În 2024, economia reflectă semnale mixte, evidențiind un an favorabil pentru vânzarea terenurilor, dar dificultăți semnificative în piața de birouri. Consultanții Colliers au făcut o analiză clară în ceea ce privește perspectivele pentru investiții.
Investițiile semnificative în infrastructură, creșterea salariilor cu mult peste inflație, un context economic extern stabil și succesul băncilor centrale în gestionarea inflației contribuie la menținerea unor perspective favorabile pentru piața imobiliară din România, în ciuda rezultatelor care sunt, în general, mixte.
În primul semestru al anului 2024, tranzacțiile imobiliare în România au înregistrat o valoare de 419 milioane de euro. Este o creștere de peste două ori față de aceeași perioadă a anului precedent. Sectorul construcțiilor a atins, de asemenea, niveluri istorice. El a fost stimulat de investițiile masive din fonduri europene și de o piață privată extrem de activă. În plus, piața spațiilor logistice și industriale prezintă rezultate promițătoare. Ele s-au accentuat pe fondul mutării închirierilor către alte destinații în afara Capitalei. În paralel, sectorul retail își continuă dezvoltarea rapidă.
Interes scăzut în ceea ce privește piața terenurilor
În ceea ce privește piața terenurilor, consultanții Colliers observă un interes mai redus. Ei anticipează tranzacții semnificative în viitor, datorită demarării deja a unor procese de tranzacționare. În sectorul birourilor, cererea rămâne susținută la un nivel relativ înalt, chiar dacă numărul livrărilor este limitat.
În acest an, România a înregistrat cea mai bună performanță în ceea ce privește investițiile imobiliare comparativ cu celelalte cinci economii majore din Europa Centrală și de Est. E vorba de Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia și Slovacia. Această realizare are loc într-un context în care activitatea pe piața regională a fost redusă. În plus, volumul tranzacțiilor a atins unul dintre cele mai scăzute niveluri din ultimul deceniu.
Consultanții Colliers anticipează posibile reduceri ale dobânzilor
În primele șase luni ale anului 2024, volumul de active imobiliare comerciale tranzacționate a ajuns la 419 milioane de euro. E mai mult decât dublu față de 167 milioane de euro înregistrate în aceeași perioadă din 2023. Cu toate că contextul rămâne dificil. Acest lucru se petrece din cauza costului ridicat al riscului.
Consultanții Colliers consideră că perspectivele pentru 2024 sunt optimiste. Sunt anticipate posibile reduceri ale dobânzilor și semne că piața a atins minimele de activitate și prețuri în Occident.
Cererea pentru închirierea spațiilor de producție a înregistrat o scădere
Cererea pentru închirierea spațiilor de producție a înregistrat o scădere de aproximativ 29% în primul semestru. Cu toate acestea, piața locală a spațiilor industriale și logistice a avut o performanță destul de solidă în primele șase luni ale anului. Stocul modern de spații a ajuns la 7,3 milioane de metri pătrați.
Bucureștiul deține puțin sub jumătate din totalul acestui stoc. Dezvoltatorii au în construcție aproximativ 800.000 de metri pătrați de spații moderne, programate pentru livrare în 2024 și 2025. În același timp, lucrările de infrastructură progresează într-un ritm accelerat. Ele deschid noi zone de interes pentru piața industrială, inclusiv pentru sectorul de producție.
A scăzut cererea pentru închirierea spațiilor logistice
Tendința de nearshoring/friendshoring continuă să fie relevantă și va consolida în continuare sectorul de producție. Cererea pentru închirierea spațiilor logistice și de producție a înregistrat o scădere de aproximativ 29% în primul semestru. Ea a ajuns la 342.000 de metri pătrați. Cu toate acestea, experții Colliers subliniază că aceasta nu reflectă neapărat o scădere dramatică a activității pieței. Mai degrabă, aceasta indică absența unor contracte de închiriere extrem de mari în această perioadă. În plus, piața se află într-o paradigmă complet diferită față de perioada pre-pandemie. La acel moment, volumele de închiriere dintr-un semestru puteau fi chiar și mai mici de 200.000 de metri pătrați.
