Volumul tranzacţiilor cu terenuri din Bucureşti şi împrejurimi, la nivelul anului trecut, a depăşit 100 ha, iar valoarea totală a celor mai importante achiziţii a ajuns la circa 100 milioane de euro. Nivelul a fost scăzut comparativ cu 2007, când tranzacţiile cu terenuri aparţinând fostelor platforme industriale atingeau nivelul-record de 230 milioane de euro. Încă de anul trecut, speranţele proprietarilor care mai au loturi gigantice la vânzare au început să devină realitate, după ce lanţurile de retail de tip hipermarket şi Do-It-Yourself au pornit o adevărată campanie de cucerire a cât mai multor foste fabrici româneşti, pe care vor să le transforme în centre comerciale.
Cele mai recente exemple sunt achiziţiile făcute de Romania Hypermarche, operatorul lanţului de hipermarketuri Cora, care a preluat anul trecut Hidromecanica Braşov pentru 13 milioane de euro, şi terenul fostei fabrici de confecţii Asco Bacău, pentru 9 milioane de euro. Tot anul trecut, grupul Dedeman a cumpărat o parte din platforma Laromet Bucureşti, de la AFI Europe, pentru 16 milioane de euro, şi familia Mulliez a achiziţionat 12 ha din parcul Electroputere Craiova pentru 30 milioane de euro. Cele patru tranzacţii au ca finalitate dezvoltarea unor parcuri de retail.
„Au existat şi terenuri de 10-15 hectare unde s-au dat avansuri sau care au fost blocate prin contracte de opţiuni pe 6-12 luni. Restul sumei sau chiar valoarea integrală urmează să se plătească după aprobarea reglementărilor urbanistice, definitivarea unui concept, atingerea gradului de preînchiriere şi obţinerea unor termeni de principiu cu o instituţie finanţatoare. În unele cazuri, plata se face chiar după obţinerea autorizaţiei de construcţie“, a declarat Cristian Ustinescu, directorul departamentului de investiţii al DTZ Echinox.
Consultanţii imobiliari se aşteaptă ca fostele fabrici, ale căror platforme sunt în interiorul marilor oraşe, să rămână în vizorul investitorilor şi pe parcursul acestui an, în măsura în care nu au asociate riscuri de mediu. Acesta este unul dintre principalele motive pentru care fabricile stau pe piaţă de ani buni, fără a primi oferte de cumpărare.
„Problema terenurilor pe care au fost fabrici, mai ales cele din zona chimică, este că sunt inutilizabile pe termen mediu. Costă foarte mult şi durează la fel de mult decontaminarea acestor loturi. Chiar dacă proprietarii acestora ies pe piaţă cu preţuri mari, dacă ar primi o ofertă la jumătate de preţ ar fi dispuşi să vândă imediat“, consideră Daniel Miţarcu, managing director în cadrul Reavia.
Terenuri de top
Cele mai mari zece loturi de teren scoase la vânzare în interiorul Bucureştiului în momentul actual însumează o suprafaţă de 119 hectare. Proprietarii acestor loturi se aşteaptă să încaseze din vânzarea lor circa 245 milioane de euro. Trebuie precizat că o parte dintre aceste fabrici s-a scos pe piaţă numai pentru a demonstra băncilor creditoare că nu se pot vinde, un motiv în plus pentru reeşalonarea datoriilor.
Cel mai mare teren din Bucureşti care îşi aşteaptă cumpărătorii aparţine fabricii Chimopar. Compania Jafco Holding Romania, acţionarul majoritar al Chimopar, a decis scoaterea la vânzare a două loturi de teren care însumează 35,2 hectare, după ce în 2008 a respins oferta francezilor de la Vinci, care intenţionau să cumpere doar 7,2 ha pentru dezvoltarea unui parc de retail. La începutul lunii trecute, producătorul de vopsele Policolor-Orgachim a scos la vânzare 13,8 ha din platforma de pe Theodor Pallady, evaluată la începutul anului la 22 mil. euro (160 euro/mp). Tot pe bulevardul Pallady este şi terenul Chimopar, motiv pentru care ar putea fi evaluat la un preţ similar, rezultând o valoare de 56,3 mil. euro.
Pe locul doi în top se situează terenul fostei uzine Republica. Fabrica se află în procedură de faliment de şapte ani şi nici până astăzi nu s-a găsit un investitor interesat să plătească 36,4 milioane de euro pentru cele 25,7 hectare. Între timp platforma a fost împărţită în nouă loturi pentru a creşte şansele de înstrăinare.
