contoarelor de bloc sau al contoarelor individuale, dacă acestea există şi au fost montate în conformitate cu prevederile legale, şi în funcţie de normele metodologice de repartizare a consumurilor, acolo unde nu există contorizare la nivel de asociaţie de proprietari;
l) verificarea existenţei contractelor între persoanele juridice, membre ale asociaţiei de proprietari şi furnizorii de servicii (apă, gaze, energie electrică şi termică, salubrizare şi altele asemenea);
m) respectarea altor prevederi privind modul de exercitare a managementului financiar;
B. Asigură managementul de proprietate al asociaţiei de proprietari prin:
a) urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata contractului; întocmirea fişelor tehnice periodice cu privire la starea clădirii şi a instalaţiilor acesteia;
b) răspunderea faţă de funcţionalitatea şi integritatea elementelor proprietăţii comune;
c) procurarea mijloacelor materiale întreţinerii şi reparaţiilor curente ale elementelor proprietăţii comune, răspunderea asupra integrităţii acestora;
d) înştiinţarea comitetului executiv şi luarea măsurilor necesare pentru efectuarea la timp şi eficient a lucrărilor de întreţinere şi reparaţii;
e) angajarea si urmarirea realizarii contractelor aprobate de adunarea generala, încheiate cu persoane fizice sau juridice pentru: reparatii, închirierea unor spatii sau elemente din proprietatea comuna, activitati sociale si alte tipuri de activitati. În contractele privind reparatiile se vor prevedea clauze referitoare la perioada de garantie a lucrarilor executate conform normativelor tehnice în vigoare;
B. Asigură managementul de proprietate al asociaţiei de proprietari prin:
f) verificarea existenţei contractelor de închiriere între asociaţia de proprietari şi persoane fizice sau juridice care la data constituirii acesteia folosesc spaţii ori elemente din proprietatea comună. Dacă aceste contracte nu există, administratorul îi înştiinţează pe cei în cauză, punându-le în vedere ca în termen de 30 de zile lucrătoare să încheie contracte cu asociaţia de proprietari;
g) supravegherea execuţiei lucrărilor de reparaţii şi de întreţinere şi participarea la recepţia lor, consemnând finalizarea acestora; asigurarea efectuării de plăţi corespunzătoare stadiului lucrării;
h) controlul personalului angajat de asociaţia de proprietari pentru curăţenie, încărcarea şi evacuarea gunoiului menajer şi alte activităţi, cu privire la îndeplinirea obligaţiilor contractuale şi, în caz de încălcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;
i) efectuarea de verificări în vederea înlăturării defecţiunilor apărute la instalaţiile de folosinţă comună şi a eliminării pierderilor care determină creşterea nejustificată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari (scurgeri de apă şi altele asemenea). Dacă se constată defecţiuni la instalaţiile aparţinând proprietăţii individuale (apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât cea de locuinţă), se înştiinţează proprietarul respectiv asupra obligaţiei de a remedia aceste defecţiuni;
j) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor de locuit în condominiu;
