Deşi lipsită de aplicarea concretă a pachetului legislativ existent, constituirea de zone metropolitane începe treptat să devină un laitmotiv pentru marile regiuni de dezvoltare din ţară, dar interesele şi ignoranţa împiedică dezvoltarea acestora.
În Bucureşti, proiectul zonei metropolitane se plimbă dintr-o curte politică în alta, iar rezultatele concrete nu au apărut încă. „E clar că, într-o astfel de dezvoltare, rolul politicului e foarte important. La fel şi interesele politicienilor“, spune analistul imobiliar Radu Zilişteanu.
„Vând teren de x mp, situat în zona metropolitană“, cam aşa sună multe anunţuri de vânzare a terenurilor, chiar dacă zonele metropolitane există doar pe hârtie sau deloc. Evident că preţurile unor astfel de terenuri cresc şi prin simpla balanţă cerere-ofertă, iar „acestea îşi schimbă des proprietarii“, spune Gabriel Zamfir, deputat de Ilfov. Ambiguitatea din jurul zonelor metropolitane s-a dovedit până acum raiul speculatorilor. „Nu prea ne-a consultat nimeni şi nu am dori să ajungem doar o periferie a Bucureştiului“, spune Ion Florian, primarul comunei Cernica. În localitate se intenţionează introducerea în intravilan a 2.500 de hectare de teren, iar prin zonă au apărut deja cereri atât din partea unor companii britanice, israeliene şi greceşti, cu oferte serioase, dar şi speculanţi ce cumpără, în general, terenuri aflate în litigiu, acţionează în judecată administraţia şi obţin astfel terenurile la preţuri de nimic, pentru a le revinde cu profituri uriaşe, bazându-se pe ignoranţa proprietarilor.
De altfel, în localitate a fost prezent cu interese imobiliare şi finanţatorul Stelei, Gigi Becali, după cum afirmă primarul Ion Florian. Becali este cunoscut drept unul dintre vânătorii de terenuri aflate în litigiu a căror situaţie juridică o reglementează după achiziţionare. La sfârşitul anului trecut, presa anunţa că mai bine de 1,2 milioane de metri pătraţi din Bucureşti şi împrejurimi se aflau în posesia unor oameni politici.
Tăriceanu consideră că o dezvoltare a zonelor metropolitane ar fi necesară, dar imposibilă fără consultarea locuitorilor din localităţile vizate, iar primarul general Adriean Videanu estimează la 10 – 12 ani perioada în care va putea fi înfiinţată zona metropolitană, adică undeva în 2017-2019. De altfel, după cum afirmă Gabriel Zamfir, trebuie ţinut cont de autonomia localităţilor implicate şi de faptul că acestea desfăşoară sau elaborează deja proiecte de dezvoltare.
La Otopeni, administraţia locală, aflată în ultimii ani în mjlocul unor scandaluri legate de afaceri cu terenuri, intenţionează să introducă în intravilan toate terenurile aflate în extravilan. Viceprimarul Ionel Zaharia spune că, pentru a se putea crea o zonă metropolitană, ar trebui schimbată Constituţia, care nu prevede aceste zone ca fiind administrativ – teritoriale. În Bucureşti, conform Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, în 2006 au fost introduse în intravilan 108,6 hectare de teren (cam cât două parcuri industriale mari), iar în primul trimestru al acestui an, alte 28,14 hectare.
La Popeşti Leordeni, localitate aflată în partea de sud a Capitalei, zonă mai puţin căutată de investitori pentru moment, nu mai există terenuri în posesia Consiliului Local, dar, după cum afirmă reprezentanţi ai autorităţilor, pe terenurile aflate în posesia locuitorilor şi aflate în exteriorul liniei viitoarei autostrăzi de centură se vor construi parcuri industriale, în spaţiul situat între autostradă şi vechea şosea de centură urmând să fie realizate dezvoltări rezidenţiale. Tot în zonă, în Municipiul Olteniţa, aflat şi el în planul viitoarei Zone Metropolitane, autorităţile au disponibilizat 15 hectare de teren pentru care aşteaptă investitori.
