Preşedintele Institutului Naţional de Statistică, Vergil Voineagu, vorbeşte în exclusivitate pentru revista Capital despre indicele preţurilor imobiliare, menit să facă lumină pe o piaţă care scapă actualmente oricărui control.
Capital: Domnule Voineagu, de ce şi cui îi va fi utilă publicarea unui indice al preţurilor imobiliarelor?
Vergil Voineagu: Evoluţia preţurilor la locuinţe are un impact semnificativ atât asupra bunăstării individuale, cât şi asupra economiei în general. Cumpărarea şi vânzarea unei case constituie cea mai importantă şi semnificativă tranzacţie la nivelul unei gospodării. Astfel, acest indice poate fi considerat un element important în analiza condiţiilor de viaţă în sectorul gospodăriilor. Obţinerea unui credit ipotecar necesar pentru achiziţionarea unei case are un impact semnificativ asupra cheltuielilor unei gospodării. De aceea, evoluţia preţurilor la locuinţe este un indicator important pentru evaluarea posibilităţii obţinerii unui astfel de credit şi pentru analiza impactului pe care îl au aceste tipuri de credite asupra venitului net disponibil al gospodăriilor. De asemenea, evoluţia preţurilor la locuinţe poate avea un impact semnificativ şi asupra chiriilor. Nu în ultimul rând, acest tip de indice poate fi considerat important pentru analiza stabilităţii financiare, ţinând cont că o creştere sau o scădere abruptă a preţurilor poate avea un impact negativ asupra sectorului financiar.
Capital: Cât de departe sunteţi de momentul în care veţi putea calcula indicele?
Vergil Voineagu: Pentru a definitiva metodologia de calcul a unui indicator statistic sunt necesari de parcurs anumiţi paşi preliminari, care să clarifice pe cât posibil aspectele tehnice care vor sta la baza acestei metodologii, şi anume: determinarea obiectivelor, a scopului şi a conceptelor care vor sta la baza elaborării indicelui; analiza structurală a domeniului pentru care este calculat indicatorul; stabilirea sferei de cuprindere şi clasificării utilizate la elaborarea indicelui; elaborarea sistemului de ponderare şi a eşantionului anchetei; stabilirea modului de colectare şi stabilirea formulei de calcul pentru fiecare nivel de agregare a indicelui.
Capital: Aşadar, când veţi finaliza metodologia de calcul?
Vergil Voineagu: Etapele de elaborare a indicelui de preţ pentru segmentul rezidenţial al pieţei imobiliare fac obiectul unui proiect PHARE aprobat şi agreat de către Eurostat, proiect care abordează totalitatea aspectelor, inclusiv cele metodologice, şi care se va derula pe tot parcursul acestui an. Primele etape au fost prevăzute a se desfăşura şi finaliza până la sfârşitul lunii iunie 2008, urmând ca această metodologie preliminară să fie testată în practică pe un eşantion restrâns de respondenţi, pe baza unui chestionar care să includă toate variabilele necesare pentru elaborarea unui astfel de indice. În urma acestei testări, se va definitiva metodologia de calcul a preţurilor pentru sectorul imobiliar. INS a prevăzut definitivarea acestei metodologii la sfârşitul anului 2008.
Capital: Care va fi, în esenţă, sistemul de calcul?
Vergil Voineagu: Anticipând, este clar că o astfel de metodologie nu poate să nu ţină seama de modul de calcul al indicilor de preţ calculaţi în cadrul INS. Procedura standard pentru construirea unui indice de preţ este aceea de a selecta un eşantion reprezentativ de produse şi de a colecta preţurile pentru produse identice, în diferite perioade. Această metodă nu este în totalitate viabilă în cazul unei locuinţe, ţinând cont că preţurile observate în fiecare perioadă se referă, invariabil, la o altă locuinţă sau set de locuinţe.
Capital: Vom avea o metodologie similară cu cele din alte state ale UE?
Vergil Voineagu: În urma analizei realizate de către specialiştii INS, putem spune că, la nivel internaţional, nu există o metodologie standard de construire a indicelui de preţ al locuinţelor. Evident că, pe baza studierii metodologiilor folosite de alte state UE, vom încerca să selectăm soluţiile cele mai elocvente, sub aspect general, al construirii indicelui şi al specificităţii existente în piaţa imobiliară din România.
Capital: De unde şi cum veţi colecta informaţiile?
Vergil Voineagu: În ultimul timp, s-a vehiculat în presă că unica sursă de date pentru preţurile locuinţelor ar fi birourile notariale. Desigur, informaţiile furnizate de birourile notariale vor putea fi luate eventual în considerare, dar este foarte clar că acestea nu pot fi considerate ca singura sursă de informare, ci trebuie corelate cu alte surse, obţinute pe baza unei cercetări speciale care să ţină cont de toate variabilele precizate mai sus. În momentul finalizării de către INS a chestionarului, vor fi contactaţi atât reprezentanţii notarilor publici, cât şi experţi imobiliari şi experţi ai administraţiilor fiscale locale şi de cadastru, în vederea definitivării acestui chestionar.
Capital: Ce aşteptări aveţi de la instituţiile cu care veţi colabora?
Vergil Voineagu: Considerăm vitală discuţia cu toţi actorii care acţionează în această piaţă, pentru definirea cât mai exactă a variabilelor necesare pentru calculul unui indice de preţ al locuinţelor. O soluţie care poate fi propusă la această discuţie este ca răspunsurile în chestionarul anchetei să fie completate de părţile implicate în tranzacţia de vânzare-cumpărare la momentul încheierii contractului, în faţa notarului care a legalizat tranzacţia respectivă.
Capital: Cu ce frecvenţă veţi colecta informaţiile?
Vergil Voineagu: Periodicitatea de colectare a informaţiilor va fi, cel mai probabil, trimestrială.
Capital: Când va fi publicat indicele imobiliar pentru prima dată?
Vergil Voineagu: Intenţia noastră este de a calcula şi a da publicităţii un indice de preţ trimestrial pentru locuinţe în luna mai 2009. Şi, din acel moment, indicele va fi perfectibil, vizând permanent calitatea şi consistenţa datelor calculate. INS nu-şi permite să disemineze un indice de preţ care nu reflectă evoluţia reală a pieţei imobiliare.
Preţul corect
INS consideră că pentru calcularea unui indice imobiliar nu sunt suficiente datele pe care le pot furniza birourile notariale şi că este necesară completarea acestora cu informaţii culese de la alte instituţii, pentru a include în ecuaţie o serie de variabile esenţiale în măsurarea evoluţiei preţurilor. Vor trebui să fie luate în calcul rangul zonei în care se află locuinţa, tipul locuinţei (apartament sau casă), anul de construcţie, suprafaţa locuinţei, numărul de camere, utilităţi existente în locuinţă, gradul de finisare, dacă este locuinţă veche sau nouă, preţul mediu pe suprafaţa locuibilă şi modul de plată.
Capital – Editia nr. 20, data 21 mai 2008
