Înăsprirea creditării în valută pentru achiziţii ipotecare va conduce către o economisire prealabilă pentru întrunirea condiţiilor de avans minim, adică obiectul băncilor pentru locuinţe.
Multă lume aşteaptă cu interes forma finală a regulamentului BNR privind creditarea în valută, care ar putea reduce cu circa o treime accesul la sumele împrumutate pentru achiziţia de locuinţe, inclusiv prin Prima Casă, aşa cum a scris Capital într-un material anterior. Pe acest fond, băncile pentru locuinţe (BpL) ar putea fi câştigătoarele următoarei perioade, graţie combinaţiei dintre o economisire extrem de eficientă şi o creditare fără concurenţă.
Printre numeroasele condiţii întărite, noul regulament al BNR ar putea impune un nivel de avans minim de 30% la creditele ipotecare în euro, ceea ce face ca acestea să fie comparabile cu creditele prin BpL. „Cred că măsurile prudenţiale care se iau la nivel european şi, bineînţeles, şi la noi, vor institui alte niveluri de avans. Dacă în trecut am avut cvasi-zero sau un procentaj nesemnificativ, în viitor o să fie un procent substanţial de avans, 30%-35%-40%.
Atunci, produsele noastre, care sunt într-o formulă în care trebuie să se ajungă la un avans de 40%-50%, sunt mult mai atractive decât produsele clasice, care vor fi dezvoltate de băncile comerciale în viitor“, spune Alexandru Ciobanu, preşedintele BCR BpL.
Potrivit lui Ciobanu, ofertele băncilor pentru locuinţe s-ar putea intersecta cu creditele ipotecare clasice, în condiţiile în care avansul pentru primele ar putea scădea spre 30%-35%, iar pentru celelalte să fie de minimum 30%-35%.
Practic, în condiţiile unui avans aproape egal, avantajele ofertei BpL în faţa creditelor ipotecare clasice se vor vedea mai bine, prin nivelul ratei mai mici pentru perioade similare de rambursare, prin dobânda fixă şi prin eliminarea riscului valutar.
Cum vom strânge avansul cerut de noul regulament BNR
În condiţiile în care noul regulament ar putea impune un avans de 30%-40% pentru creditele ipotecare, foarte puţini români ar putea avea aceşti bani strânşi, cea mai mare parte trebuind să-i economisească din timp. În acest fel, ce variantă este mai potrivită – prin depozite bancare sau prin BpL?
Ciobanu spune că economisirea ar trebui făcută prin BpL, în special din două motive: pe de-o parte, clienţii pot obţine randamente bune prin încasarea primei de la stat (25%, maximum 250 euro anual), care se adaugă peste dobânda băncii (3% pe an), iar pe de altă parte, se intră într-o economisire regulată.
În plus, pe lângă faptul că sistemul BpL poate genera cele mai bune randamente la economisire, clienţii care ajung să întrunească avansul de 40%-50% au acces la cea mai ieftină şi puţin riscantă ofertă de credit locativ, în lei, la o dobândă anuală efectivă de 5,75%, fixă pe toată perioada de rambursare. „Nu ştiu să existe o ofertă de credit locativ mai atractivă decât cea prin banca pentru locuinţe. Vorbim de o dobândă anuală efectivă doar de 5,75%, fixă pe toată perioada creditului, care este în lei, fără risc valutar şi fără fluctuaţii de dobândă“, spune Ciobanu.
De asemenea, chiar la ultimele forumuri financiare s-a vorbit de schimbarea paradigmei, de la o abordare de tip nord-american – credit imediat, cu avans zero -, către una prudentă, în care accentul se pune întâi pe o perioadă de economisire locală – întrucât capitalul străin nu mai e disponibil aşa uşor şi aşa de ieftin – urmată de o creditare prudentă în moneda locală, ceea ce este exact în spiritul businessului celor două bănci pentru locuinţe prezente pe piaţă, Raiffeisen BpL şi BCR BpL.
După finalizarea Primei Case 4, băncile pentru locuinţe trec în pole-position
În prezent, finanţările imobiliare sunt dominate în mod covârşitor de creditele prin Prima Casă 4, cu 80%-85% din total, în special datorită condiţiilor de avans minim, doar de 5%.
Totuşi, din plafonul alocat Primei Case 4 mai este disponibilă o sumă de circa 1,2 miliarde euro, iar aceasta s-ar putea epuiza până spre finalul anului viitor, potrivit lui Aurel Şaramet, preşedintele Fondului Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri.
Astfel, după terminarea programului Prima Casă şi pe fondul condiţiilor întărite pentru împrumuturile ipotecare standard, oferta băncilor pentru locuinţe va fi extrem de competitivă.
În plus, românii ar trebui să conştientizeze că îndatorarea printr-un un credit ipotecar e bine să se întindă pe o perioadă de circa 10-15 ani, la fel cum se practică în Uniunea Europeană, faţă de o perioadă de circa 25-35 de ani, cum e în prezent, în vreme ce BpL ar putea creşte maturităţile, zice Ciobanu.
În numărul viitor veţi putea citi o analiză comparativă între accesarea în prezent a unui credit ipotecar în valută şi situaţia compusă de a sta cu chirie cinci ani în paralel cu o economisire prin BpL, urmată de accesarea unui un credit locativ în lei.
5,75% reprezintă dobânda anuală efectivă la care clienţii BpL pot accesa un credit locativ în lei, pe maximum 10 ani, dobânda fiind fixă pe toată perioada
13-14% este randamentul maxim ce poate fi oferit de economisirea prin BpL, graţie primei de la stat