În piața de birouri, livrările au fost absente în primul semestru al acestui an. Cererea nouă a fost moderată. În București, s-au închiriat aproximativ 160.000 de metri pătrați de spații de birouri moderne în primele șase luni ale anului. Cifra este într-o ușoară scădere comparativ cu aceeași perioadă din 2023. Totuși, cererea nouă a crescut la circa 64.000 de metri pătrați, înregistrând o creștere de 7% față de anul precedent.
Experții Colliers observă o diferență tot mai mare între clădirile de top și cele mai vechi
Sectorul IT&C continuă să fie dominant, dar cererea este acum mai diversificată, incluzând și alte sectoare. Experții Colliers observă o diferență tot mai mare între clădirile de top și cele mai vechi.
De asemenea, este de remarcat că livrările de spații de birouri sunt prognozate să accelereze începând cu anul 2026. Cu toate acestea, piața nu se va întoarce prea curând la nivelul de 200.000 de metri pătrați pe an.
Sectorul de retail rămâne și el atrăgător, cu o activitate intensă în tranzacții, apariția de noi branduri și reapariția schemelor mari după 2026. Consultanții Colliers prognozează că pragul de 5 milioane de metri pătrați de spații comerciale moderne va fi depășit în 2026-2027. Stocul actual este de 4,6 milioane de metri pătrați. Așteptările precaute la începutul anului 2024 au fost depășite, iar retailerii mass-market și discount au reluat expansiunea rapidă.
Piaţa favorabilă în 2024 pentru vânzarea de terenuri
Creșterea salariilor cu aproximativ 14-15% anual, comparativ cu o inflație de 5%, oferă perspective pozitive pentru consum pe termen mediu.
În 2024, piața terenurilor se dovedește a fi extrem de favorabilă pentru achiziții strategice în zonele deja populate de investitori. Deși numărul tranzacțiilor noi este în scădere, cele deja inițiate în trecut înregistrează închideri semnificative. Se anticipează că anul va încheia într-o notă pozitivă. Proprietarii sunt reticenți să ofere noi oportunități de cumpărare. Ei au încredere în perspectivele pieței post-2025. Acestea sunt susținute de:
- consolidarea proiectelor mari,
- disponibilitatea generoasă de terenuri pentru proiecte mixte
- interesul crescut din partea clienților rezidențiali și de retail.
Sectorul rezidențial, într-o situație delicată
În altă ordine de idei, sectorul rezidențial, un alt pilon important al pieței imobiliare, se află într-o situație delicată. Creșterea apetitului de cumpărare și scăderea ofertei sunt aspecte semnificative în contextul actual. Sondajele Eurostat indică faptul că intențiile de cumpărare sunt aproape de nivelurile maxime istorice.
Îmbunătățirea puterii de cumpărare și scăderea dobânzilor ar trebui să stimuleze cererea. Totuși, autorizațiile și livrările de locuințe au înregistrat o scădere semnificativă în prima parte a anului. Acest lucru poate conduce la o accelerare a prețurilor locuințelor în perioada următoare, conform experților Colliers.
„Investițiile masive din fonduri UE (PNRR și fonduri structurale), alături de o piață privată activă, au adus lucrările de construcții aproape de maxime istorice. Concurența dintre sectorul privat și cel de stat, creșterea salariilor și prețurile materialelor aflate sub presiune au tensionat piața, ducând la o creștere a costurilor pe piața construcțiilor din România începând cu a doua jumătate a anului 2023.
Totuși, având în vedere că investițiile de astăzi susțin creșterea economică de mâine, este evident că perspectivele pe termen mediu și lung ale României și ale sectoarelor imobiliare sunt promițătoare. Chiar dacă în perioada imediat următoare ar putea apărea vești mai puțin bune, viitorul rămâne luminos”, conchide Silviu Pop.