Analiză XTB România. În contextul în care investitorii își plănuiesc următoarele mutări în funcție de conflictele din diverse regiuni ale globului, datele macroeconomice și raportările companiilor listate la bursă, atenția lor este acum focalizată asupra unei alte situații. Ce probleme întâmpină sectorul imobiliar comercial?
Analiza XTB România identifică probleme în sectorul imobiliar comercial și de birouri (CRE)
Dificultățile prin care trece acum sectorul imobiliar comercial și de birouri (CRE) solicită resurse (timp și atenție) din partea investitorilor.
Potrivit lui Claudiu Cazacu, consultant de strategie în cadrul XTB România, segmentul clădirilor de birouri din Germania se află sub presiune, resimțind din plin încetinirea economiei, costul ridicat al finanțării și trendul muncii de acasă.
În trimestrul al patrulea al anului trecut, prețurile au coborât cu 13%, cel mai sever declin de la începerea statisticilor (2003). Fenomenul nu ține, însă, de rațiuni pur imobiliare, ci este amplificat de tendințele din alte segmente ale economiei.
Chiar dacă sectorul industrial se află în dificultate în toată Europa, problemele sunt însă mai accentuate în Germania, unde costul energiei și competiția din sectorul auto cu China au un impact semnificativ. În topul țărilor cu firmele care sunt în urmă cu plata datoriilor, Germania ocupă primul loc. 14,8% din companii au întârziere la plată, cele mai multe dintre acestea fiind companii mici și mijlocii.
În aceste condiții, răspunsul pieței imobiliare este pronunțat. În privința segmentului rezidențial, prețurile au coborât peste 10% de la vârful din 2022. În paralel, potrivit unei analize a Jefferies, se estimează că segmentul de birouri ar putea cunoaște un declin care ar putea ajunge la 40%.
„Fenomenele nu sunt izolate de restul sistemului financiar. Deteriorarea portofoliilor de active ale unor instituții bancare ar putea să continue, atât prin recunoașterea noilor prețuri ale activelor imobiliare, cât și prin resetarea costurilor de împrumut care ar face mai dificilă rambursarea datoriilor. Potrivit Bundesbank, 15 bănci de economii și 37 de cooperative de credit au portofoliul bancar sub stres, într-o evaluare din noiembrie 2023. Totuși, situația ar putea fi diferită în prezent”, mai arată Claudiu Cazacu, consultantul de strategie în cadrul XTB.
Care este situația în SUA
Pentru unii observatori, titlurile despre problemele din piața imobiliară americană care au adus pierderi în Japonia sau Europa au trezit amintiri din 2007-2008.
Deutsche Bank a anunțat provizioane pentru pierderi din active imobiliare din SUA de 123 milioane de euro, dublu față de trimestrul anterior și de aproape 5 ori mai mari decât acum un an. Totuși, pentru bancă doar 1,5% din active sunt dețineri imobiliare din SUA.
În Japonia, banca Aozora a înregistrat prima pierdere din ultimii 15 ani din același motiv: expunere la CRE din SUA. Obligațiunile Deutsche Pfandbriefbank au pierdut peste 5% pe seama legăturii cu același segment imobiliar american.
Băncile regionale din SUA se află în zona de relativă vulnerabilitate, în timp ce ratingul NY Community Bancorp a fost coborât la „junk” de Moody’s. Acțiunile acesteia au atins un minim de după 2000 la începutul lunii februarie, ca urmare a pierderilor din sectorul imobiliar.
Janet Yellen, care conduce în prezent Trezoreria SUA, a descris pierderile din CRE drept o sursă de îngrijorare, dar a adăugat că vede problema ca fiind gestionabilă.
„Totuși, estimările pentru pierderi în CRE variază între 560 de miliarde și 1 trilion de dolari, impunând, în estimarea noastră, planuri de echilibrare a capitalului pentru unele instituții în trimestrele următoare. Problema este mai severă pentru băncile regionale din SUA, unde împrumuturile de tip CRE reprezintă 28,7% din active, față de băncile mari unde ele ating doar 6,5%, potrivit unui raport JPMorgan. Similar, în Germania, Bundesbank a avertizat că deși expunerea la CRE din SUA este mică per total, e relativ concentrată în câteva bănci”, arată consultantul de strategie XTB România.
Băncile germane de mici dimensiuni întâmpină aceleași probleme
Efectele sunt vizibile, de asemenea, în cazul băncilor germane mai mici, concentrate asupra sectorului imobiliar, considerat în trecut relativ mai sigur. Banca germană Deutsche Pfandbriefbank a atins în 9 februarie un minim istoric, iar scăderea acțiunilor în ultimul an, până pe 12 februarie a ajuns la 41,7%. Investițiile sale pe piața imobiliară americană erau de 4,9 miliarde de dolari.
Săptămâna trecută, banca anunțase majorarea provizioanelor pentru pierderi din activele imobiliare comerciale, adăugând că vede cea mai dificilă situație de după criza financiară din 2008. Parametrii de distribuire a profitului din trecut ar fi adus – dacă s-ar fi putut menține – un randament al dividendului de 20,7%, dar în noile condiții investitorii se întreabă care va fi nevoia de capital a băncii și cât de mult va afecta politica de dividend.
În SUA, New York Community Bancorp a trecut pe pierderi unele provizioane și a redus valoarea dividendului, ca răspuns la dificultățile din sectorul comercial (retail și birouri). Valorile la care sunt evaluate proprietățile rămân relativ ridicate față de piață, astfel încât o corectare a lor, care s-ar petrece în trimestrele următoare, ar evidenția ajustări de valoare în portofoliile băncilor expuse. Surprize neplăcute pentru investitori în unele instituții din SUA sau Germania cu pondere mai ridicată a împrumuturilor CRE în portofolii ar mai putea, astfel, apărea.
„Dobânzile ar putea ajunge pe un traseu descendent la mijlocul anului sau chiar mai devreme – dacă unele variabile macro «forțează» acțiunea. Pentru sectorul imobiliar comercial și de birouri, aceasta ar putea să nu reprezinte o salvare imediată. Este nevoie de timp pentru a oglindi prin scăderi noile realități de piață ale ultimilor ani. Acest lucru ar putea însemna, ocazional, noi surprize neplăcute pentru unele titluri din sectorul bancar european, american sau chiar asiatic”, arată Claudiu Cazacu, consultant de strategie în cadrul XTB România.