„Au fost până acum 60 de licitaţii nereuşite, în fiecare zi de miercuri a săptămânii. Chiar dacă terenul a fost împărţit în nouă loturi, scăderea preţului nu a fost aprobată. Am avut o singură ofertă pentru lotul cel mai mic (1.515 mp n.red), dar nu la preţul cerut. Trebuie să decidem în continuare care va fi procedura de valorificare“, a menţionat Teodor Nicolae, reprezentantul RVA Insolvency Specialists, lichidatorul judiciar al companiei. Republica trebuie să recupereze din vânzarea activelor o sumă cât mai mare, pentru a acoperi datorii totale de 62 mil. euro, din care 36 mil. euro numai către Ministerul Finanţelor Publice.
Fabrici de locuinţe
„Chiar dacă interesul față astfel de achiziţii s-a manifestat în principal de către retaileri, există interes şi din partea altor dezvoltatori, un exemplu în acest sens fiind preluarea platformei Timpuri Noi de către o subsidiară a grupului suedez Ikea. Pe piaţă se remarcă reluarea interesului din partea dezvoltatorilor de rezidenţial pentru astfel de proprietăţi şi este posibil să asistăm la astfel de tranzacţii“, a explicat Lavinia Schitea, research assistant în cadrul departamentului de evaluări al King Sturge.
Un teren care a intrat în circuitul dezvoltatorilor imobiliari, dar pe care acum nu îl mai vrea nimeni, aparţine fostei întreprinderi auto Rocar. Platforma, în suprafaţă de 17 ha, a intrat în 2008 în portofoliul austriecilor de la Immofinanz, care intenţionau să dezvolte acolo un centru comercial. Ei au preluat terenul de la compania parteneră Longbridge, într-o tranzacţie de circa 200 milioane de euro, care a cuprins alături de Rocar şi alte loturi de teren. Acum, platforma este repusă pe piaţă, preţul pe care l-ar putea obţine austriecii fiind de circa17 milioane de euro.
Pe lista terenurilor-gigant se regăseşte şi platforma Titan Mar din zona Trafic Greu, aparţinând familiei Videanu. Lotul de 6 ha este la vânzare de peste cinci ani. Americanii de la Broadhurst nu au o prioritate din vânzarea terenului Anticorosiv, motiv pentru care nici nu au luat în considerare secţionarea în loturi mai mici. Ei se gândesc chiar să dezvolte un proiect imobiliar în caz că nu primesc o ofertă pe măsura aşteptărilor. Spaniolii de la Gran Via şi Pryconsa vor să scape şi ei de Tricodava, cumpărată în 2007 pentru 42 milioane de euro. Dacă Pryconsa este în negocieri cu francezii de la Auchan pentru vânzarea a 2,7 ha din Tricodava, partenerii lor, Gran Via, mai aşteaptă oferte pentru partea lor de teren.
Încă din 2008, când au apărut primele semne de criză pe piaţa românească, proprietarii fabricii de mobilă Mobilux, francezii Jean Charles Parisot şi Hubert Voisin, au scos pe piaţă cele 5 ha din Pantelimon la un preţ de 670 euro/mp. Acum, terenul nu mai valorează decât 11-12 milioane de euro, însă vânzătorii nu se îngrămădesc. Tot în 2008, acţionarii fabricii de şampanie Zarea au primit o ofertă de 40 milioane de euro, fără TVA, din partea spaniolilor de la Realia, care s-au arătat interesaţi de achiziţia terenului de 2,3 ha. Spaniolii s-au retras din afacere după câteva luni, iar acum lotul este scos din nou pe piaţă la un preţ de 11,3 milioane de euro. Între timp, terenul a intrat la apă, după ce au fost expropriaţi circa 2.000 mp din platforma de pe Bucureştii Noi.
Problema zonării
„Această piaţă este blocată de noile reglementări urbanistice, întrucât toate achiziţiile de terenuri se lovesc de problema planurilor urbanistice zonale (PUZ). Un teren fără PUZ sau al cărui PUZ urmează să expire în mai puţin de 12 luni nu poate fi dezvoltat, ceea ce limitează numărul potenţialilor cumpărători care îşi vor asuma acest risc de planificare urbanistică. Până la apariţia normelor de aplicare şi clarificarea noilor reglementări, aceste tranzacţii vor fi îngreunate“, a comentat Cristian Ustinescu.
Ovidiu Ion, senior consultant în cadrul departamentului terenuri al CB Richard Ellis România, consideră că proprietarii de foste fabrici au trecut de la o piaţă a vânzătorului la o piaţă a cumpărătorului în mai puţin de trei-patru ani, iar concretizarea unei tranzacţii se face în funcţie de adaptabilitatea acestora la noile condiţii de piaţă. Deocamdată, preţurile afişate nu indică faptul că proprietarii s-ar mulţumi şi cu sume mai mici.
245 mil. euro este valoarea totală a celor mai mari zece terenuri scoase la vânzare în Bucureşti