În prezent, oficial, există trei zone metropolitane. Oradea, Iaşi şi Constanţa. Toate au planuri importante de dezvoltare. Deocamdată, însă, rezultatele se lasă aşteptate. De altfel, primul efect, încă de la anunţarea zonelor metropolitane, a fost majorarea preţului terenurilor. La Mamaia, de exemplu, un metru pătrat de teren se vinde cu 1.700 -1.800 de euro, însă sunt zone unde se cere şi mai mult, iar proprietarii păstrează aceste preţuri chiar dacă acum nu există cumpărători, în speranţa că vor reuşi să le vândă în viitor.
În evoluţia preţurilor pentru terenuri, simplul zvon al unei investiţii poate creşte preţul, cum s-a întâmplat la Cluj–Napoca. Odată apărută informaţia despre investiţia Nokia, preţurile pentru terenurile din zonă s-au dublat. Or, o zonă metropolitană, dincolo de alte implicaţii, înseamnă accesul mult mai facil la fonduri structurale, ce ar permite investiţii uriaşe destinate îmbunătăţirii infrastructurii, a protecţiei mediului etc. Toate acestea ridică preţurile terenurilor, şi aşa destul de scumpe, oferind speculanţilor ocazia de a cumpăra ieftin şi de a vinde scump, fără un suport de tip construcţie.
La final, cu ce rămânem?
Necesitatea zonelor metropolitane este un fapt, iar la nivelul Ministerului Dezvoltării, există un grup de tehnicieni care lucrează la programe de dezvoltare şi structurare a zonelor de dezvoltare. Mihai Plăeşu, consultant senior în cadrul Departamentului Investiţii al DTZ Echinox, consideră că Zona Metropolitană Bucureşti este un proiect cu importanţă politică şi administrativă, al cărui impact asupra pieţei imobiliare poate fi aproape nul dacă nu se pun în practică proiecte majore pentru infrastructură. „Experienţa ultimilor 17 ani a dus la un nivel scăzut de încredere în proiectele de dezvoltare conduse de autorităţi. Developerii operează cu capital privat şi nu-şi pot permite să aştepte ani de zile până când proiectele care arată bine pe hârtie se vor realiza şi în fapt“, spune Plăeşu.
Arhitectul Bruno Andreşoiu opinează şi el că, momentan, zona metropolitană este o „căciulă“ un pic prea mare pentru administraţia actuală. „E nevoie de oameni extrem de bine pregătiţi, având în vedere amploarea şi complexitatea unei astfel de dezvoltări“, conchide Andreşoiu.
Aberaţii metropolitane
LITIGIU Primăria Capitalei a decis să construiască o grădină zoologică pe un teren ce aparţine teoretic Consiliului Local al comunei Chiajna, printr-un ordin mai mult sau mai puţin corect al Prefecturii Ilfov. „Din punct de vedere juridic, administrativ, logic, acest lucru este o aberaţie“, a declarat deputatul Gabriel Zamfir. Rezultatul? Primăria din Chiajna a acţionat în judecată administraţia din Bucureşti.
SUBDEZVOLTAT În zona Băneasa – Iancu Nicolae, destinaţie extrem de căutată pentru amplasarea de proiecte rezidenţiale, căile de acces au rămas în bună parte nişte vechi drumuri agricole, cu o lăţime de trei metri, bune pentru circulaţia tractoarelor, şi nu a maşinilor celor care si-au achiziţionat locuinţe acolo.
ENGLEZEŞTE „Un parc în Anglia se face astfel: se fac gardurile şi intrările şi se plantează iarba. Apoi, se fac aleile, pe acolo pe unde circulă oamenii mai mult. Cam ăsta ar fi modul de realizare“, spune Dorin Ruscan, arhitect.
AŞTEPTARE Cele trei zone, dintre care Zona Metropolitană Constanţa este cea mai nouă, beneficiază de multe proiecte de dezvoltare şi reabilitare a infrastructurii, protecţiei mediului etc. În prezent, se lucrează la planurile de dezvoltare, dar lucrările nu au fost demarate încă.
DEZBATERE Zona Metropolitană Bucureşti (ZMB) are mai multe variante. Iniţial s-a vorbit de includerea a 64 de localităţi, acum însă cifra a crescut până la 84 de comune, opt oraşe şi municipiile Olteniţa şi Bucureşti, urmând să „înghită“ teritorii din trei judeţe.
